TUHAN MEMBERI SAYA ANGPAU SENILAI 85 JUTA MELALUI MULUT SESEORANG BERBAU ALKOHOL

PEMBATALAN AKIBAT KONSUMEN GAGAL KPR

SELASA, 28 Januari 2014

Seorang konsumen yang sudah membeli produk properti di proyek kami beberapa bulan yang lalu, mendadak datang ditemani 1 preman dan 3 pengacara (entah pengacara beneran atau hanya ngaku-ngaku pengacara, karena saya tidak meminta mereka menunjukkan KTA nya). 

Mereka marah-marah menanyakan kenapa proses KPR nya sampai hari itu belum juga disetujui oleh bank. Dia membeli produk properti seharga 840 juta dan sudah membayar uang muka senilai 250 juta, sehingga plafond kreditnya senilai 590 juta.

Kami sudah menjelaskan bahwa konsumen tersebut sudah diproses aplikasinya di 3 bank, tetapi tidak ada approval karena calon debitur gagal lolos SID alias terkena BI checking.

Berlagak sok pintar, pengacaranya justru memarahi saya; "Pengembang payah nih, urus KPR konsumennya saja tida bisa. Padahal klien saya gajinya 70 juta perbulan, bonusnya 1 milyar setahun. Bagaimana mungkin bank menolak?"

Saya jelaskan bahwa menolak atau menyetujui sebuah aplikasi kredit adalah otoritas bank sepenuhnya, kami tak mungkin menjamin bahwa permohonan KPR konsumen pasti disetujui oleh pihak bank.

Kemudian saya juga membuka klausul dalam PPJB (perjanjian perikatan jual beli) yang berbunyi demikian; "Untuk pembelian yang mempergunakan fasilitas KPR, maka kewajiban mengurus KPR adalah menjadi tugas pembeli, dan penjual hanya memberikan dukungan dalam hal kelengkapan dokumen administrasinya (sertipikat dan IMB) saja."

Pengacaranya justru marah-marah mendengar klausul itu. Dan minta saya secara pribadi sebagai pimpinan turun tangan mengurus hal ini. Dia anggap staf saya tak becus mengurusnya.

Sebel banget melihat arogansi si pengacara. Dengan mata melotot saya tunjuk mukanya sambil berkata; "Terus terang saya tidak nyaman dengan cara anda berkomunikasi. Jangan over acting deh. Anda pura-pura membentak saya biar kelihatan bekerja membantu klien ya? Biar layak mendapat bayaran? Huhhh...."

RABU, 29 Januari 2014

Pagi hari itu secara khusus kami melakukan follow up ulang tentang aplikasi KPR debitur tersebut. Bahkan marketing bank kami undang untuk datang ke kantor. Penjelasan mereka tetap sama, bahwa aplikasi memang sulit diapproval karena BI checkingnya sudah call 5.

Siang harinya ada salah satu pengacaranya yang call ke saya dan berkata demikian; "Gimana soal follow up proses KPR klien saya pak AW? Kenapa tidak memberi report ke saya?"

"Saya bukan bawahan anda, kenapa mesti memberi laporan ke anda? Jika anda bertanya baik-baik ke saya, akan saya berikan info up-datenya. Secara prinsip, KPR nya sulit sekali diapproval oleh pihak bank. Karena BI checkingnya sudah call 5."

Mereka sepertinya tak bisa menerima penjelasan saya dengan baik, dan minta waktu ketemu saya sore itu juga. Saya persilahkan datang ke kantor.

Pada sore harinya, mereka datang lagi berempat, dan pihak yang paling aktif melakukan pembicaraan dengan saya adalah seseorang yang mulutnya berbau alkohol sangat keras. Tanpa banyak basa-basi, mereka langsung marah-marah.

"Saya minta uang muka klien saya dikembalikan penuh. Kalau tidak dikembalikan penuh, awas!!! Saya akan cari anda sampai kemanapun. Saya bisa cari anda ke rumah anda supaya anda bisa melihat seperti apa respon balasan kami melihat ketidak-adilan ini."

Hahhaha..., brengsek banget nih pengacaranya. gayanya sok jagoan. Tapi ketemu saya saja gak pede sehingga mesti datang ramai-ramai dan meminum alkohol supaya nyalinya berlipat ganda. Padahal berat badan saya cuma 88 kg dan tinggi badan saya cuma 172 cm saja.

Begini pak pengacara, jangankan anda yang meminta pengembalian uang muka sambil marah-marah dan mengancam, lha konsumen yang minta pengembalian dengan bicara baik-baik saja saya kembalikan koq.

Berdasarkan klausul di PPJB, tertulis bahwa "Apabila konsumen melakukan pembatalan secara sepihak, akan dikenakan pemotongan 50% sebagai sanksi pembatalan, dan sisanya dikembalikan setelah unit tersebut terjual kembali dan pembeli baru sudah membayar uang mukanya sebesar uang yang harus dikembalikan ke konsumen lama".

Belum selesai saya bicara, pengacara berbau alkohol itu sudah memotong sambil teriak-teriak; "Mana bisa???? Mana bisa???? Tak ada pemotongan apapun. Uang klien saya harus dikembalikan penuh atau anda berurusan panjang dengan saya!!!"

"Tenang pak, duduk saja. Gak perlu melotot dan membentak-bentak. Saya saja bicara kalem koq. Dan kalimat saya belum selesai. Yang saya katakan tadi adalah klausul standar di PPJB, tapi saya memberi kebijakan bahwa uang klien anda akan saya kembalikan penuh, setelah unit tersebut terjual kembali alias dibeli oleh konsumen lain. Atau kalau dalam waktu 3 bulan tidak terjual lagi, uang tetap dikembalikan."

"Tidak bisa!!! Harus dikembalikan penuh paling lambat seminggu kedepan. Awas!!! Harus dikembalikan penuh secepatnya."

Hehehe .., lucu juga lihat pak pengacara naik pitam membela klien nya. Setahu saya pengacara itu kan kata lainnya penasehat hukum. Berarti harusnya paham hukum. Tapi semua yang mereka tuntut justru tidak berdasarkan bunyi-bunyi klausul PPJB, tapi berdasarkan atas apa yang mereka mau.

"Oke deh pak. Saya kembalikan paling lambat tanggal 4 Pebruari 2014 nanti. Catat ya, saya penuhi tuntutan anda bukan karena saya takut dengan ancaman anda, tetapi memang saya ambil sikap seperti ini supaya semua cepat clear tanpa ribut-ribut. Silahkan buat surat perjanjian atau pernyataan bahwa klien anda bersedia membatalkan PPJB jika uang muka dikembalikan penuh, dan unit tersebut bisa dijual kembali kepada konsumen lain."

"Pak pengacara, dalam hidup kita perlu silaturrahmi, bukan mau menang-menangan sendiri. Jika urusan ini sudah selesai, saya tak sudi berteman dengan orang seperti anda. Anda berlaku seperti preman, bukan seperti pengacara. Anda melakukan intimidasi, bukan negoisasi."

KAMIS, 30 Januari 2014

Siang itu rombongan pengacara (kenapa selalu berombongan ya? tak pernah datang sendiri atau berdua) datang mencari saya, menyodorkan surat perjanjian dimana tertulis kesepakatan pembatalan, sekaligus kesanggupan saya mengembalikan uang mukanya penuh Rp 250 juta paling lambat pada tanggal 4 Pebruari 2014.

Waktu mereka meminta saya tanda-tangan, kembali memberikan ancaman kepada saya. "Kalau tidak memenuhi kewajibannya, anda akan tahu 'kedalaman' dari kami. Ayo adu 'kedalaman' jika memang pak AW ingin tahu siapa kami."

Saya jawab enteng; "Gak perlu adu kedalaman deh, jelas-jelas anda lebih dalam. Saya ini cetek, gak punya backing siapa-siapa. Tapi kalau adu sopan, masih sopan saya deh, karena saya tahu bagaimana cara berkomunikasi dengan baik tanpa harus ancam mengancam seperti anda." Jreet Jreet jreeeet, saya bubuhkan tanda tangan saya diatas kertas yang mereka sodorkan.

Kamis malam jam 21 saya transfer via internet banking pengembalian uang muka ke rekening konsumen secara langsung. Dan kemudian iseng-iseng saya mengerjain pak pengacaranya melalui SMS ; "Maaf, kalau pengembaliannya bukan bulan Pebruari bagaimana? Apa bisa?"

Pancingan saya berhasil. Pak pengacara langsung telepon saya sambil marah-marah. "Anda benar-benar orang yang tak bisa dipegang komitmennya. Sudah janji bayar sebelum 4 Pebruari 2014 kenapa sekarang ingkar sendiri. Besok akan saya cari anda. Tak ada toleransi mundur sampai bulan Maret. Harus dibayar lunas sesuai janji. Besok saya akan cari anda."

Hahaha.., senang dengar pak pengacara terjebak marah. kelihatan banget kualitas dia dalam mengontrol emosi. Saat dia ngoceh, sengaja saya gak balas apapun. Setelah dengar ocehan pedas agak lama, langsung saya tutup telepon dan saya SMS dia begini; "Pak, tadi saya baru saja transfer pengembalian uang muka ke rekening konsumen. Sengaja saya lunaskan di bulan Januari, tak perlu nunggu bulan Pebruari."

Hahahhaa... saya tak bisa bayangkan bagaimana muka pengacara tersebut merah padam membaca SMS dari saya. Dia pikir saya tak bisa bayar di bulan Pebruari dan akan minta mundur sampai bulan Maret, padahal justru sudah saya lunasi di tanggal 30 Januari 2014.

JUMAT, 31 Januari 2014

Hari ini adalah Imlek. GONG XI FAT CHOI ya .... Saya umumkan kepada sales force bahwa unit yang dimaksudkan sudah batal, dan sekarang menjadi stok kembali, yang bisa dipasarkan kepada pembeli baru lainnya. Jika harga transaksi dulu 840 juta, saat ini saya buka harga baru 950 juta.

Eh, tanpa saya duga, salah seorang sales mengatakan bahwa dia punya waiting list seorang hot prospek yang meminati produk properti di lokasi yang dimaksudkan. Sehingga dengan adanya stok ini, dia akan mencoba hubungi konsumen guna menawarkannya.

Puji Tuhan. Kabar bagus saya peroleh, bahwa konsumen tersebut siap closing asal diberi harga 925 juta, yang akan dia bayar lunas tanpa KPR dalam waktu 2 bulan. Saya respon dengan cepat, bahwa saya setuju melepas di harga 925 juta asal bayar tanda jadi 10 juta tanggal 31 Januari 2014, dan DP 50% pada hari Senin 2 Pebruari 2014 nanti, langsung tanda-tangan PPJB secara notariil.

Deal. Tak sampai 1x24 jam setelah tanda tangan pembatalan dan pengembalian uang muka, kami sudah mendapatkan pembeli baru. Bahkan jika pembeli sebelumnya (yang sudah batal) membeli seharga 840 juta, ini konsumen baru malah deal di angka 925 juta alias lebih mahal 85 juta dari harga lama. Benar-benar berkah Imlek. Selisih 85 juta setelah dimaki-maki dan diancam oleh pengacara dengan mulut berbau alkohol. Tuhan terkadang memberi rejeki dengan cara yang tak terduga. Dikira kejadian pahit, ternyata justru sebuah rencana yang indah. Tuhan memberi saya angpao Imlek sebesar 85 juta. Terima kasih, Tuhan.

Sobat properti, itu pengalaman dan kisah nyata yang ingin saya bagikan kepada anda. Pelajaran yang bisa kita tarik dari kejadian ini;

1. Bersikaplah adil kepada konsumen, jangan menang-menangan sendiri didalam klausul PPJB. Menghanguskan 50% dari uang muka sangat memberatkan konsumen, dan menimbulkan perlawanan dari mereka. Jika hanya 10 s/d 20%, barangkali masih relevan.

2. Jangan lupa mencantumkan klausul bahwa mengurus KPR adalah kewajiban konsumen, dan kita sebagai penjual hanya membantu saja. Bukan kita yang punya kewenangan menentukan apakah seseorang layak disetujui kreditnya atau tidak, karena itu adalah otoritas pihak bank.

3. Jangan bersikap lunak seperti saya yang bersedia mengembalikan uang muka sebelum unit tersebut terjual kembali dan konsumen baru sudah membayarkan uang mukanya. Kenapa?? Uang yang sudah masuk pasti sudah terpakai. Jika mendadak kita mesti mengembalikan sebelum terjual kembali oleh konsumen lain, maka pengembalian uang muka ini akan sangat mengganggu kesehatan cashflow proyek kita. Dalam kasus diatas, saya berhadapan dengan mulut bau alkohol dan penuh ancaman, sehingga memilih aman tak mau panjang urusannya. Tapi selama situasi kondisi masih terkendali, tetaplah bertahan untuk bersedia mengembalikan jika unit yang dimaksudkan sudah terjual kembali saja.

________________________________

Mau ikut WORKSHOP PROPERTI 2 HARI (Cara Gampang Jadi Pengembang) pada tanggal 8-9 Pebruari 2014 di Hotel Oasis Amir Senen JAKARTA? Call saja 0813 90888546, atau buka laman khusus di blog ini.

CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH KEJANG KEJANG

TRICK MENGHADAPI TAGIHAN

BAYAR TANAH YANG JATUH TEMPO

Teringat pengalaman saya di waktu masih remaja dulu, masih kelas 1 SMA. Saya sedang pergi bersama bapak saya yang seorang pegawai negeri sipil di Dinas Pekerjaan Umum Jawa Tengah, dengan menaiki mobil Datsun pick up. Kami sedang melewati jalan Sukun di Banyumanik Semarang.

Entah apa yang terjadi, mendadak ada insiden kecil dimana mobil yang dikendarai bapak saya menubruk dari belakang sebuah mobil sedan Toyota Corolla DX (di jaman itu, mobil sekelas ini sudah keren). Tidak terlalu keras, tapi ya pastinya tetap penyok. Langsung bapak saya mencoba mundur menepikan mobil supaya bisa segera turun menemui pengendara mobil yang ditubruk dari belakang. Bapak saya memundurkan mobil dan menepi dengan maksud supaya tidak menghalangi pemakai jalan yang lain.

Pada saat yang bersamaan, si pengendara mobil sedan tersebut juga sudah turun dari mobilnya dan menghampiri bapak saya. Mobil sedannya dibiarkan tetap ditengah jalan meski menghalangi mobil-mobil lainnya yang mau lewat.

Bapak saya masih didalam mobil dan baru mau membuka pintu, eh si pemilik mobil sedan sudah ada disamping pintu dan meminta bapak saya membuka jendelanya. Dia berkata-kata dengan kasar; "Dasar sopir picek (buta), menabrak sembarangan. Awas kalau tidak mau ganti rugi, kuhajar kamu!!!" Saat dia mengancam dengan kata 'awas!!' tangannya yang kekar memegang kerah baju bapak saya.

Bapak saya tersudut karena berada didalam kabin mobil dan tak leluasa bergerak. Kerah bajunya dipegang dan diancam. Padahal setahu saya bapak saya tidak berniat kabur, dan masih punya itikad bertanggung jawab untuk kesalahannya (kalau memang salah) dalam insiden tersebut. Tapi dasar ketemu orang yang berangasan, belum komunikasi apapun sudah melakukan aksi kasar dan mengancam.

Sebagai laki-laki dan anak sulung, meski umur saya baru 16 tahun, saya segera keluar dari pintu samping kiri. Saya ambil beberapa batu di tanah dan mendekati pemilik sedan yang sedang marah tersebut.

Saya katakan begini; "Kalau anda tidak menghentikan ancaman kepada bapak saya, akan saya lempar kepala anda dengan batu ini. Saya tidak takut apa yang akan terjadi nanti. Segera lepaskan atau saya lempar batu ini ke muka anda. Biarkan bapak saya keluar pintu mobil dan bicara baik-baik dengan anda. Tolong mobil sedan anda yang bagus itu ditepikan dulu ke bahu jalan biar tidak bikin macet..."

Pemilik mobil sedan merasa kaget saya yang masih remaja dan berbadan kurus berani menantang dia. Saya merasa tidak takut karena saya merasa bapak saya mau bertanggung-jawab koq malah diancam-ancam seperti itu. Mau ribut ya saya pasti membela bapak saya. Menang kalah urusan nanti.

Kejadian selanjutnya, bapak saya berunding dengan orang tersebut, dan menjelaskan bahwa justru dia yang mengerem mendadak tanpa lampu rem (lampunya mati) sehingga ditubruk dari belakang oleh bapak saya. Lampu rem mobil sedan tersebut mati, jadi membuat pengendara dibelakangnya tidak tahu saat mengerem mendadak.

Sobat properti, menerima ancaman memang tidak enak. Apalagi jika ancaman itu membahayakan atau merugikan diri kita. Diam teraniaya atau bangkit melawan adalah pilihan yang ada buat kita.

Saya punya sobat properti yang sedang menghadapi kasus gagal membayar kewajiban yang jatuh tempo. Ceritanya dia membeli lahan seluas 3200 m2 dengan harga 500.000/m2, sudah dibayar Rp 600 juta dan sisa Rp 1 milyar jatuh tempo tanggal 6 Januari 2014. Tapi dia apes karena saat tanggal jatuh tempo nanti belum ada uang di tangan. Ada potensi penerimaan yang mundur sehingga uang untuk pelunasan belum ada. Pada hari Sabtu tanggal 4 Januari 2014 dia mengajak saya ngopi sambil cerita masalahnya.

Saya lihat bunyi klausul pembayaran di akta PPJB nya, tertulis bahwa apabila Pihak Kedua (pembeli) tidak mampu melunasi pembayaran senilai Rp 1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah) pada tanggal 6 Januari 2014, maka uang muka yang sudah dibayarkan dengan sendirinya hangus sebagai sanksi pembatalan. Jelas-jelas bunyi pasal memberatkan dia.

Sobat properti tersebut mengaku sudah berusaha komunikasi dengan pemilik tanah dan meminta toleransi menunda pembayaran barang 1 bulan, karena dia ada potensi penerimaan di akhir Januari 2014. Tapi pemilik tanah sangat kaku dan justru mengancam bahwa uang muka dianggap hangus dan tanah kembali jadi milik dia. Siapa yang tak pusing mau kehilangan uang 600 juta??

Saya tersenyum dan berusaha menenangkan dia. Kemudian memberikan arahan demikian; "Ambil uang tunai 50 juta di bank, bawa kuitansi, bawa materai, dan segeralah datang ke rumah pemilik tanah tersebut diatas jam 15.00. Mumpung ini masih tanggal 4 Januari 2014 (H-2 sebelum jatuh tempo). Sampaikan saja bahwa kamu baru saja nagih pembayaran ke rekanan tapi baru dikasih 50 juta dan kekurangannya akan segera dibayar. Mumpung lewat rumah pemilik tanah, kamu mau nitip sebagian pembayaran dulu daripada membawa uang tunai pulang ke rumah, karena jam 15.00 bank sudah tutup."

Akhirnya sobat properti tersebut benar-benar menjalankan arahan dari saya, yaitu menemui pemilik tanah, menyerahkan uang 50 juta, dan meminta kuitansi tanda terimanya. Usai dia membayar, dia melapor kepada saya, dan meminta arahan selanjutnya.

Saya buatkan dia konsep kalimat seperti ini;

Yth bpk....... (pemilik tanah)

Mohon maaf karena satu dan lain hal saya belum bisa melunasi pembayaran pada tanggal 6 Januari 2014 besok, dikarenakan saya punya piutang macet di pihak ketiga. Akan tetapi saya punya potensi penerimaan lainnya di akhir Januari 2014 yang akan saya alokasikan untuk melunasi pembayaran tanah senilai 950 juta (bukan lagi 1 milyar sesuai klausul PPJB).

Saya beritikad baik didalam transaksi ini, dan punya komitmen untuk menyelesaikannya, mohon diberi toleransi mundur selama maksimal 1 bulan.

Jika bapak bersikeras untuk menghanguskan uang muka saya, maka saya akan melawan bapak secara hukum dan berperkara di pengadilan. Saya YAKIN MENANG, karena pasal dimana saya dianggap berhutang 1 milyar tidak terpenuhi lagi. Bapak tahu bahwa per tanggal 6 Januari 2014 besok, hutang saya tinggal 950 juta, bukan 1 milyar sesuai bunyi klausul di PPJB.

Jika bapak berani menghadapi saya di jalur hukum, saya pastikan bahwa bapak akan membuang waktu lama dan panjang dalam berperkara ini. Jika saya kalah, maka saya akan terus banding dan banding lagi ke atas, bahkan sampai ke Mahkamah Agung. Selama belum ada keputusan hukum yang berlaku tetap, maka tanah tersebut berstatus sengketa. Jadi 4 s/d 5 tahun kedepan, bapak tak akan bisa menjual lahan tersebut kepada pihak lain karena sedang berperkara dengan saya.

Oleh karena itu mohon kerjasama yang baik dari bapak agar berkenan memberi saya toleransi menunda pembayaran barang 1 bulan saja. Jika saya kembali gagal bayar, silahkan hanguskan uang muka saya.

Demikian hal ini saya sampaikan, atas perhatiannya saya mengucapkan terima kasih.

Konsep surat tadi saya suruh kirimkan ke pemilik tanah. Entah diantar langsung dalam bentuk surat, atau via chat BBM atau via email, terserah saja. Asal jangan SMS karena pasti tidak muat, hehe..

Pokoknya surat itu harus sampai ke pemilik tanah, dan kemudian silahkan kalian berdua berunding. Kalau belum bisa sepakat, ntar deh Senin 6 Januari 2014 saya dampingi kamu menemui pemilik tanah. Biar kamu tahu bagaimana gaya Jin Properti menghadapi masalah seperti ini. Dijamin pemilik tanah bakal kejang-kejang saat adu argumentasi nanti. Kita tidak berlaku curang koq, kenapa tak boleh meminta sedikit toleransi.

Sabtu malam minggu tak ada kabar berita. Minggu pagi 5 Januari 2014 ada BBM masuk;

Suhu benar-benar Jin Properti.. Gila!! Pemilik tanah tanpa banyak cing cong langsung bersedia memberi toleransi 1 bulan mundur setelah menerima rangkaian kalimat buatan Jin Properti yang saya kirimkan via BBM. Malah diajak ketemuan saja dia bilang tak perlu lagi. Pokoknya saya diberi waktu untuk melunasi sampai dengan tanggal 6 Pebruari 2014 (mundur 1 bulan). Makasih ya suhu .....

Hahahaha.... kasus yang beginian tak bakal selesai jika dibawa ke Klinik Tong Fang. Tapi hanya dengan serangkaian kalimat via BBM, semuanya bisa selesai.