BISPAK YOGYA BARANG BAGUS DAN MURAH

NGINAP HEMAT DI YOGYA YUUUK
KOST HARIAN : Rp. 125.000 / malam 
KOST BULANAN : Rp. 1.750.000/bulan


Info lengkap di : www.NginapHemat.com

Jika anda sedang mencari kamar BISPAK (Bisa Pakai) di YOGYA yang kondisinya bagus dengan tarif murah, ke GODHA INN saja. Tarifnya hanya Rp. 125.000/malam. Lokasi sangat strategis (memiliki 3 pilihan lokasi). Bangunan baru, kamar bersih, parkir lega, AC, TV, air panas, KM/WC didalam.

Mau KOST BULANAN juga bisa, tarif Rp. 1.750.000/bulan, dengan fasilitas; 
daily make up room, free laundry 4 potong/hari, air mineral gratis, internet gratis.

Kami mengelola banyak kamar di 3 lokasi strategis, yaitu ;

GODHA INN 1 
(Jln. Veteran, Gg, Ranudimejo, Muja Muju UH2, Umbulharjo, Y O G Y A)

GODHA INN 2
(Jln. Sonopakis, Ngestiharjo, Kasihan, B A N T U L)

GODHA INN 3
(Jln. Golo via Jln. Menteri Supeno, Pandeyan, Umbulharjo, Y O G Y A)

Untuk reservasi silahkan hubungi ;

0274 - 7453 777 

GODHA INN dikelola oleh ;

GODHA PROPERTI
Ruko Mancasan No. 3
Ring Road Utara 
(seberang UPN Veteran)
S L E M A N
Telp. 0274 - 44 77 599

PENGUSAHA PROPERTI HARUS BISA NEGOSIASI

CARA SUSAH JADI PENGEMBANG

Seseorang mengontak saya via sms, dan menyatakan niat ingin berkonsultasi soal properti. Sebut saja namanya pak Farhat, yang memulai pembicaraan dengan bertanya apakah tanah seluas 1,5 ha dengan harga Rp. 400.000,-/m2 di daerah Cilebut Bogor layak dikembangkan?

Saya menjawab bahwa saya kurang referensi di daerah tersebut, meski dulu tahun 2004 – 2006 pernah tinggal 2 tahun di kota Bogor. Wajar tidaknya harga tanah tersebut tentunya harus dikomparasi dengan harga tanah disekitarnya, selain melihat letak lokasi tanah yang dimaksudkan,akses pencapaiannya, dan lain-lain. Mesti dilakukan survei dulu, begitu pendapat saya.

Kapan pak AW mau survei kesini?

Lho, kenapa mesti saya yang survei kesana? Bukannya anda yang punya kepentingan dengan tanah tersebut? Memangnya ada opportunity seperti apa dengan tanah tersebut? Tanya saya kepada pak Farhat.

Pak Farhat menjawab bahwa opportunity nya adalah masih ada tanah seluas 7 ha lagi dibelakangnya yang bisa dibebaskan dengan harga lebih murah (kisaran Rp. 300.000/m2).

Wah, itu bukan ooportunity yang saya maksudkan.

Saya mencoba menjelaskan bahwa opportunity yang dimaksudkan adalah apakah pemilik nya bersedia kerjasama? Pak Farhat menjawab tidak.

Kembali saya bertanya apakah pemilik nya bersedia dibayar 15 s/d 20% saja, tapi tanahnya boleh dibalik nama ke PT kita, kemudian dilakukan pengakuan hutang, dan dibayar sesuai dengan progres penjualan serta AJB PPAT yang terjadi? Pak Farhat menjawab bahwa kemungkinan pemilik nya tidak bersedia seperti itu.

Lalu apa opportunity yang ditawarkan ke saya? Kalau hanya menawari  tanah yang harus dibayar jreng, dimana-mana juga banyak. Di Yogya saja banyak tanah yang dijual kalau pembayarannya harus cash keras. Alasan apa yang membuat saya harus berburu tanah sampai ke Bogor? Sementara kantor dan pasukan saya berada di kota Yogya. Saya hanya mau menjajagi peluang diluar Yogya jika ada tanah yang bisa dikerjasamakan, atau tanahnya bisa dibayar dengan skim lunak.

Kalau begitu pak AW datang saja ke Bogor, karena pak AW yang berkompetensi soal itu dan lebih jago bernegosiasi, kata pak Farhat.

Wah, maaf. Kalau saya harus merintis peluang yang dimulai dari nol, saya tidak bersedia jauh-jauh terbang kesana dan nego kesana, karena itu akan membuang banyak waktu dan biaya. Lagipula kalau akhirnya bisa deal, saya juga tak bisa membagi goodwill apapun kepada pak Farhat, karena menurut saya peran pak Farhat hanya menunjukkan adanya tanah dijual saja. Maaf, bukannya itu biasanya diperankan oleh seorang broker (makelar)? 

Saya sudah capek melakukan hal-hal yang tidak efisien dari segi waktu dan biaya. Karena saya sudah sering diadu dan dibenturkan dengan pemilik tanah. Maksudnya, ada pihak yang mencoba bermitra dengan saya tapi hanya MENYODORKAN TANAH. Bukan MENYODORKAN PELUANG. Menyodorkan tanah artinya hanya memberi-tahu ada tanah luas sekian meter persegi, dan dijual dengan harga sekian. Saya disuruh survei sendiri, nego sendiri, menghitung potensi bisnisnya sendiri. Tapi yang menyodorkan tanah berharap kalau jadi deal, dia akan mendapatkan goodwill lumayan dan diikut-sertakan dalam pengelolaan proyek. Padahal perannya hanya (maaf) semacam perantara saja. Ujung-ujungnya saat ketemu pemilik tanah, si pemilik minta pembayaran cash keras. Capek deh.

Mestinya kalau mau bermitra dengan saya, harus MENYODORKAN PELUANG, bukan sekedar menyodorkan tanah. Ambilah peran dengan melakukan negosiasi awal guna mendapatkan deal dengan pemilik tanah. Kalau bisa kerjasama murni, itu luar biasa. Kalau bisa DP maksimal 20% dan sisanya dibayar lunak sesuai progres penjualan, itu juga bagus.

Kalau pak Farhat mau mendapat goodwill yang lumayan, ya mesti berani memulai dengan melakukan negosiasi awal dengan pemilik . Akan saya pandu dengan pakem-pakem dasar yang biasa saya jalankan, yaitu ;

-   

1. Uang muka maksimal 20% (duapuluh persen) dari harga tanah, dibayarkan saat PPJB notariil.  Kemudian meminta grace period untuk melakukan pengurusan perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi/Ijin Prinsip dari Pemda setempat. Ketika ijin sudah terbit (estimasi 2 s/d 4 bulan), maka hitungan waktu baru berlaku.
2. Tanah kemudian dilakukan balik nama ke PT, dimana pihak PT menanda-tangani pengakuan hutang kepada pemilik  sebesar 80% x harga .
3. Menyepakati batas waktu pelunasan, dengan asumsi 1 tahun mampu memasarkan 1 ha tanah (hitungan dimulai diluar grace period)
4. Pembayaran  selanjutnya sesuai dengan progres penjualan, dengan realisasi pembayaran saat sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen. (Pembayaran dilakukan dengan memperhitungkan nilai hutang  terhadap luasan tanah efektif yang bisa dijual. Lihat contoh perhitungan)

         Misal :

         Luas Tanah = 10.000 m2, harga Rp. 400.000/m2

         Nilai Tanah = Rp. 4.000.000.000

         Uang Muka 20% = Rp. 800.000.000

         Hutang Tanah = Rp. 3.200.000.000

         Luas Tanah (brutto) = 10.000 m2

         Luas Tanah (netto) = 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2

         Pembayaran Tanah per 1 m2

         = Rp. 3.200.000.000 / 6.000 m2

         = Rp.    533.333/m2

Pak Farhat mengatakan bahwa dia tidak terlalu paham dengan skenario diatas dan tidak percaya diri untuk melakukan negosiasi dengan pemilik . Dia kembali mendesak (bahkan setengah memaksa) saya agar bersedia datang ke Bogor untuk menemui pemilik  dan melakukan negosiasi.

Saya tetap menolak, karena banyak pekerjaan yang harus diurus. Jika pak Farhat mau jadi pengusaha properti, ya dia harus mengambil peran untuk melakukan proses negosiasi. Karena panduan dasar sudah saya berikan. Berhasil atau tidak itu urusan nanti. Kalau tak pernah berani memulai, kapan bisa menguasai? Saya memotivasi dia bahwa negosiasi tak harus deal, jika memang tak terjadi kesepakatan yang menguntungkan pihak kita. Cari dan temukan peluang lain, yang sesuai dengan kriteria kita. Mungkin harus berburu 50 peluang sebelum menemukan 1 peluang yang bisa masuk kategori good deal.

Pak Farhat malah ngambek, dan menuduh saya setengah-setengah membantu dia. Haha .., ya mana mungkin saya harus merespon semua penawaran  yang masuk? Buang waktu buang biaya. Bahkan seandainya dibiayai sekalipun, saya tetap tak akan bersedia karena akan membuang banyak waktu saya. Tetap saya berharap siapapun yang ingin bermitra dengan saya dan memulai bisnis properti harus memainkan perannya melakukan negosiasi tanah. 

Saya hanya membantu memberikan panduan. Jika sudah terjadi deal awal, setidaknya pemilik membuka wacana untuk proses kerjasama atau bayar skim lunak, dan tinggal meminta penjelasan lebih detail dan terperinci, nah, baru disitulah saya memainkan peran saya untuk maju sendiri bertemu pemilik tanah.

Selama deal yang terjadi lunak dan menguntungkan kita, maka opportunity yang bisa kita eksekusi sangat besar. Modal kerja yang harus disediakan tidak besar, jadi kalau saya mesti mencarikan MPM (Mitra Pemilik Modal) atau investor, maka ekspektasi dari MPM atas laba usaha juga tidak besar. Pasti proporsional dengan modal yang diinvestasikan di proyek kita. Jika tanah harus dibayar kontan, maka modal yang harus disiapkan sangat besar, dan laba yang diharapkan oleh pemilik modal juga besar. Kita dapat apa? Hanya kerja bakti untuk pemodal saja.

Sobat properti, kesimpulannya adalah begini; Jika anda hanya mau menawari tanah yang harus dibayar jreng alias kontan alias hard cash, maka itu bukan DNA dan habit saya. Saya ini mengajarkan CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG. Kalau keluar modal besar sekali akibat harus bayar tanah jreng, itu bertentangan dengan pakem saya. Itu namanya CARA SUSAH JADI PENGEMBANG, karena mesti susah payah mencari pemodal.

Jika anda (maaf) sesungguhnya hanyalah broker (mediator) yang ingin memasarkan tanah dagangan anda, maaf, saya bukan calon pembeli yang anda maksudkan. Saya belum punya alasan kenapa mesti keluar dari kandang saya di Yogya atau Semarang, jika hanya untuk membeli tanah yang harus dibayar jreng. Diluar Yogya dan Semarang, saya mesti membuka kantor baru, merekrut pasukan baru, dan itu semua ekonomi biaya tinggi. Sementara jika saya mengembangkan tanah di Yogya dan Semarang, disini lebih efisien karena sudah punya kantor dan pasukan berkekuatan lengkap.

Saya meminta maaf kepada pak Farhat karena tidak bersedia datang survei dan bertemu pemilik tanah. Dan memotivasi dia untuk melaksanakan perannya bernegosiasi dengan pemilik tanah memakai panduan diatas. Andai dia gagal, bukan berarti saya yang akan maju. Tapi dia harus menemukan peluang lain dan nego lagi sampai ada yang deal. Jika hal ini dilakukan berulang-ulang, maka hal ini akan menjadi habit dia dan lama-lama sangat terlatih.

Saya akan memainkan peran membagi skill dalam membuat Action Plan dan Business Plan yang akan saya fungsikan guna mengundang pemodal agar bersedia masuk membiayai proyek tersebut. Itulah peran saya, bagian yang harus saya kerjakan. Jika berharap semua harus saya lakukan, yaitu survei lokasi diluar kota, lalu nego dengan pemilik tanah, oh noooooo!!! Maaf saya tidak sanggup. Saya hanya mau melakukan hal ini di Yogya dan Semarang saja. Diluar itu anda yang harus melakukannya.

Pak Farhat malah tambah ngambek dan berkata; “Ya sudah, saya cari pemodal lain saja yang lebih bonafid ketimbang anda.”

No problem, hehehehe ...... Siapa bilang saya pemodal??? Justru saya mengajarkan kepada anda bagaimana menemukan opportunity di bisnis properti dengan mencari deal bagus dengan pemilik tanah (saya mengajarkan banyak trick di workshop), bagaimana merumuskan skenario legalnya saat eksekusi, bagaimana mengemasnya menjadi sebuah Business Plan yang akan kita jajakan kepada para pemodal yang ada di link saya (lumayan banyak deh). Itulah peran dan keahlian saya, yang akan saya kolaborasikan dengan anda.

Pak Farhat, jangan ngambek ah !!

MATI KETIWI ALA JIN PROPERTI

AYO NGGUYU, HAHAHAHA ....

Jika selama ini saya nulis artikel selalu ada sisi pembelajarannya, maka mohon maaf jika kali ini hanya nulis kisah-kisah lucu saja, tapi semua berkaitan dengan keseharian saya didalam menjalankan bisnis properti koq. Buat lucu-lucuan saja, penghibur disaat stres melanda, disaat hutang kontraktor banyak jatuh tempo, dan piutang konsumen banyak yang telat dan belum tertagih.

Siapa tahu saat ini anda lagi ngumpet karena belum bisa bayar tagihan kontraktor, semoga kisah-kisah lucu ini bisa sejenak membuat anda lupa bahwa anda punya banyak hutang jatuh tempo, hehe ...

BERTAMU 1 MENIT

Suatu hari saya dengan perantaraan seorang broker, akan diketemukan dengan pemilik lahan. Ceritanya saya memang sudah survei sebuah lahan dan cukup berminat, makanya minta diatur waktu bertemu dengan pemilik tanah guna melakukan negoisasi. Saya diatur untuk bertemu jam 14.00, usai jam makan siang. Tetapi karena kesibukan saya mengurusi pekerjaan di internal kantor, saya datangnya telat 1 jam. Kami datang jam 15.00.

Pemilik tanah sudah menunggu di rumahnya. Seorang bapak tua pensiunan pejabat, dengan penampilan priyayi. Saya bersalaman, dan langsung duduk meski belum dipersilahkan. Saya belum sempat bicara 1 kalimat apapun, mendadak pemilik lahan sekaligus tuan rumah berkata begini ;

"Wah, anda ini pengusaha tapi komitmennya rendah. Janji jam 14.00 tetapi baru datang jam 15.00. Saya sudah 1 jam menunggu disini ..."

Saya langsung naik emosinya mendengar kalimat tersebut. Dia bukan atasan saya, kenapa memarahi saya? Saya datang sebagai pembeli, yang tentunya akan mendatangkan uang bagi dia, kenapa dia tak mau berkorban sedikitpun untuk bertemu dengan saya. Iya betul saya meleset janji, tapi sudah dikonfirmasikan melalui broker. Dan menurut saya meski dia merasa dirugikan akibat 1 jam menunggu, tak pantaslah menyebut saya "pengusaha berkomitmen rendah" hanya karena datang telat 1 jam.

Tanpa menjawab apapun, saya berdiri, mengajak salaman lagi kepada tuan rumah sambil berkata; "Saya mohon pamit, mau pulang, membatalkan negoisasi lahan." Meski dengan muka bengong, pemilik lahan menyalami saya, dan bingung menyaksikan saya berlalu dari hadapan dia. Tak sampai 1 menit saya duduk, sudah pamit untuk pulang.

Broker yang bersama saya juga bingung, dia bengong saja. Tak menyangka saya merespon seperti itu. Saya cuek, masuk mobil, dan meminta sopir saya segera pergi balik ke kantor.

Hehehehe ...., makanya jangan marah-marah ke saya dong pak.

ANGKA TIDAK BAGUS

Pernah suatu ketika saya bertransaksi dengan pemilik tanah (sebut saja namanya pak Ahok), dimana harga lahannya adalah Rp. 1.100.000.000,- Saat bernegoisasi kami sangat alot saat menentukan berapa besaran uang muka yang harus saya bayar. Saya mengajukan angka 30% uang muka, dan pelunasan 70% dibayar saat Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT) sudah terbit. Pak Ahok ngotot meminta UM lebih besar daripada 30%, dengan alasan ini itu versi pak Ahok sendiri. Dalam nego tersebut, akhirnya saya kalah dan menyepakati UM 40%.

Ketika tiba waktunya kami bertemu di notaris guna menanda-tangani PPJB, kami hadir di kantor notaris, dan notaris membacakan aktanya didepan kami. Disebutkan uang muka Rp. 440 juta, dan pelunasan 660 juta ketika IPT sudah terbit. 

Dahi pak Ahok berkerut ketika mendengar angka 440 juta, dan dia langsung nyeletuk; 
"Bu Notaris, apa bisa UM 440 juta diganti dengan angka 390 juta? Saya alergi dengan angka 4. karena angka 4 berarti 'si' (mati). Dobel angka 4 berarti mati-mati. Itu angka yang tidak bagus. Saya usul diganti 390 juta saja."

Notaris tidak menjawab ya atau tidak, tapi meminta kami berdua kembali berunding. Giliran saya yang ngotot tak mau UM diturunkan menjadi 390 juta. Saya hanya bersedia 440 juta sesuai deal awal, atau justru 330 juta sesuai penawaran saya sebelumnya untuk membayar UM 30%. Jangan anggap saya sinting dengan menolak membayar UM 390 juta yang lebih kecil ketimbang 440 juta. Tapi dengan sadar dan sengaja saya justru ingin memanfaatkan ketidak-sukaan pak Ahok terhadap angka 44 supaya bisa kembali ke UM 30% (330 juta) saja. Akhirnya pak Ahok bersedia memenuhi permintaan saya agar UM 30% saja. Hahaha, demi menghindari angka 44, pak Ahok bersedia UM yang dia terima lebih rendah 10%. Tentu saja saya selaku pihak pembeli merasa diuntungkan.

Apa gak lucu? Ngotot minta UM 40%. Setelah tahu angkanya tidak bagus, baru bersedia turun menjadi 30%, hehehe ...

PERIKATAN JUAL BELI

Ini kejadian yang selalu saya ingat sampai sekarang. Waktu itu saya sedang melakukan transaksi pembelian lahan, dan sudah berada di kantor Notaris. Harga lahan dan cara bayar sudah sepakat, tidak ada masalah. Uang muka 30%. dan pelunasan dilakukan secara bertahap sesuai dengan penjualan, dengan waktu maksimal 24 bulan harus sudah lunas 100%.

Yang menjengkelkan adalah ketika notaris memulai pembacaan akta dengan menyebut judul PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI (PPJB). Pemilik lahan nampak tidak suka dengan kata PERIKATAN, yang menurut dia itu salah. Yang benar sesuai bahasa Indonesia adalah PENGIKATAN, tak ada kata PERIKATAN. Jadi pemilik tanah meminta notaris mengganti kata PERIKATAN menjadi PENGIKATAN. Notaris mencoba menjelaskan bahwa itu bahasa baku dia selaku notaris, dengan substansi digunakan oleh penjual dan pembeli yang saling bertransaksi tetapi pembayarannya belum lunas dan obyeknya belum dibalik nama.

Menanda-tangani akta PPJB sudah sering saya lakukan. Setahu saya ada notaris yang memakai kata PERIKATAN, ada juga yang PENGIKATAN. Entah aturan bakunya seperti apa saya tidak tahu. Saya lebih concern kepada konten pasal-pasalnya, bukan soal kata PERIKATAN atau PENGIKATAN. Menurut saya kedua kata itu betul, cuma notarisnya malas mengganti minuta yang sudah terlanjur disiapkan.

Pemilik tanah tak mau begitu saja menerima penjelasan notaris, dia terus memberi argumen bahwa kata itu salah. Sepertinya dia belum pernah atau jarang bertransaksi seperti ini di notaris. Antara geli dan sebel, saya hanya diam saja mengikuti perdebatan aneh tersebut. 

Perdebatan aneh itu berlangsung hampir 20 menit, padahal belum memasuki substansi pasal-pasal yang ada didalam akta PPJB. Notaris juga kelihatan sudah kehilangan kesabarannya menghadapi klien yang aneh ini, yang mempermasalahkan kata PERIKATAN dan PENGIKATAN. Padahal apapun arti kata tersebut, tidaklah merugikan dia sama sekali. Jangan-jangan dia guru bahasa Indonesia ya? Hehehe ..., setahu saya dia ini sales supervisor sebuah produk alat kesehatan, dan tanah yang dijual sekarang adalah warisan dari ortunya. Jadi dia bukan guru bahasa Indonesia.

Lucu juga kalau ingat kejadian itu. Di akhir cerita, pemilik tanah akhirnya pasrah setelah notaris juga ngotot tak mau mengganti kata PERIKATAN menjadi pengikatan. Ada-ada saja ...

ASPEK GEOGRAFIS DIDALAM PEMASARAN PROPERTI

BELAJAR PAHAM DARI KLUB FULHAM
DI LONDON KULON (Barat)

Anda tahu klub Inggris bernama FULHAM? Ini klub yang berlaga di Premier League, meski namanya tidak setenar Chelsea, Liverpool, Arsenal, atau Manchester City. Bahkan saat ini (klasemen liga inggris 8 Maret 2014) Fulham menghuni dasar klasemen alias berada di urutan 20 dari 20 kontestan liga Inggris.

Tapi jangan pernah anda membayangkan klub di posisi juru kunci dan berpotensi degradasi (turun kasta ke divisi dibawahnya) seperti Fulham, lantas hanya punya sedikit penonton saat sedang bertanding di stadion Craven Cottage (kapasitas 25.700) milik mereka. Nyatanya penontonnya tetap penuh, dan pemain-pemain Fulham tetap dipuja para penggemarnya.

Jadi bukan hanya klub besar atau klub yang berada di papan atas klasemen saja yang memiliki dukungan penonton melimpah. Nyatanya klub kecil dan kalahan seperti Fulham tetap memiliki penggemar. Itu adalah bukti bahwa dimata pendukungnya, Fulham tetap memiliki beberapa daya tarik yang membuat pendukungnya memiliki ikatan emosional dengan klubnya.

Sobat properti, ditengah belantara rimba persaingan yang begitu ketat di bisnis properti, jangan pernah berkecil hati dengan produk yang sedang anda pasarkan. Jangan pernah merasa minder terhadap pemain-pemain besar bermodal besar yang bisa mengemas dagangannya sedemikian rupa.

Kalau mereka pameran, mereka menyewa space 6x6, dengan SPG cantik-cantik dan harum. Brosur mereka tebal, kinclong dan bisa dilipat 3. Di brosur mereka, nampak penyajian gambar-gambar mengenai jalan yang lebar, gerbang yang megah, kolam renang yang biru segar, dan berbagai assesoris yang dikemas menawan.

Sementara kita pameran hanya mampu menyewa space 2x2,5, tanpa SPG cantik karena kita hanya menugaskan staf kita yang penampilannya biasa-biasa saja (yang penting rapi). Brosur kita juga tipis, tanpa lipatan, dan penyajian di brosur tak menunjukkan adanya fasilitas wah atau gerbang wah. Hanya ada jalan lebar 6 m dan kavling-kavling yang dipasarkan, dengan fasilitas ala kadarnya (misal; play ground).

Kenapa mesti berkecil hati? Ada harga ada rupa. Didalam teori marketing kita mengenal soal SEGMENTASI dan TARGETING. Pengembang kelas wahid itu pasti menyasar target market yang berbeda dengan kita. Karena mereka mengalokasikan budget pematangan lahan yang lebih besar, tercermin dari berbagai sarana prasarana yang lebih wah. Mereka juga mengalokasikan budget overhead cost (OHC) yang lebih besar daripada kita, sebagaimana tercermin dari karyawannya yang banyak, biaya promosi yang lebih besar dll. Jika semua biaya itu dibebankan ke harga jual mereka, pastinya harga jual mereka jatuhnya lebih mahal dibanding harga jual kita.

Kenapa mesti berkecil hati? Karena menjual produk bukan sekedar bicara soal fasilitas ataupun kemasan. Ada banyak faktor lain yang menjadi pertimbangan para konsumen. Dan belum tentu semua yang dibutuhkan, diinginkan, dan diharapkan oleh konsumen mampu dipenuhi oleh pengembang-pengembang besar tersebut.

Sobat properti, meski saya belasan tahun jadi pemain properti, tapi saya juga jarang (atau tak pernah) memainkan peran sebagai market leader (pemimpin pasar), jadi karakter dan habit saya adalah sebagai market follower (pengikut pasar) atau sebagai market challenger (penantang pasar). Sekala akal dan ide-ide saya adalah untuk menantang pemimpin pasar. Konteks menantang disini bukan berarti head to head, tapi lebih kearah pengertian bahwa meskipun kita berada di wilayah dan arena kompetisi yang sama, tapi kita tetap akan survive, tetap mampu memasarkan dan menjual habis dagangan properti kita.

Saya tak akan pernah bosan membahas soal segmentasi dan targeting didalam pemasaran. Dan juga kita harus mengeksploitasi segala ide cerdas kita untuk membuat kemasan supaya produk kita tetap memiliki nilai jual di mata konsumen. Sekecil apapun lahan kita, sesedikit apapun jumlah unitnya, sejauh apapun lokasinya, itu bukan alasan untuk menyerah dan putus asa. Kita harus melakukan hal-hal yang terbaik terhadap produk kita, dan tetap bisa menemukan beberapa benefit yang dimiliki oleh produk kita, dan kemudian mendistribusikan informasi perihal beberapa benefit tersebut ke calon konsumen.

Saya memakai analogi klub Fulham. Dimana Fulham adalah nama sebuah kawasan yang terletak di barat daya kota London. Di London Raya dan kawasan metropolisnya, terdapat 6 klub profesional yang besar, yaitu; 

1. CHELSEA, stadion Stamford Bridge
2. ARSENAL, stadion The Emirates Stadium
3. WEST HAM UNITED, stadion Boleyn Ground
4. TOTENHAM HOTSPUR, stadion White Hart Lane
5. CHARLTON ATLETIC, stadion The Valley
6. FULHAM, stadion Craven Cottage

Dengan jumlah penduduk London kisaran 8,3 juta di malam hari dan hampir 10 juta di siang hari (karena banyak commuter dari luar kota), maka 6 klub profesional tersebut memiliki pendukungnya sendiri-sendiri. 

Arsenal dan Totenham Hotspur berada di kawasan London Utara, dan pendukung mereka mayoritas secara geografis adalah penduduk London Utara. West Ham United dan Charlton Atletic berada di kawasan timur kota London, dan pendukung mereka secara geografis adalah penduduk London Timur. Chelsea berada di London Raya alias pusat kota, dan pendukung Chelsea mayoritas secara geografis adalah penduduk London Raya,

Dimana posisi Fulham? Klub ini bermarkas di barat daya kota London, dan tentu saja para pendukung mereka juga penduduk yang mayoritas secara geografis bermukin di London bagian barat. Kenapa penduduk London barat tidak mendukung Chelsea yang notabene adalah klub besar dengan prestasi besar dan sarat pemain-pemain berkualitas? (saat tulisan ini dibuat, Chelsea berada di ranking #1 klasemen Liga Inggris). Karena secara geografis, mereka lebih mudah datang ke stadion milik Fulham ketimbang datang ke stadionnya Chelsea. Unsur kedekatan dan ikatan geografis memegang peran yang sangat signifikan.

Definisi pendukung yang diuraikan diatas adalah pendukung yang secara fisik sering hadir langsung ke stadion menyaksikan klub kesayangannya bertanding. Bukan pendukung di layar kaca, karena di abad teknologi informasi seperti saat ini, klub-klub yang saya sebutkan diatas punya pendukung secara global diseluruh dunia.

Pelajaran apa yang bisa anda petik dari hal diatas? Ternyata Segmentasi dan Targeting secara GEOGRAFIS sangat dominan disaat kita melakukan pemasaran produk kita. Diluar Segmentasi dan Targeting secara Demografi (usia, mata pencaharian, suku/ras, jumlah penghasilan, agama, jenis kelamin dll),maka aspek Geografis adalah aspek terpenting didalam pemasaran. Target market kita yang utama seharusnya adalah penduduk yang berada dalam radius 5 KM dari proyek yang kita pasarkan.

Implementasi (penerapan) di lapangan adalah seperti ini ;

Misal saya punya proyek properti di kawasan Semarang Timur, maka ketika saya memilih tempat pameran, saya memilih Java Mall (Peterongan, Semarang) yang notabene paling dekat dengan kawasan Semarang Timur. Asumsinya adalah penduduk di Semarang Timur akan berbelanja kesitu. Dan karena saya tahu target market utama kami adalah penduduk di Semarang Timur, maka kesanalah saya menggelar pameran.

Saya pernah memasarkan proyek properti di kabupaten Bogor. Dan suatu ketika kami mendapat penawaran space pameran gratis di daerah Mangga Dua Jakarta, yang disediakan oleh Bank BII yang menjadi rekanan baik kami. Saya menolak space gratis tersebut, karena saya merasa target market kami secara geografis adalah penduduk Bogor, jadi kalau menggelar pameran jauh di Mangga Dua Jakarta sana, hanya akan membuang waktu dan biaya, tapi hasilnya sia-sia.

Saya menyarankan kepada anda agar didalam membuat media promosi in door ataupun out door, on air ataupun off air, senantiasa menyebutkan dimana lokasi keberadaan proyek anda, karena itu adalah informasi yang sensitif di benak konsumen. Pilihlah ikon lokasi yang punya 'nilai jual" di benak konsumen. Misal, saya punya proyek di daerah Trihanggo, Gamping, Sleman. Jika saya menyebut lokasi di Gamping, image nya adalah jauh. Karena Gamping adalah kecamatan yang wilayahnya lumayan luas. Persepsi orang bisa mengarah ke area yang jauh di pinggir kota. Karena itu saya lebih memilih menyebut di kawasan Godean, hanya 4,5 KM dari Tugu. Nah, penyebutan lokasi ini membuat konsumen lebih merasa tertarik.

Penjelasan diatas bukan berarti saya menganjurkan anda untuk hanya berkutat melakukan pemasaran di kawasan geografis yang berada di radius 5 KM dari proyek anda. Yang saya maksudkan adalah bahwa selama anda belum mengobok-obok dan menggali potensi dari area ring 1 (radius 5 KM), jangan mencoba melangkah ke ring 2 (radius 5 s/d 10 KM), karena potensi terbesar ada di area ring 1.

Selamat berusaha, semoga sukses dan banyak closing ....

ANDA SPEKULAN TANAH ATAU PENGEMBANG?

MANAJAMEN RESIKO 

DIDALAM BISNIS PROPERTI

Tahukah anda, bahwa saya sudah mendengar rencana jalan tol Semarang – Solo sejak saya masih duduk di bangku SMA? Tapi sampai sekarang ketika anak saya yang sulung sudah mau lulus SMA, maka yang namanya jalan tol Semarang – Solo itu masih operasional di ruas Semarang – Ungaran saja.

Tahukah anda bahwa seorang menteri (maaf saya tak bisa sebutkan namanya) di jaman Presiden Soeharto berkuasa pernah memborong lahan tambak ratusan hektar di kabupaten Bekasi, karena dalam sebuah rapat kabinet pernah memutuskan untuk membuka bandara baru di daerah Bekasi, tetapi ternyata kebijakan tersebut diralat dan diputuskan bandara baru dibuka di daerah Cengkareng Tangerang. Pasti pak menteri tersebut kecewa dan mimpinya memiliki proyek properti ratusan hektar disekitar bandara baru di Bekasi gagal total. Lahan tambaknya terbengkelai, tak jadi diurug untuk dijadikan proyek properti.

Tahukah anda bahwa banyak pengembang kelas kakap juga modalnya tertanam mati di lahan ratusan/ribuan hektar yang mereka beli di kawasan Jonggol Cariuk? Karena mereka mendengar RENCANA bahwa Bambang Trihatmojo (anak presiden waktu itu) bakal membuka kota baru di Jonggol dengan berbagai fasilitas dan prasarana modern. Nyatanya begitu presiden Soeharto lengser, rencana itu tinggalah rencana belaka. Bambang Tri tak mampu berbuat apa-apa mewujudkan rencananya menjadi sebuah fakta.

Sobat properti, akhir-akhir ini banyak pengembang yang mencoba membuka proyek properti di jalur Yogya menuju Wates Kulonprogo, karena isue panas bahwa  akan dibuka bandara baru di daerah tersebut. Banyak yang menggantang mimpi bahwa terwujudnya rencana bandara baru akan memberi berkah signifikan kepada mereka. Mungkin mereka sekarang belanja tanah dengan harga 200 – 300 ribu per meter persegi, dan berharap 2 – 3 tahun lagi harganya melambung menjadi 1 juta per meter dan mereka untung besar.

Jika anda seorang SPEKULAN TANAH, silahkan melakukan praktek tersebut. Tapi jika anda adalah pengembang properti, saran saya jangan melakukan spekulasi. Anda bukan spekulan tanah. Lakukanlah hal-hal yang terukur dan resikonya serendah mungkin. 

Teori saya adalah ; "JANGAN MENGAMBIL KEPUTUSAN BERDASARKAN RENCANA, TETAPI HARUS BERDASAR FAKTA DAN REALISASI DI LAPANGAN.” Kenapa? Rencana bisa berubah, rencana bisa tertunda, rencana bisa bergeser. Padahal investasi anda sifatnya sudah pasti. Uang sudah kecebur, bunga investasi sudah jalan terus, tapi potensi market di lapangan tak seperti yang diharapkan.

Lihat cerita soal jalan tol Semarang – Solo yang saya ceritakan diatas. Sejak saya SMA sudah mendengarnya, dan sampai saya sudah lulus kuliah , punya anak, dan anak saya sudah mau lulus SMA, baru sampai ruas jalan Ungaran (masih ada Bawen, Salatiga, Boyolali,Kartosuro, sampai Solo). Yang terwujud baru 15% saja dari ruas jalan Semarang – Solo. Padahal sudah memakan waktu 20 tahun sejak rencana tersebut dikumandangkan.

Untuk apa berharap beli lahan 300.000/m2 dan bisa dijual menjadi  1 juta/m2, tetapi ternyata justru dalam 2 – 3 tahun berjalan, lahannya tak bisa dikembangkan secara optimal. Karena daya serap pasar masih rendah, dan potensi market yang riil belum ada. Lebih baik menunggu sampai sebuah RENCANA yang anda dengar benar-benar terwujud (terealisasi ) alias sudah bertransformasi  menjadi sebuah FAKTA. Mungkin anda  tak akan menikmati margin tinggi, tapi anda juga tak memiliki resiko rugi yang tinggi. Bisnis harus berjalan dalam pengawalan instrumen MANAJEMEN RESIKO. Dan dalam pemahaman saya, mengambil keputusan berdasarkan RENCANA memiliko resiko yang tinggi ketimbang mengambil rencana berdasar sebuah FAKTA.

Baru-baru ini saya mendapat penawaran mengelola lahan eks tambak udang seluas 2 ha di luar Jawa untuk dikembangkan menjadi perumahan sederhana. Ketika saya bertanya apa potensi kawasan sekitarnya, dijawab disana ada rencana akan dibangun sebuah kawasan industri. Mendengar kata RENCANA sudah membuat saya alergi. Karena rencana bukanlah FAKTA. Saya dengan halus menjawab bahwa penawaran ini boleh disampaikan ulang kepada saya ketika kawasan industri yang diceritakan benar-benar sudah terealisasi. Banyak pabrik terbangun, buruhnya ribuan orang, dan potensi market sudah riil. 

Dijawab bahwa kalau kawasannya sudah ramai, mungkin tak akan dikerja-samakan dengan saya, tapi akan dijual saja secara glondongan kepada pihak lain. Hehe ..., ya gak apalah, silahkan saja kalau mau dijual. Mana mau saya disuruh masuk ketika potensinya masih belum jelas karena baru berdasar RENCANA, sementara kalau nanti semuanya sudah riil dan menjadi FAKTA, malah saya tidak diajak. Bisnis itu manajemen resiko, jadi kalau tahu resikonya tinggi, ya jangan diambil.

YANG JANDA LEBIH GANAAAAS

TIPS MEREKRUT SALES PROPERTI

Seorang sobat properti bertanya kepada saya, mengenai kriteria yang akan ditentukan untuk merekrut seorang sales. Katanya dia baru saja memulai proyek perumahan di daerah Kediri, dan sedang melakukan rekrutmen untuk sales force nya.

Saya jawab demikian ;

Menurut saya yang paling penting adalah BAKAT. Bakat yang saya maksud adalah talenta bawaan yang sudah melekat didalam dirinya, yaitu KEMAMPUAN DIDALAM BERKOMUNIKASI, karena ini adalah modal utama didalam menjalankan perannya sebagai seorang sales.

Saat saya merekrut sales, biasanya saya akan undang dia melakukan wawancara empat mata. Bahasa tubuh dia saat memasuki ruangan interview, cara dia menyalami saya (termasuk kekuatan genggamannya) dan memperkenalkan dirinya, akan menjadi poin-poin penting didalam penilaian saya.

Pernah saya mereject seorang pelamar hanya gara-gara bersalaman dengan model 'papan lembaran'. Maksudnya tangannya disodorkan ke saya tapi hanya kaku datar seperti lembaran papan. Tidak mau memegang (meremas?) dan menjabat tangan saya. Kesannya sekedar ditempelkan saja. Saya merasa jabat tangan model ini kurang hangat, kurang bersahabat. Padahal seorang konsumen bakal lebih nyaman dan merasa dihargai jika sales menunjukkan sikap hangat bersahabat kepada dia, sebelum memulai presentasi soal produk.

Saya akan menanyakan info-info standar terlebih dahulu kepada pelamar posisi sales, sebagaimana yang ditulis di CV (curriculum vitae). Soal pendidikan terakhir, pengalaman kerja sebelumnya, status maritalnya, dll. Pada saat tanya jawab begini, saya paling sebel kalau melihat pelamar yang saat menjawab tidak berani menatap mata saya sebagai lawan bicaranya. Yang matanya kelayapan entah kemana, yang matanya menatap kebawah dan menunduk, adalah ciri-ciri orang tidak percaya diri, dan tidak masuk kriteria sebagai sales. Seorang sales mesti punya percaya diri yang tinggi. Meski gajinya hanya 1,5 juta/bulan, ketika menghadapi seorang konsumen milyader didepannya, dia tetap harus tampil percaya diri dan dilarang minder.

Ketika bertanya ini itu soal CV, biasanya saya yang masih aktif memegang kendali komunikasi. Ketika semua info umum sudah saya peroleh, barulah saya masuk ke menu khusus, yaitu mengetest sejauh mana skill pelamar didalam kemampuan berkomunikasi.

Saya akan bertanya dulu soal hobby dia, atau soal isue apa yang menarik didalam kehidupan dia sehari-hari. Ketika dia sudah menyebutkan soal hobbynya atau topik khusus yang membuat dia tertarik, maka saya akan meminta dia bercerita bebas mengenai hal tersebut selama 5 s/d 10 menit, tanpa saya menyela sedikitpun. Seseorang yang memiliki talenta berkomunikasi, akan mampu bertutur dengan baik, sistematis, lugas dan renyah. Dia akan mampu mentransfer informasi yang dia ketahui kepada pendengarnya. Konten akan terdelivery dengan baik.

Sebaliknya jika dia tak cakap berkomunikasi, maka dia akan gagap dan tak sampai 2 menit sudah kebingungan mau bicara apa lagi. Bicaranya gagap, sering salah memilih kata, dan kehilangan arah. Sehingga pendengarnya tidak memahami substansi apa yang dia sampaikan. Seseorang yang tak cakap berkomunikasi seperti ini tidak layak menjadi seorang sales.

CAKAP BERKOMUNIKASI adalah kriteria utama yang saya pakai untuk merekrut seorang sales. Soal tingkat pendidikan yang penting jangan terlalu rendah, karena ini menyangkut wawasan dan logika berpikir. Soal pengalaman malah saya tidak utamakan. Seorang fresh graduate sekalipun jika punya talenta cakap berkomunikasi, tinggal diupgrade sedikit seling skill nya, dia sudah akan berubah menjadi sales yang mumpuni.

Skill standar berupa kemampuan mengoperasikan komputer (Words dan Excell) dan melek internet sudah pasti menjadi keharusan. Di era social media seperti sekarang ini, pemasaran konvensional saja belum cukup, mesti dilengkapi dengan marketing on line yang bisa merambah target market tanpa batas area. Dan seorang sales yang memiliki skill komputer bisa kita fungsikan sekalian guna mengurus administrasi pemasaran dan KPR.

Dan, ssssst... (maaf jangan tersinggung karena tidak bermaksud melecehkan), saya punya pengalaman empiris bahwa ternyata Sales-Sales terbaik yang pernah saya miliki adalah beberapa Janda Single Parent yang dikejar kebutuhan menghidupi anaknya. Mereka ini ganas dan trengginas. Sangat produktif dan aktif mengejar konsumen, dan lebih berani mencari peluang. Karena didalam otak mereka hanya berpikir komisi dan komisi. Bekerja mengejar fee. Tanpa fee, mereka tak bisa membayar SPP anaknya. Dan fee bisa diperoleh jika terjadi closing.

Sales bujangan kebanyakan rendah kontribusinya alias tidak produktif. Karena mereka ini tak punya beban menanggung hidup orang lain. Hanya sedikit sales bujangan yang sukses memainkan peran sebagai sales. Karena kebutuhan mereka cuma beli baju dan uang pacaran saja. Makan tidur masih numpang orang tua.

Pernah saya punya sales anak orang kaya, yang berangkat ngantor naik mobil BMW, dan semua yang menempel di tubuhnya adalah barang ber-merek. Kalau datang ke kantor suka bawa banyak makanan. Kalau siang juga suka traktir makan teman-teman kantornya. Sales semacam ini dicintai teman kerjanya, tapi dibenci bosnya, karena tak punya motivasi menjual. Bekerja hanya mencari kesibukan belaka. Uang bukan masalah bagi dia. Masa percobaan 3 bulan terlewati dan dia gagal mencapai target. Meski dia lumayan manis, tetap saya eliminasi.

Sobat properti, sales mungkin profesi yang sepele, tapi dia ujung tombak perusahaan kita. Jika anda merekrut sales yang salah, jangan harap bisa jualan. Yang terjadi mereka cuma nongkrong di front office sambil update status. Rekrutlah sales yang memenuhi kriteria umum (misal; pendidikan minimal SMA, bisa MS Office, punya SIM C dan kendaraan sendiri) dan kriteria khususnya adalah mempunyai talenta 'cakap berkomunikasi'. Wajah yang good looking adalah nilai plus, tapi bukan syarat penting dalam merekrut sales.

Kenapa seorang sales yang anda rekrut wajib memiliki kendaraan sendiri dan SIM? Karena profesi sales membutuhkan mobilitas yang tinggi. Misal; mengantar brosur, mendampingi konsumen survei lokasi, menjemput prospek dll. Tanpa kendaraan itu mereka cuma bisa jaga toko belaka.

Bekali mereka dengan SELLING SKILL (teknik menjual). Jangan lepas mereka untuk menjual secara autodidak, tapi upgrade skill mereka dengan diberi ilmu selling skill. Seorang sales yang menguasai product knowledge dan memiliki selling skil bakal bisa diandalkan. Tentunya jika yang dipasarkan adalah produk yang kompetitif dan bagus strategi pemasarannya.

Bingung bagaimana bisa membekali sales anda dengan SELLING SKILL? Panggil saja AW Jin Properti. Hanya dalam 2 hari, sales anda akan diberikan training dengan modul SELLING SKILL ditambah SISDUR ADMIN PEMASARAN. Lengkap sudah, sales anda bakal segera menjadi instrumen penting didalam organisasi anda, dan mampu memberikan kontribusi yang optimal.

Ssssstt, jangan lupa cari yang GANAS dan trengginas ya, hehe..

Supaya produk properti yang anda pasarkan laku keras.

SAYA SUKA 69. ANDA JUGA KAN? JANGAN MALU-MALU DEH ...

SAYA SUKA 69.. ANDA JUGA KAN?

Ada sebuah akun di contact list BB saya, selama ini hanya saya kenal sebagai fans berat MU (Manchester United). Kenapa? Karena setiap saya memasang PP atau menulis status soal CHELSEA klub jagoan saya, dia selalu merespon negatif. Maklum dia salah seorang Manchunian (fans MU), dan siapapun tahu Chelsea bersaing dengan MU. Meski disebut bersaing sebenarnya tidak tepat juga sih di musim 2013/2014 ini, karena Chelsea di urutan 1, sementara MU di urutan ke 7. Oh ya, nama akun tersebut Muhamad Dahlan.

Baru-baru ini, setelah dia tahu bahwa Chelsea menempati ranking #1 di klasemen Liga Inggris usai menghajar Newcastle United 3-0, dia mengucapkan selamat kepada saya. Habis mengucapkan selamat, eh dia nanya-nanya alias minta konsultasi soal proses KPR konsumen dia di Makasar yang tak pernah disetujui full plafond oleh bank.

“Lho, anda ini pengembang juga?” Saya bertanya enteng. Saya pikir dia teman saya di komunitas sepakbola (saya mantan GM PSIS Semarang, mantan CEO Aceh United dan Persiraja Banda Aceh).

“Gimana sih, suhu? Saya kan murid workshop KETEMU JIN PROPERTI juga di Jakarta dulu. Kalau bukan peserta workshop, darimana saya tahu PIN suhu AW? Cuma selama ini memang saya gak pernah ajak chat soal properti ....” aku mas Dahlan.

Alamaaak, rupanya Manchunian ini muridnya Jin Properti juga. Hahaha .... Satu frekwensi ternyata dengan saya, meski urusan klub jagoan jelas-jelas beda.

Kemudian mas Dahlan bercerita bahwa dia memasarkan belasan unit rumah menengah di Makasar (entah dimana saya lupa). Sudah terjual habis, sedang dibangun, dan sedang diproses KPR nya di bank. Yang membuat dia penasaran, tak ada satupun konsumennya yang disetujui plafond kreditnya secara penuh alias full plafond. Semua disetujui dibawah nilai yang diajukan, dan membawa konsekwensi mesti menambah Uang Muka. Padahal tak semua konsumen sanggup menambah uang muka. Kalaupun mau menambah, pasti meminta waktu tambahan 3 – 4 bulan lagi. Secara cashflow dia merasa rugi karena seharusnya sudah bisa akad kredit dan menerima pencairan, terpaksa mundur lagi beberapa bulan.

“Minta advise nya nih, suhu ...”, kata mas Dahlan.

Kemudian saya bertutur tentang aturan baru BI yang bernama LTV (Loan To Value), yaitu kebijakan BI untuk mencegah terjadinya buble di bisnis properti dengan melakukan pengetatan rasio pinjaman terhadap nilai aset. Saya menduga bahwa konsumen-konsumen tersebut mungkin membeli rumah di proyek mas Dahlan sebagai rumah kedua, bukan rumah pertama, sehingga disyaratkan membayar Uang Muka lebih besar. Bisa juga karena type bangunan yang dibangun adalah type 70 keatas sehingga dianggap rumah menengah yang harus membayar Uang Muka minimal 30%.

“Ohhh ..., ada aturan seperti itu ya? Iya sih rumah yang saya pasarkan kebetulan type 70. Di brosur tertulis type 70, di IMB juga tertulis type 70. Jadi apa karena penentuan type 70 ini yang membuat bank meminta konsumen membayar uang muka sebesar 30% ya? Pantesan semua diminta menambah uang muka ...” mas Dahlan bertanya sendiri dan menjawab sendiri.

Kemudian saya menjelaskan, bahwa di beberapa proyek yang saya kembangkan, saya lebih suka memakai type 69 untuk model rumah 1 lantai. Bahkan jika aslinya type 72 s/d 75 sekalipun, saya tetap mengaku di brosur type 69. Percaya sama saya deh, jarang ada konsumen yang mengukur luasan bangunannya secara detail. Mereka biasanya hanya melihat lay-out denahnya saja. Asal kamar utamanya luas dan nyaman serta punya KM/WC didalam, mereka sudah happy. Kalau untuk memborongkan ke kontraktor, saya tetap pakai luasan asli (misal; aslinya 72 ya dihitung 72). Untuk budgeting (saat kita menghitung harga jual) juga pastinya tetap memakai luasan asli, supaya tidak defisit. Jadi penyebutan type 69 ini semata-mata untuk konsumsi perbankan saja.

Sobat properti, saya lebih suka menyebut type 69. Karena jika kita menuliskan type 70, meski selisih hanya 1 m2 saja, dalam definisi LTV (loan to value) sudah masuk kategori rumah menengah yang uang mukanya minimal 30%. Kebijakan ini memang mengundang pro dan kontra dari praktisi properti dan pengamat properti, karena mengklasifikasikan bangunan berdasar type (luasan bangunan) terkadang tidak relevan. Di DKI mungkin type 70 masuk kategori rumah menengah, tapi di luar pulau Jawa banyak rumah type 70 yang harga jualnya masih dibawah 300 juta dan pembelinya adalah end user (bukan investor apalagi spekulan), yang tak pantas diberi syarat membayar uang muka 30%. Tapi peraturan tetaplah peraturan. Kalau ditawar tidak bisa, ya disiasati saja.

Kepada mas Dahlan asal Makasar tersebut, saya hanya memberi advise supaya dimasukkan saja ke bank lainnya, dan di form aplikasi coba ditulis type 69, jangan type 70. Lengkapi juga dengan dokumen pendukung (misal; denah dan tampak) dengan juga menyebut type 69. Skenario ini barangkali membantu konsumen supaya tidak dimintai uang muka 30%. Konsumen tak bakal merasa dirugikan, karena yang dia terima aslinya tetaplah type 70. Penyebutan type 69 hanya formalitas belaka untuk keperluan ajukan KPR.

Atau tetap saja dimasukkan ke bank sebelumnya tapi form aplikasi dan berkas-berkasnya disesuaikan. Speak speak aja dengan marketing officernya. Minta dibantu supaya konsumen bisa acc full plafond meski uang mukanya hanya 20%. Jangan malu-malu mengaku akan merevisi sebutan type 70 menjadi type 69. Kenapa mesti malu-malu jika nyatanya dengan menyebut type 69 semua jadi lancar.

Mas Dahlan berterima kasih atas wacana tersebut dan akan segera ditindak-lanjuti.

Saya suka type 69. Anda juga kan??? Jangan malu-malu deh ...