MANA LEBIH DAHULU? CARI PEMODAL ATAU CARI LAHAN?

ISTRI SAYA 27 ORANG

YANG MASIH BISA DIGAULI TINGGAL 9 ORANG SAJA

Suhu AW, saya pengin sekali segera action menjadi pengusaha properti. Sudah hampir setahun ini saya mondar-mandir nego investor sana sini agar mau mendukung saya membuka proyek properti, tapi hasilnya nihil.

Pernah sih hampir nyangkut 1x. Ada investor yang serius dan komit untuk memodali saya sebesar 2 milyar, tapi terganjal dengan ulah perantaranya yang meminta fee sebesar 20% dari laba proyek dengan mengambil bagian laba milik saya. Mana tahan?? Bagian saya paling-paling 25 s/d 30% dari profit sharing. Jika diminta 20% sama saja saya mendapat sisa-sisanya saja. Enak ente, pahit di gue...

Seorang sobat properti mendadak curhat seperti itu kepada saya, dalam sebuah pembicaraan via HP. Dia tahu nomer HP saya dari internet.

Kemudian saya menanyakan kepada dia seperti ini; Apakah waktu menyodorkan dukungan pendanaan itu sudah membuatkan semacam BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN yang didalamnya terdapat Executive Summary yang menyebutkan berapa kebutuhan modal yang harus diinvestasikan, berapa lama umur proyek, dan berapa potensi laba total serta besaran profit sharing yang menjadi bagian investor?

Waduuuuh, ya belum ada suhu. Lha proyeknya saja belum ada mana bisa saya buatkan Business Plan dan Action Plan? Maunya saya, kepastian pendanaan ada di tangan, baru bergerak mencari lahan. Kalau saya sudah ada pemodal dibelakang saya, baru saya merasa mantap untuk action. Saya sudah punya angan-angan bahwa kalau nanti sudah punya lahan akan berguru ke suhu AW dan ikut workshop KETEMU JIN PROPERTI agar punya skill membuat Business Plan dan Action Plan, begitu kata sobat properti tadi.

Saya senang sekali melihat semangatnya yang menggebu-gebu. Makanya kemudian saya sarankan kepada dia bahwa sebaiknya dia mengubah paradigmanya yang lebih mendahulukan mencari pemodal ketimbang mencari lahan. Kenapa? Tak bisa seorang pemodal disodori tawaran untuk proyek yang tidak konkrit. Lahannya harus jelas dimana, kebutuhan modalnya harus ada, potensi labanya harus muncul, dan estimasi umur proyek harus ditentukan. Jadi saya meminta dia berputar 180 derajat, dengan mencari lahan terlebih dahulu baru kemudian mencari pemodal.

Kemudian saya jelaskan kepada dia tentang kriteria lahan yang harus dia cari, yaitu sbb; bukan sawah (supaya tidak perlu menimbun), sudah sertipikat (supaya tak perlu keluar biaya sertifikasi), akses jalan bisa dilalui 2 mobil. Luasannya maksimal 2 ha saja, karena untuk pembelajaran di proyek perdana.

Juga saya jelaskan soal teknik mendapatkan hot deal dengan pemilik lahan, yaitu sbb; harga lahan disepakati, uang muka maksimal 15% dari harga lahan, lahan dibalik nama ke PT baru (dimana pemilik tanah ada didalamnya sebagai pemegang saham sekaligus sebagai pengurusnya), kemudian PT baru mengaku hutang kepada pemilik tanah (tanah dibayar sesuai kavling terjual yang telah dilakukan AJB PPAT), dan bagian terakhir adalah menyepakati profit sharing yang menjadi hak pemilik tanah (kisaran 15 s/d 30%).

Bagian terpenting untuk mendapatkan hot deal adalah soal mentalitas dan ketekunan berburu lahan. Dan saya bersyukur tak perlu menjelaskan panjang lebar karena ternyata dia sudah membaca artikel soal mentalitas itu di blog jin properti.

Suhu, kalau saya dapat lahan hot deal apakah ada jaminan bahwa saya pasti mendapat pemodal?

Hahahaha... tak ada yang berani menjamin. Tapi kalau lahannya bisa diperoleh dengan DP kecil, dan potensi labanya lumayan bagus (rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu), bisa deh nanti saya bantu carikan pemodal, begitu kata saya kepadanya.

Tak lama sesudah komunikasi via telepon tersebut, dia mendaftar sebagai peserta workshop KETEMU JIN PROPERTI selama 2 hari. Katanya supaya punya skill membuat Business Plan dan Action Plan, yang akan dipakai sebagai senjata mendapatkan MPM (Mitra Pemilik Modal).

Beberapa bulan berlalu tanpa kabar. Sayapun malah sudah lupa dengan dia, saking banyaknya sobat properti yang komunikasi sekedar minta advise atau konsultasi.

Eh, bulan Nopember 2013 mendadak dia muncul lagi membawa kabar gembira bahwa dia sudah mendapatkan hot deal lahan seluas 10.500 m2 di kabupaten Tangerang dengan harga 150.000/m2, dimana hanya dengan DP 200 juta saja, lahan sudah bisa dibalik nama ke PT, dan sisanya dilakukan pengakuan hutang kepada pemilik. Profit sharing yang diberikan kepada pemilik tanah adalah sebesar 30%.

Hebatnya lagi, dia yang ternyata seorang aktivis serikat buruh juga telah menanda-tangani MoU pengadaan 100 unit rumah dengan sebuah koperasi karyawan pabrik. Mantap!! Yang ini dia lakukan dengan skill murni dia sendiri tanpa arahan dari saya dan tanpa saya berikan draftnya. Meski setelah saya cermati MoU nya masih ada kelemahan karena tak ada ikatan berupa kewajiban membayar uang tanda jadi didalam escrow account, sebagaimana yang saya ajarkan dalam jurus baku pembelian kolektif. Klausulnya hanya berupa komitmen-komitmen saja antara koperasi dan pengembang.

Suhu, saya minta arahan selanjutnya, begitu kata dia, yang kemudian mengundang saya survei lokasi ke Tangerang dan melakukan pembicaraan bisnis disana. Tiket pesawat mau dibelikan, tapi saya tolak karena saya ke Jakarta juga ada kepentingan pribadi lainnya. Saya cuma minta difasilitasi antar jemput saja dari bandara menuju proyek.

Saat ketemu dengan pemilik lahannya di lokasi, yang minta dipanggil dengan sebutan pak haji, saya mengaku berasal dari kota Semarang. Tanpa diduga dia bertutur enteng demikian; "Istri saya nomer 21 juga berasal dari kota Semarang. Saya ini punya istri 27 orang, tapi yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja."

Alamaaaak....., tanpa tedeng aling-aling pak haji tuan tanah itu mengaku punya bini 27 orang. Koq dia bisa ingat urutan istrinya ya? Sampai-sampai bisa menyebut kalau istrinya yang nomer 21 berasal dari kota Semarang. Sumpah, saya sangat sebel dengan kalimat 'yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja.'Ini sih benar-benar melanggar sila ke 6 dari Pancasila. Tak ada wanita yang senang mendengar kalimat seperti itu. Untungnya saya seorang pria. Oke deh, saya malas membahas lebih jauh soal pak haji yang punya bini 27 orang tersebut, meski saya sebenarnya juga penasaran bagaimana nasib 18 istri lainnya yang (maaf) sudah tidak bisa digauli. Kita balik ke materi properti saja ya???

Lahannya bagus untuk kategori RSH (maklum harganya 150.000/m2). Disekitarnya juga banyak perumahan murah sejenis dan nyatanya laris manis. Kami duduk bersama membuat Business Plan versi singkat, dan untungnya frekwensi kami sama, serta skill dia membuat Business Plan yang diperoleh dari workshop cukup memadai.

Hasil perhitungan kami, dibutuhkan modal senilai Rp 650 juta, umur proyek 15 bulan, potensi laba Rp 2,9 milyar. Jika 30% bagian laba diberikan kepada pemilik tanah, artinya sisa 70% atau kisaran 2,03 milyar jadi hak kami. Kesimpulannya; Ada ikan sebesar 2,03 milyar yang bisa dikail dengan umpan sebesar 650 juta. Wow!!! 300% dalam waktu 1 tahun.

Senang melihat sobat properti sekaligus murid properti saya ini berbinar-binar matanya. Kayaknya di otaknya sudah kebayang-bayang angka nol 9 digit.

Kemudian saya sampaikan kepada dia bahwa saya sanggup mencarikan pemodal yang siap mendanai proyek tersebut sebesar Rp 650 juta, yang akan saya bagi dalam 2 paket investasi @ 325 juta, dimana tiap paket mendapat hak 15% profit sharing. Sehingga pembagiannya adalah sbb ;

Pemilik Tanah = 30%

Pemodal A = 15%

Pemodal B = 15%

Murid Properti = 19%

Suhu Properti = 21%

Si murid saya kasih 19% tidak bertanya apapun dan komplain apapun. Murid yang baik memang harus patuh kepada gurunya biar tidak kualat. Nampaknya dia sudah cukup happy dengan bagian dia sebesar 19% yang berpotensi mendatangkan laba sebesar Rp 550 juta ke koceknya.

Nah, untuk memulai semuanya, saya buatkan sebuah draft MoU yang harus ditanda-tangani oleh pak haji. MoU ini adalah rujukan untuk memulai semua skenario kerjasama pengembangan lahan ini. Setelah dikonfirmasi ke pak haji, dia bersedia tanda-tangan MoU asal diberi panjar senilai Rp 30 juta.

Draft MoU nya berbunyi seperti ini;

Murid saya melirik dan menanyakan apakah uang 30 juta tersebut harus menunggu datangnya pemodal?

Oh tidak perlu, biar saya talangi saja dulu yang 30 juta, supaya pak haji sudah terikat. Kalau belum terikat, takut kondisinya masih bisa bergeser dan menimbulkan ketidakpastian. Padahal saat kita mencari MPM (Mitra Pemilik Modal), soal harga tanah dan profit sharing harus sudah fix.

Setelah MoU ditanda-tangani oleh pak haji, saya sudah nyaman mencari pemodal. Kalau sekedar mencari pemodal dengan penyertaan 650 juta dan potensi labanya 30% x 2,9M, umur proyek 15 bulan, saya yakin hanya modal chat di BBM dan kirim Action Plan by email saja saya bakal mendapatkan pemodal tersebut. Tak perlu kuatir. Kuncinya adalah saya akan memberikan rasa aman kepada pemodal, dengan memasukkannya sebagai direksi, memakai tanda-tangannya di speciment rekening bank, dan terlibat langsung didalam pelaksanaan proyek.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa dipetik dari kasus diatas??

1. Carilah dahulu lahannya, baru kemudian anda cari pemodalnya.

2. Jika modal yang keluar untuk perolehan lahan tidak besar, maka rasio laba terhadap modalnya sangat menarik.

3. Jika potensi labanya sangat menarik, maka mencari pemodal relatif mudah.

4. Jika anda tak memiliki akses atau jaringan ke komunitas pemodal, maka mintalah bantuan kepada relasi anda dengan berbekal Business Plan serta Action Plan yang anda buat.

5. Jika belum bisa membuat Business Plan dan Action Plan, belajar dulu dengan mengikuti workshop properti yang banyak diadakan oleh mentor-mentor properti.

6. Jika anda mentok menjalankan item ke 4, boleh deh call AW Jin Properti di HP 081215204615 atau 087832511888 guna berbagi rejeki dan opportunity. Siapa tahu bisa klop.

7. Jangan tiru pak haji yang punya bini sampai 27 orang. Mana tahan euy?? Ikuti saja nasehat penyanyi Fatin; "Aku Memilih Setia".

EKSEKUSI 7 PROYEK PROPERTI DALAM SEBULAN TANPA MODAL SAMA SEKALI

BIAR JELEK 

TERNYATA PUNYA BANYAK FANS

Seseorang tak dikenal, mengaku bernama Rizal dari Makasar menghubungi saya via sms, bertanya kenapa blog AW Jin Properti lama tidak update. Tak pernah ada postingan artikel baru lagi dalam 1,5 bulan terakhir. Saya jawab; om jin lagi sibuk eksekusi banyak lahan di dunia nyata. Tak sempat nulis artikel.

Memang seberapa sibuknya sih om? Saya fans berat blog Jin Properti. Semua artikelnya sudah saya lahap habis. Teman-teman saya juga banyak ngefans sama om Jin Properti. Nulis lagi dong, om....

Hmm, senang mendengarnya bro.... (meski saya jelek, item, gendut, tapi punya banyak fans, hahhaha....)

Ohhh, memang saya sibuk sekali, bro ... Bulan Desember 2013 dalam sebulan saya eksekusi lahan di 7 lokasi, alias langsung bertambah 7 proyek baru yang harus saya kembangkan di tahun 2014 nanti. Kagak percaya?? Ini lho faktanya :

1. Lahan 260 m2 di UNGARAN Kabupaten Semarang, akan dikembangkan menjadi 2 unit guest house dengan label GODHA INN 6.

2. Lahan 1,1 ha di Sukamanah, Rajeg, Kabupaten TANGERANG, untuk dibangun RSH (rumah sederhana/tapak) dengan label TERRACE RAJEG.

3. Lahan 8233 m2 kavling efektif (93 kavling) di Sukamaju, Sukalarang, Kabupaten SUKABUMI, berupa proyek RSH (rumah sederhana/tapak) berlabel GRIYA SUKAMAJU ASRI.

4. Lahan seluas 1235 m2 di Trihanggo, Gamping, SLEMAN. Akan dikembangkan menjadi cluster mini hunian eksklusif 6 unit berlabel KAMPOENG GAJAH MENARI.

5. Lahan seluas 1323 m2 di Baciro Gondokusuman YOGYA. Strategis di pusat kota banget. Akan dikembangkan menjadi 7 hunian mewah berlabel KAMPOENG GAJAH TERSENYUM.

6. Lahan seluas 1878 m2 di jalan Sidikan, Sorosutan, Umbulharjo, YOGYA. Akan dikembangkan menjadi 13 hunian keren dengan label KAMPOENG GAJAH GEMBIRA.

7. Lahan seluas 1579 m2 di Sariharjo Ngaglik Sleman, akan dikembangkan menjadi 5 - 6 kavling mewah dengan nama proyek berlabel KAMPOENG GAJAH TERTAWA.

Ada 7 proyek baru dengan potensi laba total kisaran 10 - 11 milyar (laba pemilik tanah sudah dikeluarkan) dengan durasi (umur proyek) 15 s/d 18 bulan, dan rata-rata saya dapat goodwill (bagian laba tanpa harus menyetor modal) berupa profit sharing sebesar 30%. Mantap ye.. ?

Yang luar biasa, saya tidak 1 sen pun keluar modal kerja untuk 7 proyek diatas. Kecuali uang bensin dan traktir makelar-makelar tanah disaat sedang hunting lahan dan menciptakan peluang. Semua modalnya dibiayai oleh investor alias MPM (Mitra Pemilik Modal) dalam konsep kerjasama bagi hasil yang saling menguntungkan.

Bagaimana caranya bisa eksekusi lahan sebanyak itu dalam 1 bulan? Kuncinya sederhana; survei lahan 100 lokasi (suruh anak buah dulu), kemudian dipilih 20 referensi lokasi terbaik yang akan saya survei sendiri. Jika lokasinya saya cocok, saya akan temui pemilik tanah untuk melakukan negoisasi.

Oh ya, saya punya 2 staf yang saya gaji dalam jabatan LAND HUNTER (pemburu lahan) yang tiap hari mesti survei minimal 3 lahan. Mereka wajib survei dengan bekal form isian seperti dibawah ini;

Dari 6 lokasi baru tersebut, perinciannya adalah; 2 lahan kerjasama, 3 lahan dibeli dengan DP 50%, dan 1 lahan modal nekat terukur ala jin properti.

Meski kerjasama, tetap saja butuh modal kerja. Apalagi yang harus membayar 50% dari harga lahan, modalnya cukup besar. Tapi sepanjang potensi laba proyek mampu menghasilkan ROI 60 s/d 70% dari nilai investasi kepada MPM (Mitra Pemilik Modal) dalam waktu 15 s/d 18 bulan, yang bersedia memodali proyek kita banyak koq. Saya justru punya banyak investor waiting list. Duitnya antri, tapi justru proyeknya yang belum tersedia.

Meski banyak investor yang antri mau memodali proyek saya, saya tetap akan berhati-hati memilih proyek. Mentang-mentang ada modal standby, bukan berarti saya sembarangan membenamkan duit orang. Jika proyeknya jelek, hancuuuur minah.... Jangan sampai terjadi dan menimpa proyek saya.

Ssssst, jangan bilang-bilang. Suply tanah dan peluang kebanyakan berasal dari eks murid workshop properti yang saya adakan. Dan MPM nya juga tadinya peserta workshop properti saya juga. Jadi rupanya workshop KETEMU JIN PROPERTI puluhan kali di berbagai kota yang saya adakan secara tidak langsung telah membentuk jaringan dan komunitas besar, dimana ada lalu lintas informasi berseliweran, dan jika semesta berkehendak, ada OPPORTUNITY yang bisa dieksekusi bersama.

Saat ini bagi saya mencari modal milyaran rasanya mudah sekali. Sementara ada sebagian orang mau cari talangan (bridging fund) 100 juta saja sulitnya setengah mati. Ujungnya saya sekedar jadi playmaker yang menerima peluang dan kemudian mengirimkan umpan ke pihak yang siap melakukan eksekusi. Saya tak perlu merebut bola, saya tak perlu mencetak gol. Saya ada ditengah-tengah mereka, dan memberi kontribusi sebagai arranger dalam proses penciptaan proyek.

Kalau dalam proses penciptaan proyek saya seringnya hanya menjadi arranger dan playmaker, akan tetapi kalau sudah eksekusi proyek baru saya tampil didepan sebagai pilot yang akan mengemudikan pesawat supaya sampai ke tujuan dengan lancar dan selamat. Meski demikian saya akan mengajak pemodal serta pihak yang menyodorkan peluang untuk menjadi co pilot yang akan sama-sama mengemudikan pesawat. Ini adalah proses pembelajaran secara tidak langsung, dimana saya menjadi mentor yang akan mengajarkan bagaimana cara mengelola sebuah proyek properti.

Keren ya? 7 proyek dalam sebulan bisa dieksekusi, dan tidak perlu keluar modal kerja 1 sen pun, tapi dapat profit sharing 30%. Saya hanya memposisikan diri sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian) saja. Yang bisa menciptakan peluang dan mendeskripsikannya secara informatif melalui BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN. Tak mungkin seorang pemodal sembarangan mengulurkan modalnya tanpa tahu prospek proyeknya serta kalkulasinya secara detail dan tertulis.

Kalau anda lihat list 7 proyek yang dieksekusi dalam bulan Desember 2013 diatas, tak ada yang luasan lahannya besar. Kenapa? Karena pemodal yang saya kenal kebanyakan minta proyek yang fast moving dan selesai dalam waktu 15 - 18 bulan saja. Kalau diajak menanamkan proyek berhektar-hektar meski labanya gede tetap tidak berminat. Makanya saya sengaja cari lahan yang luasannya kecil supaya 15 bulan selesai.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa diperoleh dari artikel ini? Ternyata untuk menjadi pengusaha properti dan mendapat rejeki, tak perlu harus memakai modal sendiri. Cukup punya ketekunan mencari lahan serta skill dan kemampuan membuat Business Plan dan Action Plan, maka peluang besar ada didepan mata. Makanya, belajar dan upgrade lah skill anda di ilmu properti.

Yang kedua, bergaulah dengan komunitas dan jaringan properti, karena disanalah ada banyak orang yang punya passion (gairah) dan frekwensi sama di bisnis properti. Jika semesta berkehendak, anda akan berjodoh dengan mereka di komunitas tersebut. Terkadang berjodoh sendiri, terkadang lewat peran mak comblang (arranger) seperti saya.

Jangan pernah merasa inferior alias merasa tak mampu. Dalam bisnis ada teori leverage (dongkrak), dimana jika kita tak mampu mengangkat sebuah beban, maka pakailah kekuatan orang lain supaya beban bisa diangkat. Carilah mentor, dan minta tolong kepada mentor untuk mencarikan pemodal, maka bereslah sudah. Anda mungkin belum punya pengalaman, tapi anda akan dibimbing oleh mentor. Anda mungkin susah cari investor, tapi link dari mentor anda mungkin memudahkan akses bertemu investor.

Jangan pelit berbagi alias jangan rakus. Target pertama buat anda adalah 'create your first success story' yaitu membuat kisah sukses pertama anda di bisnis properti. Pengin dapat bagian banyak dan menghajar sendiri proyek pertama anda? Boleh-boleh saja jika yakin mampu. Tapi sebaiknya gandenglah mentor, supaya resiko kegagalan diperkecil. Tak harus saya, ada banyak praktisi dan profesional yang sudah berpengalaman dan mampu menjadi mentor anda. Bagikan share profit kepada mereka supaya bersedia menjadi mentor anda di proyek pertama. Di proyek kedua dan seterusnya, salaman saja dan berpisah baik-baik. Anda harus mampu menjadi pilot sendiri, bukan sekedar co pilot.

Jadi tunggu apa lagi? Duduk manis dan rajin membaca blog tak akan melegitimasi anda sebagai pengusaha properti. Segera hunting lahan, action, action!!!! Ciptakan peluang, sodorkan peluang. Ingat, anda bukan makelar yang hanya bisa menunjukkan dimana ada lahan dijual. Kalau hanya peran itu, level anda cuma komisi 2 atau 3% saja.

Anda harus mainkan peran sebagai seorang profesional di bisnis properti. Jangan sekedar menyodorkan lahan, tapi sodorkanlah peluang bisnis, dalam bentuk BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN, supaya ada pemodal yang membiayai proyek anda. Pemodal hanya perlu tahu 3 hal penting, yaitu; berapa nilai investasinya, berapa lama umur proyeknya, dan berapa laba yang menjadi bagian dia.

Selamat berjuang. Segera action!! Goodluck, coy!!!

Kalau mau ikut Workshop 2 Hari KETEMU JIN PROPERTI, buka blog ini memakai PC, info lengkap ada disitu.

ARTIKEL WAJIB BACA UNTUK PEMULA BISNIS PROPERTI : LABA 1000% DALAM WAKTU 10 BULAN SAJA.

TERBANG MEMAKAI KAIN KAFAN

Artikel ini dipersembahkan khusus buat siapapun yang ingin mencoba memulai bisnis properti secara riil di dunia nyata .....

Kasus aneh terjadi di Cilacap Jawa Tengah, dimana ada seseorang yang sedang berguru ilmu gaib melakukan tindakan aneh dengan mencuri kain kafan jenasah bayi dan jenasah gadis yang masih perawan. Katanya itu perintah gurunya supaya dia bisa mendapatkan kesaktian, yaitu bisa terbang, dan yang membikin bisa terbang adalah kain kafan jenasah tersebut.

Wkwkwwkwk.... mau terbang koq mencuri mayat. Mau terbang ya hubungi call centre Garuda atau Lion Air dan kemudian bayar tiketnya di ATM. Itu gurunya dongok amat, gak tahu perkembangan ilmu teknologi, akibatnya menjerumuskan muridnya ke tindakan konyol berujung kriminal.

Saat si pelaku pencurian mayat ditanya siapa nama gurunya yang mengajari teori tadi, dijawab tidak tahu. Penampakannya seperti orang tua, dan mengakunya sih berasal dari keraton Ratu Pantai Selatan. Si pelaku ketemu dengan gurunya tersebut saat berada di pulau Nusa Kambangan, Cilacap.

Alamaaaak, hari gini koq berguru kepada sosok tidak jelas, dengan teori dan ilmu yang tidak jelas pula. Mana bisa terbang pakai kain kafan? 

Sobat properti, seorang anak muda berusia 21 tahun dan masih semester 6 di sebuah Universitas mendatangi saya. Dia mengaku sebagai pecandu blog properti saya, dan banyak terinspirasi dari situ. Intinya dia pengin menjadi pengusaha properti, dan tak sabar menunggu sampai lulus kuliah, jadi ingin berguru pada saya sejak dini dan minta bimbingan harus memulai dari mana.

Kejadiannya sekitar Agustus 2013 yang lalu. Dan melihat passion-nya yang begitu besar di bisnis properti, sayapun tak kuasa menolak diangkat sebagai guru propertinya. Kalau disuruh jadi guru yang mengajarkan jurus bisa terbang pakai kain kafan, pasti saya angkat tangan.

Selanjutnya saya yang sudah diangkat sebagai guru kemudian memberikan beberapa petunjuk serta arahan supaya dia belajar bisnis properti dari skala kecil dulu.

Sebagai langkah awal saya meminta dia mulai hunting lahan dengan membaca iklan-iklan menjual tanah di koran, dengan kriteria sbb; luasan kisaran 200 - 400 m2, sudah sertipikat, lebar depan minimal 12 m (idealnya 16 m), sisi lebar langsung menghadap jalan semuanya, dan akses mobil 2 arah, harga lahan maksimal Rp 500.000/m2.

Kenapa saya mengarahkan dia mencari luasan lahan kecil? Supaya nilai kapitalisasi proyeknya tidak terlalu besar, dan mudah dilunasi dari uang muka konsumen yang akan membeli produk properti yang dipasarkannya nanti. Ini trick penting yang menjadi bagian dari skenario menjadi pebisnis properti dengan modal cekak. 

Kenapa saya mensyaratkan sisi lebar harus langsung menghadap jalan secara langsung? Ini adalah trick supaya 100% lahan bisa efektif dan tak ada yang terbuang untuk fungsi jalan, dan tak perlu ada budget biaya untuk pekerjaan infrastruktur. Artinya bahwa lahan tersebut mendompleng infrastruktur jalan dan saluran lingkungan yang sudah ada. 

Luasan yang kecil (200 - 400 m) paling-paling hanya jadi 2-3 unit saja. Dan jumlah unit segitu tak perlu keluar budget utilitas untuk menarik jaringan listrik atau air. Hanya perlu membayar biaya sambung baru saja sebagaimana layaknya menyambung listrik dan air di rumah perorangan di kampung.

Ajaib, tak sampai seminggu setelah bertemu saya dan menyatakan niat berguru properti, murid muda usia tersebut berhasil mendapatkan lahan kecil seluas 310 m2, dengan lebar depan 14 m. Harganya dibuka 600.000/m2 tapi katanya sudah ditawar dan berhasil deal di angka 450.000/m2. Wow, dia bisa nego dan bisa deal. Saluuuuut!!!!

Berikutnya dia bertanya, mau membayar pakai uang apa?? Sialan, ya jangan minta uang pak guru dong, minta sana pada bapakmu. Saya menyarankan kepada dia agar meminjam uang kepada bapaknya senilai 10 juta. Soal alasan untuk apa saya serahkan kepada improvisasi dia, yang penting jangan bohong. Andaipun bohong, jangan bawa-bawa nama saya, haha...

Ternyata dia berhasil mendapatkan uang 10 juta bukan dari bapaknya, tetapi dengan menggadaikan BPKB sepeda motornya. Ohhh, bukan motor kreditan rupanya, tapi sudah lunas makanya bisa menggadaikan BPKB. Nekat nih anak. 

Saya kemudian membantu dia membuatkan skenario sederhana dengan membayar Uang Tanda Jadi senilai Rp 10.000.000, tetapi tanda terimanya sengaja saya siapkan secara khusus, dimana tanda terimanya bukan sekedar bukti penerimaan uang, melainkan ada klausul-klausul penting yang saya selipkan guna mendukung skenario penting yang harus dia jalankan.

Tanda-terimanya seperti dibawah ini ;

Poin penting yang tertulis disitu adalah jadwal pelunasan tanah yang dengan sengaja 'dikaburkan' atau 'diambangkan' tanpa menyebutkan tanggal secara definitif. Itu sengaja dijadikan 'pasal karet' yang bakal menyandera pemilik tanah. Beberapa syarat yang harus dipenuhi pihak penjual sengaja ditulis panjang-panjang demi mendukung skenario pengaburan tanggal pelunasan secara definitif. 

Poin tentang pihak pembeli yang diizinkan melakukan aktivitas pembersihan fisik di lapangan setelah melakukan pembayaran tanda jadi juga merupakan hal yang krusial, karena ini adalah senjata untuk menarik minat konsumen yang akan membeli produk properti yang akan dibangun disitu.

Dan poin krusialnya adalah meminta pemilik tanah menyerahkan sertipikat aslinya kepada notaris untuk dilakukan pengecekan di BPN, sebelum dilakukan transaksi. Kesediaan pemilik tanah menyerahkan sertipikat asli ke notaris sudah membuat transaksinya seolah-olah pasti terlaksana (padahal sejatinya masih tanda-tanya).

Singkat kata singkat cerita, murid muda tadi berhasil menyerahkan uang tanda jadinya, dan pemilik tanah telah menanda-tangani Tanda Terima yang saya persiapkan sebelumnya. Mantap!!! Pemilik tanah sudah tersandera dengan uang tanda jadi yang diterimanya, serta tanda terima yang ditanda-tanganinya.

Kemudian saya arahkan murid muda tersebut untuk melakukan langkah-langkah teknik sebagai berikut ;

1. Lahan dibagi 2 dengan lebar muka tiap kavling 7 m. Harga jual tanah kepada konsumen ditetapkan 2x harga perolehan, yaitu Rp 900.000/m2

2. Bangunan ditentukan type 54 (2 kamar), dengan harga borongan Rp 1.800.000/m2

Catatan :

Biaya infrastruktur Rp. 0,- karena lahan tidak perlu mengurug, tidak perlu membuat jalan, tidak perlu membuat saluran. Hanya sedikit keluar biaya untuk land clearing (pembersihan lahan) secara manual. Biayanya tidak signifikan.

Overhead Cost dikondisikan super irit karena tidak perlu buka kantor dan tidak perlu bayar pegawai. Semua aktivitas (mengurus ijin, pemasaran, membangun, mengurus KPR dll) dilakukan sendiri oleh murid muda tersebut. Soal desain (gambar arsitektur dan gambar sipil) saya berikan desain proyek-proyek saya sebelumnya sehingga free of charge. Promosi hanya dilakukan melalui iklan baris di koran saja.

Saya ajarkan juga cara dia menghitung harga jual bangunan dan tanah yang akan dipublish ke konsumen, yaitu ;

MENGHITUNG HARGA JUAL

Bangunan 

= 54 x 1.800.000

= 97.200.000

Tanah

= 155 x 900.000

= 139.500.000

Desain, Infra, Overhead Cost

= 7.500.000

Listrik, Air, IMB, SHGB

= 12.500.000

---------------------- +

Sub Total 

= 236.720.000

PPH 5% (di AJB mengaku 200 juta)

= 10.000.000

HARGA JUAL KONSUMEN

= 246.720.000

Pembulatan = 247.000.000

Dengan perhitungan diatas, seolah ada potensi laba Rp 450.000 x 310 m2 = Rp. 144.000.000. Padahal sesungguhnya potensi labanya tidak sebesar itu, melainkan hanya Rp 96.000.000 saja karena ada diskon Rp 48.000.000 yang akan diberikan kepada salah satu konsumen.

Kepada murid muda tersebut saya meminta dia untuk menerapkan Skim atau Pricing Strategy sbb ;

Skim A (TUNAI BERTAHAP)

Harga : Rp 199.000.000

Cara Bayar :

UTJ Rp 5.000.000 dibayar hari H

UM I Rp 145.000.000 dibayar H+7

Pelunasan Rp 49.000.000 dibayar H+30

Skim B (KPR)

Harga : Rp 244.000.000

Cara Bayar :

UTJ Rp 5.000.000 dibayar hari H

UM 1 Rp 11.000.000 dibayar H+30

UM 2 Rp 11.000.000 dibayar H+60

UM 3 Rp 11.000.000 dibayar H+90

UM 4 Rp 11.000.000 dibayar H+120

Pelunasan Rp 195.000.000 (KPR)

Saya sampaikan kepada murid muda tersebut bahwa apapun yang terjadi dia harus berhasil mendapatkan seorang konsumen dengan skim pembayaran A, karena disitulah nyawa proyek ini berada. Jika ada konsumen yang berhasil closing dengan skim A, maka uang senilai 150 juta yang diterima bisa dipakai untuk menutup pembayaran tanah kepada pemiliknya, yaitu 450.000 x 310 m2 = Rp 139.500.000.

Apa senjata untuk merayu konsumen agar tertarik memilih skim A? Ada 2 daya tarik, yaitu; mendapat diskon 48 juta alias 19.4%. Dan diberi rasa aman karena pada saat membayar 150 juta langsung diajak ke notaris guna melakukan perikatan jual beli, dengan iming-iming bahwa sertipikat akan langsung dipecah seluas 155 m2 dan dibalik nama ke konsumen.

Saya menyuruh murid muda tersebut untuk pasang iklan baris di koran dengan selling point sbb; "DIPASARKAN RUMAH T-54/155 SEHARGA 100 JUTAAN SAJA". Itu iklan jebakan betmen, yang ngaku-ngaku 100 jutaan padahal yang dimaksud adalah 199.000.000.

Sebelum pasang iklan baris, saya meminta dia melakukan pembersihan dulu di lahan yang akan dipasarkan. Dibersihkan rumput-rumputnya, puing-puingnya, dan semak-semaknya. Kemudian dipasang patok darurat pakai bambu yang dicat merah, biar kelihatan meyakinkan. 

Kalau nanti ditanya konsumen kenapa belum dibangun atau kapan mau dibangun? Jawab saja sedang diurus IMB nya dan akan dibangun dalam waktu kisaran 5 bulan sejak IMB terbit. Konsumen mesti dibuat yakin dan jangan ragu-ragu membeli produk tersebut.

Luar biasa. Ini murid memang cerdas atau memang hokinya besar. Tak sampai 10 hari sejak pasang iklan baris, sudah berhasil closing 1 unit dengan skim A. Pembelinya malah mau renovasi sekalian, mengembangkan type rumah dari T-54 menjadi T-72. Dan dia pintar menyebutkan harga satuan bangunan Rp 2,2 jt/m2 ke konsumen. Berarti ada laba 400.000/m2 x luas bangunan tambahan.

Murid muda tersebut bingung bagaimana cara eksekusinya nanti di notaris, dan bagaimana cara mengkondisikannya dengan pemilik tanah. Saya tak mau murid muda penuh prestasi tersebut kesulitan, sehingga kemudian saya menawarkan dia bridging fund (dana talangan) senilai Rp 130 juta guna melunasi tanah. Syaratnya; tanda jadi 5 juta dari konsumen sudah diterima, foto copy KTP konsumen sudah diterima dan diserahkan ke notaris. Dan secara legal saya akan mengawal eksekusi lahan tersebut.

Tanggal 25 Agustus 2013 pagi jam 10.00, pemilik tanah diundang ke notaris untuk dilakukan pelunasan. Skenarionya; kami order ke notaris untuk dilakukan 2 PPJB Lunas + 2 Kuasa Menjual, karena lahan seluas 310 m2 akan dibeli oleh 2 orang pembeli @ 155 m2. Sekaligus kami order untuk dilakukan splitsing (pemecahan) menjadi 2 bidang sertipikat. 

Bertindak sebagai pembeli pertama adalah mister X (konsumen yang membeli dengan skim A). Meski konsumennya belum datang, tetapi aktanya ditanda-tangani dulu oleh pemilik tanah selaku penjual. 

Bertindak selaku pembeli kedua adalah si murid muda. Dia melakukan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual. Kenapa tidak dilakukan AJB PPAT? Alasannya yaitu menunggu pemecahan sertipikat, dan memang sengaja "menggantung" transaksi supaya tidak kena pajak 2x. Selama tidak terjadi balik nama, maka pembayaran pajak bisa ditunda. (semoga artikel ini tidak dibaca petugas pajak, hehehe ...). Bayarnya nanti kalau sudah ketemu pembeli sebenarnya. 

Pemilik tanah tentu saja tidak peduli siapa pembelinya dan apa skenario legalnya. Sepanjang pembayaran dia terima penuh, dia kooperatif dan siap tanda-tangan apa saja. Selesai transaksi, pemilik tanah pulang.

Jam 13.00, konsumen yang membeli dengan skim A tiba di kantor notaris. Dia menanda-tangani PPJB dan Kuasa Menjual atas 155 m2. Dan kemudian membayar sejumlah 145 juta (sebelumnya sudah tanda jadi 5 juta) serta menanda-tangani pengakuan hutang 49 juta sisanya, yang akan dilunasi dalam waktu 5 bulan bersamaan dengan progres pembangunan fisik di lapangan. Kenapa baru PPJB dan Kuasa Menjual saja? Karena AJB PPAT baru akan dilakukan kalau sertipikat sudah dipecah menjadi 2 bidang.

Uang tersebut oleh si murid muda langsung disisihkan 130 juta dan diserahkan kepada saya sebagai pengembalian talangan. Lunas deh!! Saya memberi talangan hanya selama 3 jam saja dalam 1 hari yang sama.

Pada saat pulang dari kantor notaris, murid muda berkata demikian; "Suhu AW, meski saya hanya ditalangi selama 3 jam, tapi saya janji ketika proyek ini selesai nanti dan ada untung, saya akan datang mengirim ucapan terima kasih kepada suhu AW." Amieeeennnn!!! Langsung saya amini.

Berikutnya saya mengajak murid muda untuk berhitung kondisi cashflow yang akan dihadapi dalam 6 bulan kedepan.

RENCANA PENERIMAAN

a. Pelunasan 44.000.000

b. Pekerjaan tambah 2,2 jt x (72-54) = 39.600.000

c. Total penerimaan 83.600.000

RENCANA PENGELUARAN

- Membuka SPK bangunan 72 x 1,7 = 122.400.000

Dari evaluasi cashflow diatas, ada defisit 38.400.000.

Murid muda bertanya kenapa harga borongan bangunan hanya dihitung 1,7jt/m2 padahal di budget dituliskan 1,8jt/m2. Memang harus demikian!! Realisasi harus lebih rendah dari budget. Dengan kata lain budget tidak harus dihabiskan.

"Bagaimana nih suhu? Uangnya kurang buat membangun." 

"Jangan kuatir. Hajarrrr saja!!"

Buka SPK 001 saja dengan skim pembayaran termin seperti ini....

SPK 001

Termin I (20%) saat progres 25%

Termin II (25%) saat progres 50%

Termin III (25%) saat progres 75%

Termin IV (25%) saat progres 100%

Termin V (5%) setelah masa pemeliharaan 60 hari

Strateginya sederhana; pembayaran termin I s/d III (total Rp 85.650.000) dibayar dengan lancar ke kontraktor karena memang uangnya sudah tersedia (kurang dikit 2 jutaan jangan dipikir). Termin ke IV dan V main tarik ulur saja ke kontraktor, lihat sikon (situasi kondisi). Setidaknya bangunan sudah selesai 100% jadi bisa diserah-terimakan ke konsumen setelah disambung listrik + air. Begitu dapat pembeli kavling ke 2, maka sebagian uang muka konsumen ke 2 tersebut dipakai untuk melunasi kekurangan pembayaran Termin ke IV dan ke V dari SPK 001 senilai total Rp 36.720.000.

Saya juga berpesan kepada murid muda agar sisa kavling 1 lagi harus dijual dengan harga normal 247 juta dan konsumen harus membayar uang muka 100 juta (diangsur 5 bulan @ 20 juta perbulan). Kenapa? Karena tanah sudah aman (lunas), jadi kavling satunya harus dijual dengan kondisi uang muka setara dengan harga bangunan. Ini supaya konsumen membiayai sendiri bangunannya dan supaya target laba bisa diamankan.

Saya juga mengarahkan murid muda supaya konsumen ke 2 disuruh bayar UM 5x tapi janji panyerahan bangunannya dijanjikan 8 bulan sejak pembayaran tanda jadi. Kenapa? Karena sebagian uang muka pembeli ke-2 akan terpakai untuk melunasi hutang ke kontraktor SPK 001 (termin ke IV dan ke V).

Perkembangan selanjutnya dari kisah murid muda tersebut; di bulan Oktober dia berhasil mendapatkan konsumen dengan skim bayar seperti yang saya arahkan, yaitu ;

5 Okt 2013 membayar Rp 20 juta

5 Nop 2013 membayar Rp 20 juta

5 Des 2013 membayar Rp 20 juta

5 Jan 2014 membayar Rp 20 juta

5 Peb 2014 membayar Rp 20 juta

Jadwal STB ; 30 Juni 2014

Ketika dia berhasil mendapatkan pembeli dengan skim diatas, nasehat apa yang saya berikan? Saya meminta dia cari kontraktor yang kuat modalnya karena dia harus membuka SPK 002 dengan termin pembayaran yang kecil dimuka, dan baru normal setelah termin ke IV dst.

SPK 002

Termin I (5%) saat progres 12,5%

Termin II (5%) saat progres 25%

Termin III (5%) saat progres 37,5%

Termin IV (15%) saat progres 50%

Termin V (15%) saat progres 62,5%

Termin VI (15%) saat progres 75%

Termin VII (15%) saat progres 87,5%

Termin VIII (15%) saat progres 100%

Termin IX (10%) saat masa pemeliharaan 60 hari sudah selesai

Coba perhatikan kenapa termin ke I s/d ke III diatas nilai pembayarannya kecil (hanya 5% perbulan)? Karena sebagian uangnya kita alokasikan untuk melunasi hutang kontraktor SPK 001 sebelumnya. Ini adalah jurus tik tok menyiasati cahsflow.

Pembayaran Termin ke I s/d ke VII kita lakukan dengan normal dan lancar. Begitu kontraktor minta dibayar termin ke VIII, kondisi cashflow sudah gak ada duit lagi. Tapi bangunan sudah 100%, jadi mesti pinter ngeles ke kontraktor. Sampaikan ke kontraktor bahwa meski belum bisa bayar, tapi kita janjikan akan dilunasi setelah dilakukan akad kredit nanti yang tak akan lama lagi direalisasi. Beres kan???

Soal ada beberapa pengeluaran yang riilnya ada tetapi tidak saya uraikan secara khusus dalam kalkulasi, misal; kebutuhan bayar bea notaris, pecah sertipikat, sambung listrik, sambung air, dan beberapa biaya kecil lainnya, saya tak mau urusan dan saya minta murid muda untuk mikir sendiri. Namanya pengusaha ya mesti kuat mental dikejar tagihan, dan cari akal bagaimana melunasinya. Kalau tak kuat mental dikejar tagihan ya jangan jadi pengusaha, jadi saja karyawan yang tiap akhir bulan terima gajian. Wkwkkwkwk.... (kalau ini benar-benar pelajaran yang sangat berbobot dari sang guru kepada muridnya).

Setelah memberi resep soal trick mengatur termin pembayaran SPK 002, saya sudah katakan kepada murid muda bahwa jangan terlalu libatkan saya lagi jika bukan untuk urusan yang rumit. Semua harus dia atasi sendiri, dimana bagian terpentingnya adalah mengawal proses produksi dan juga mengajukan proses KPR ke bank untuk konsumen ke 2 supaya bisa diapproval. Jika KPR sudah bisa direalisasi akad kreditnya, maka laba sudah ada didepan mata.

Uhhhhf, saya cukup merasa lega. Karena murid muda tadi sudah on the track dalam menjalankan proyek properti perdananya. Semua proses pembelajaran yang komplit; mulai dari hunting lahan, negoisasi, eksekusi secara legal, menjual / memasarkan, mengawasi proses pembangunan, mengurus KPR dll, semua sudah akan dia lalui.

Kalau semua berjalan lancar, saya prediksi murid muda tadi bisa untung 96 juta sesuai proyeksi awal, ditambah laba tambahan dari pekerjaan penambahan luas bangunan senilai (72-54) x (2,2jt - 1,8jt) = 7,2 juta. Total 103,2 juta. 

Hanya bermodal 10 juta dengan menggadaikan BPKB, dalam waktu 10 bulan (Agt 2013 s/d Juni 2014) dia bisa laba 103,2 juta. Luar biasaaaa!!! Seandainya nanti 3,2 jutanya ditransfer ke saya sebagai ucapan terima kasih kepada  gurunya, maka sisa 100 juta sudah 1000% dari modalnya.

Semoga kamu sukses deh, murid mudaku. Kalau sudah pernah cetak 'success story' 1x saja, maka nanti di proyek ke 2 dan seterusnya tak perlu lagi meminta bimbingan pak guru, tapi sudah bisa menggelinding sendiri.... Kalau mau tambah pinter skill propertinya, nanti dia akan saya sarankan mengikuti workshop properti 2 hari; KETEMU JIN PROPERTI

Tetap semangat!!!