Perencanaan Bangunan
www.JinProperti.com - Saat profile picture BB saya sedang memasang gambar 3D rencana rumah type 36 untuk proyek RSH (rumah sehat sederhana) di Gotri Kalinyamatan Jepara yang proyeknya saya beri nama GOTRI RESIDENCE (1,8 ha), ada yang iseng komentar seperti ini;
Suhu AW, kok model rumahnya culun banget yeah??
Berawal dari komentar tersebut, kemudian kami terlibat dalam chatting singkat yang intinya dia berpendapat bahwa model vacadenya buat dia terlalu sederhana dan kurang menarik secara estetika. Malah dia mengusulkan untuk memakai jasa temannya yang juga seorang arsitek yang dia yakini bisa mendesain lebih bagus dari gambar yang saya pasang sebagai profile picture BB saya.
Hehe .. Saya dengan tersenyum menjelaskan bahwa gambar culun tersebut adalah request dari saya. TOR (term of reference) yang kami berikan ke arsitek memang untuk mendesain gambar desain rumah yang simpel dan sesederhana mungkin, supaya harga pelaksanaan konstruksinya di lapangan tak melebihi Rp 1 jt/m2. Jadi bukan karena arsiteknya tak mampu memunculkan desain yang bagus.
Makanya bentuknya simpel, bahkan denahnya kotak tanpa tekukan guna menghemat kolom praktis. Secara estetis kami hanya olah sedikit dengan permainan tekstur, material dan warna, agar vacadenya tetap memikat.
Ternyata setelah chatting beberapa saat, saya baru paham bahwa teman yang komentar via BBM tersebut tidak paham kalau gambar itu adalah desain rumah sederhana di kabupaten kecil seperti Jepara. Dia sangka itu desain rumah kelas real estate. Dan yang lebih parah lagi, dia menyangka Jepara itu nama kecamatan yang berada di kota Semarang. Waduuuuuhhhh .... Ibu RA Kartini bisa marah kalau Jepara dianggap bagian dari Semarang.
Sobat properti, saya sudah pernah mengembangkan proyek RSH di Dermaga Pratama Bogor (19 ha), Bukit Berbunga Jatiluhur Purwakarta (7,5 ha), dan Cikampek Berbunga Karawang (6,5 ha). Dan satu kesimpulan yang bisa saya ambil adalah bahwa di segmen market kelas tersebut, HARGA ADALAH SESUATU YANG SENSITIF. Bahkan selisih harga sekedar 2 - 3 juta sudah menyebabkan mereka lari ke kompetitor.
Karena itu untuk proyek GOTRI RESIDENCE ini kami menerapkan jurus COST LEADERSHIP sebagai keunggulan kompetitif yang akan kami ciptakan, supaya harga jual kami lebih murah dibanding harga pesaing, tetapi memiliki level benefit yang sama dengan mereka.
Dalam menyusun harga jual RSH, komponen harga tanah bahkan hanya 1/3 harga bangunan. Jadi jika mau efisien pastilah saya harus mereduksi harga bangunan supaya jatuhnya tidak mahal.
Ini adalah perhitungan harga jual versi QUICK COUNT. Bagi yang belum pernah ikut Workshop Properti dari saya semoga tetap bisa mencerna dengan baik.
Harga Tanah (brutto) +Pajak/Legal
= Rp 55.000/m2 + Rp 5.000/m2
= Rp 60.000/m2
Harga Tanah (netto), efektif 60%
= Rp 60.000 : 60%
= Rp 100.000/m2. (A)
Biaya Perijinan
= Rp 10.000/m2. (B)
Biaya Pematangan Lahan
= Rp 75.000/m2. (C)
Biaya Dibayar Dimuka (OHC)
= Rp 50.000/m2. (D)
HARGA POKOK TANAH (HPT)
= (A) + (B) + (C) + (D)
= Rp 235.000/m2. (E)
TARGET LABA
= Rp 115.000/m2. (F)
HARGA JUAL TANAH
= (E) + (F)
= Rp 350.000/m2
Jika kita sudah selesai menghitung berapa harga jual tanah kepada konsumen, maka berikutnya kita tinggal menghitung harga jual rumah yang akan kita pasarkan.
RUMAH T-36/72
Bangunan
= 36 x Rp 1 jt/m2
= Rp 36.000.000. (A)
Tanah
= 72 x Rp 350 rb/m2
= Rp 25.200.000. (B)
Listrik, Air, IMB, SHGB, Fee
= Rp 6.000.000. (C)
HARGA DASAR
= (A) + (B) + (C)
= Rp 67.200.000. (D)
PPH Final 1%
= Rp 670.000. (E)
Gimmick
= Rp 1.800.000. (F)
HARGA JUAL KONSUMEN
= (D) + (E) + (F)
= Rp 69.970.000
Pembulatan
= Rp 70.000.000
Nah, itulah harga jual ke konsumen. Gotcha!! Cocok karo impen. Sesuai dengan impian. Harga hanya Rp 70 juta saja, sehingga PPN nya ditanggung negara dan konsumen bisa menikmati bunga bersubsidi FLPP dari BTN yang angsuran perbulannya sangat ringan.
Angsuran yang ringan akan membuat konsumen yakin dengan kemampuannya, dan akan timbul keberaniannya untuk membeli. Mantap. Jadi tak masalah dikatakan model vacadenya culun, karena strategi saya memang fokus ke harga jual yang kompetitif di mata konsumen.
Jika untuk mengejar desain bagus ternyata biaya produksi bangunan anda misalkan naik jadi Rp 1,1 jt/m2, maka anda mesti paham bahwa harga jual anda akan naik sebesar Rp 100.000 x 36 = Rp 3,6 jt. Dan selisih Rp 3,6 jt sudah akan membuat konsumen kabur ke pesaing anda.