EKSEKUSI 7 PROYEK PROPERTI DALAM SEBULAN TANPA MODAL SAMA SEKALI

BIAR JELEK 

TERNYATA PUNYA BANYAK FANS

Seseorang tak dikenal, mengaku bernama Rizal dari Makasar menghubungi saya via sms, bertanya kenapa blog AW Jin Properti lama tidak update. Tak pernah ada postingan artikel baru lagi dalam 1,5 bulan terakhir. Saya jawab; om jin lagi sibuk eksekusi banyak lahan di dunia nyata. Tak sempat nulis artikel.

Memang seberapa sibuknya sih om? Saya fans berat blog Jin Properti. Semua artikelnya sudah saya lahap habis. Teman-teman saya juga banyak ngefans sama om Jin Properti. Nulis lagi dong, om....

Hmm, senang mendengarnya bro.... (meski saya jelek, item, gendut, tapi punya banyak fans, hahhaha....)

Ohhh, memang saya sibuk sekali, bro ... Bulan Desember 2013 dalam sebulan saya eksekusi lahan di 7 lokasi, alias langsung bertambah 7 proyek baru yang harus saya kembangkan di tahun 2014 nanti. Kagak percaya?? Ini lho faktanya :

1. Lahan 260 m2 di UNGARAN Kabupaten Semarang, akan dikembangkan menjadi 2 unit guest house dengan label GODHA INN 6.

2. Lahan 1,1 ha di Sukamanah, Rajeg, Kabupaten TANGERANG, untuk dibangun RSH (rumah sederhana/tapak) dengan label TERRACE RAJEG.

3. Lahan 8233 m2 kavling efektif (93 kavling) di Sukamaju, Sukalarang, Kabupaten SUKABUMI, berupa proyek RSH (rumah sederhana/tapak) berlabel GRIYA SUKAMAJU ASRI.

4. Lahan seluas 1235 m2 di Trihanggo, Gamping, SLEMAN. Akan dikembangkan menjadi cluster mini hunian eksklusif 6 unit berlabel KAMPOENG GAJAH MENARI.

5. Lahan seluas 1323 m2 di Baciro Gondokusuman YOGYA. Strategis di pusat kota banget. Akan dikembangkan menjadi 7 hunian mewah berlabel KAMPOENG GAJAH TERSENYUM.

6. Lahan seluas 1878 m2 di jalan Sidikan, Sorosutan, Umbulharjo, YOGYA. Akan dikembangkan menjadi 13 hunian keren dengan label KAMPOENG GAJAH GEMBIRA.

7. Lahan seluas 1579 m2 di Sariharjo Ngaglik Sleman, akan dikembangkan menjadi 5 - 6 kavling mewah dengan nama proyek berlabel KAMPOENG GAJAH TERTAWA.

Ada 7 proyek baru dengan potensi laba total kisaran 10 - 11 milyar (laba pemilik tanah sudah dikeluarkan) dengan durasi (umur proyek) 15 s/d 18 bulan, dan rata-rata saya dapat goodwill (bagian laba tanpa harus menyetor modal) berupa profit sharing sebesar 30%. Mantap ye.. ?

Yang luar biasa, saya tidak 1 sen pun keluar modal kerja untuk 7 proyek diatas. Kecuali uang bensin dan traktir makelar-makelar tanah disaat sedang hunting lahan dan menciptakan peluang. Semua modalnya dibiayai oleh investor alias MPM (Mitra Pemilik Modal) dalam konsep kerjasama bagi hasil yang saling menguntungkan.

Bagaimana caranya bisa eksekusi lahan sebanyak itu dalam 1 bulan? Kuncinya sederhana; survei lahan 100 lokasi (suruh anak buah dulu), kemudian dipilih 20 referensi lokasi terbaik yang akan saya survei sendiri. Jika lokasinya saya cocok, saya akan temui pemilik tanah untuk melakukan negoisasi.

Oh ya, saya punya 2 staf yang saya gaji dalam jabatan LAND HUNTER (pemburu lahan) yang tiap hari mesti survei minimal 3 lahan. Mereka wajib survei dengan bekal form isian seperti dibawah ini;

Dari 6 lokasi baru tersebut, perinciannya adalah; 2 lahan kerjasama, 3 lahan dibeli dengan DP 50%, dan 1 lahan modal nekat terukur ala jin properti.

Meski kerjasama, tetap saja butuh modal kerja. Apalagi yang harus membayar 50% dari harga lahan, modalnya cukup besar. Tapi sepanjang potensi laba proyek mampu menghasilkan ROI 60 s/d 70% dari nilai investasi kepada MPM (Mitra Pemilik Modal) dalam waktu 15 s/d 18 bulan, yang bersedia memodali proyek kita banyak koq. Saya justru punya banyak investor waiting list. Duitnya antri, tapi justru proyeknya yang belum tersedia.

Meski banyak investor yang antri mau memodali proyek saya, saya tetap akan berhati-hati memilih proyek. Mentang-mentang ada modal standby, bukan berarti saya sembarangan membenamkan duit orang. Jika proyeknya jelek, hancuuuur minah.... Jangan sampai terjadi dan menimpa proyek saya.

Ssssst, jangan bilang-bilang. Suply tanah dan peluang kebanyakan berasal dari eks murid workshop properti yang saya adakan. Dan MPM nya juga tadinya peserta workshop properti saya juga. Jadi rupanya workshop KETEMU JIN PROPERTI puluhan kali di berbagai kota yang saya adakan secara tidak langsung telah membentuk jaringan dan komunitas besar, dimana ada lalu lintas informasi berseliweran, dan jika semesta berkehendak, ada OPPORTUNITY yang bisa dieksekusi bersama.

Saat ini bagi saya mencari modal milyaran rasanya mudah sekali. Sementara ada sebagian orang mau cari talangan (bridging fund) 100 juta saja sulitnya setengah mati. Ujungnya saya sekedar jadi playmaker yang menerima peluang dan kemudian mengirimkan umpan ke pihak yang siap melakukan eksekusi. Saya tak perlu merebut bola, saya tak perlu mencetak gol. Saya ada ditengah-tengah mereka, dan memberi kontribusi sebagai arranger dalam proses penciptaan proyek.

Kalau dalam proses penciptaan proyek saya seringnya hanya menjadi arranger dan playmaker, akan tetapi kalau sudah eksekusi proyek baru saya tampil didepan sebagai pilot yang akan mengemudikan pesawat supaya sampai ke tujuan dengan lancar dan selamat. Meski demikian saya akan mengajak pemodal serta pihak yang menyodorkan peluang untuk menjadi co pilot yang akan sama-sama mengemudikan pesawat. Ini adalah proses pembelajaran secara tidak langsung, dimana saya menjadi mentor yang akan mengajarkan bagaimana cara mengelola sebuah proyek properti.

Keren ya? 7 proyek dalam sebulan bisa dieksekusi, dan tidak perlu keluar modal kerja 1 sen pun, tapi dapat profit sharing 30%. Saya hanya memposisikan diri sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian) saja. Yang bisa menciptakan peluang dan mendeskripsikannya secara informatif melalui BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN. Tak mungkin seorang pemodal sembarangan mengulurkan modalnya tanpa tahu prospek proyeknya serta kalkulasinya secara detail dan tertulis.

Kalau anda lihat list 7 proyek yang dieksekusi dalam bulan Desember 2013 diatas, tak ada yang luasan lahannya besar. Kenapa? Karena pemodal yang saya kenal kebanyakan minta proyek yang fast moving dan selesai dalam waktu 15 - 18 bulan saja. Kalau diajak menanamkan proyek berhektar-hektar meski labanya gede tetap tidak berminat. Makanya saya sengaja cari lahan yang luasannya kecil supaya 15 bulan selesai.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa diperoleh dari artikel ini? Ternyata untuk menjadi pengusaha properti dan mendapat rejeki, tak perlu harus memakai modal sendiri. Cukup punya ketekunan mencari lahan serta skill dan kemampuan membuat Business Plan dan Action Plan, maka peluang besar ada didepan mata. Makanya, belajar dan upgrade lah skill anda di ilmu properti.

Yang kedua, bergaulah dengan komunitas dan jaringan properti, karena disanalah ada banyak orang yang punya passion (gairah) dan frekwensi sama di bisnis properti. Jika semesta berkehendak, anda akan berjodoh dengan mereka di komunitas tersebut. Terkadang berjodoh sendiri, terkadang lewat peran mak comblang (arranger) seperti saya.

Jangan pernah merasa inferior alias merasa tak mampu. Dalam bisnis ada teori leverage (dongkrak), dimana jika kita tak mampu mengangkat sebuah beban, maka pakailah kekuatan orang lain supaya beban bisa diangkat. Carilah mentor, dan minta tolong kepada mentor untuk mencarikan pemodal, maka bereslah sudah. Anda mungkin belum punya pengalaman, tapi anda akan dibimbing oleh mentor. Anda mungkin susah cari investor, tapi link dari mentor anda mungkin memudahkan akses bertemu investor.

Jangan pelit berbagi alias jangan rakus. Target pertama buat anda adalah 'create your first success story' yaitu membuat kisah sukses pertama anda di bisnis properti. Pengin dapat bagian banyak dan menghajar sendiri proyek pertama anda? Boleh-boleh saja jika yakin mampu. Tapi sebaiknya gandenglah mentor, supaya resiko kegagalan diperkecil. Tak harus saya, ada banyak praktisi dan profesional yang sudah berpengalaman dan mampu menjadi mentor anda. Bagikan share profit kepada mereka supaya bersedia menjadi mentor anda di proyek pertama. Di proyek kedua dan seterusnya, salaman saja dan berpisah baik-baik. Anda harus mampu menjadi pilot sendiri, bukan sekedar co pilot.

Jadi tunggu apa lagi? Duduk manis dan rajin membaca blog tak akan melegitimasi anda sebagai pengusaha properti. Segera hunting lahan, action, action!!!! Ciptakan peluang, sodorkan peluang. Ingat, anda bukan makelar yang hanya bisa menunjukkan dimana ada lahan dijual. Kalau hanya peran itu, level anda cuma komisi 2 atau 3% saja.

Anda harus mainkan peran sebagai seorang profesional di bisnis properti. Jangan sekedar menyodorkan lahan, tapi sodorkanlah peluang bisnis, dalam bentuk BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN, supaya ada pemodal yang membiayai proyek anda. Pemodal hanya perlu tahu 3 hal penting, yaitu; berapa nilai investasinya, berapa lama umur proyeknya, dan berapa laba yang menjadi bagian dia.

Selamat berjuang. Segera action!! Goodluck, coy!!!

Kalau mau ikut Workshop 2 Hari KETEMU JIN PROPERTI, buka blog ini memakai PC, info lengkap ada disitu.

ARTIKEL WAJIB BACA UNTUK PEMULA BISNIS PROPERTI : LABA 1000% DALAM WAKTU 10 BULAN SAJA.

TERBANG MEMAKAI KAIN KAFAN

Artikel ini dipersembahkan khusus buat siapapun yang ingin mencoba memulai bisnis properti secara riil di dunia nyata .....

Kasus aneh terjadi di Cilacap Jawa Tengah, dimana ada seseorang yang sedang berguru ilmu gaib melakukan tindakan aneh dengan mencuri kain kafan jenasah bayi dan jenasah gadis yang masih perawan. Katanya itu perintah gurunya supaya dia bisa mendapatkan kesaktian, yaitu bisa terbang, dan yang membikin bisa terbang adalah kain kafan jenasah tersebut.

Wkwkwwkwk.... mau terbang koq mencuri mayat. Mau terbang ya hubungi call centre Garuda atau Lion Air dan kemudian bayar tiketnya di ATM. Itu gurunya dongok amat, gak tahu perkembangan ilmu teknologi, akibatnya menjerumuskan muridnya ke tindakan konyol berujung kriminal.

Saat si pelaku pencurian mayat ditanya siapa nama gurunya yang mengajari teori tadi, dijawab tidak tahu. Penampakannya seperti orang tua, dan mengakunya sih berasal dari keraton Ratu Pantai Selatan. Si pelaku ketemu dengan gurunya tersebut saat berada di pulau Nusa Kambangan, Cilacap.

Alamaaaak, hari gini koq berguru kepada sosok tidak jelas, dengan teori dan ilmu yang tidak jelas pula. Mana bisa terbang pakai kain kafan? 

Sobat properti, seorang anak muda berusia 21 tahun dan masih semester 6 di sebuah Universitas mendatangi saya. Dia mengaku sebagai pecandu blog properti saya, dan banyak terinspirasi dari situ. Intinya dia pengin menjadi pengusaha properti, dan tak sabar menunggu sampai lulus kuliah, jadi ingin berguru pada saya sejak dini dan minta bimbingan harus memulai dari mana.

Kejadiannya sekitar Agustus 2013 yang lalu. Dan melihat passion-nya yang begitu besar di bisnis properti, sayapun tak kuasa menolak diangkat sebagai guru propertinya. Kalau disuruh jadi guru yang mengajarkan jurus bisa terbang pakai kain kafan, pasti saya angkat tangan.

Selanjutnya saya yang sudah diangkat sebagai guru kemudian memberikan beberapa petunjuk serta arahan supaya dia belajar bisnis properti dari skala kecil dulu.

Sebagai langkah awal saya meminta dia mulai hunting lahan dengan membaca iklan-iklan menjual tanah di koran, dengan kriteria sbb; luasan kisaran 200 - 400 m2, sudah sertipikat, lebar depan minimal 12 m (idealnya 16 m), sisi lebar langsung menghadap jalan semuanya, dan akses mobil 2 arah, harga lahan maksimal Rp 500.000/m2.

Kenapa saya mengarahkan dia mencari luasan lahan kecil? Supaya nilai kapitalisasi proyeknya tidak terlalu besar, dan mudah dilunasi dari uang muka konsumen yang akan membeli produk properti yang dipasarkannya nanti. Ini trick penting yang menjadi bagian dari skenario menjadi pebisnis properti dengan modal cekak. 

Kenapa saya mensyaratkan sisi lebar harus langsung menghadap jalan secara langsung? Ini adalah trick supaya 100% lahan bisa efektif dan tak ada yang terbuang untuk fungsi jalan, dan tak perlu ada budget biaya untuk pekerjaan infrastruktur. Artinya bahwa lahan tersebut mendompleng infrastruktur jalan dan saluran lingkungan yang sudah ada. 

Luasan yang kecil (200 - 400 m) paling-paling hanya jadi 2-3 unit saja. Dan jumlah unit segitu tak perlu keluar budget utilitas untuk menarik jaringan listrik atau air. Hanya perlu membayar biaya sambung baru saja sebagaimana layaknya menyambung listrik dan air di rumah perorangan di kampung.

Ajaib, tak sampai seminggu setelah bertemu saya dan menyatakan niat berguru properti, murid muda usia tersebut berhasil mendapatkan lahan kecil seluas 310 m2, dengan lebar depan 14 m. Harganya dibuka 600.000/m2 tapi katanya sudah ditawar dan berhasil deal di angka 450.000/m2. Wow, dia bisa nego dan bisa deal. Saluuuuut!!!!

Berikutnya dia bertanya, mau membayar pakai uang apa?? Sialan, ya jangan minta uang pak guru dong, minta sana pada bapakmu. Saya menyarankan kepada dia agar meminjam uang kepada bapaknya senilai 10 juta. Soal alasan untuk apa saya serahkan kepada improvisasi dia, yang penting jangan bohong. Andaipun bohong, jangan bawa-bawa nama saya, haha...

Ternyata dia berhasil mendapatkan uang 10 juta bukan dari bapaknya, tetapi dengan menggadaikan BPKB sepeda motornya. Ohhh, bukan motor kreditan rupanya, tapi sudah lunas makanya bisa menggadaikan BPKB. Nekat nih anak. 

Saya kemudian membantu dia membuatkan skenario sederhana dengan membayar Uang Tanda Jadi senilai Rp 10.000.000, tetapi tanda terimanya sengaja saya siapkan secara khusus, dimana tanda terimanya bukan sekedar bukti penerimaan uang, melainkan ada klausul-klausul penting yang saya selipkan guna mendukung skenario penting yang harus dia jalankan.

Tanda-terimanya seperti dibawah ini ;

Poin penting yang tertulis disitu adalah jadwal pelunasan tanah yang dengan sengaja 'dikaburkan' atau 'diambangkan' tanpa menyebutkan tanggal secara definitif. Itu sengaja dijadikan 'pasal karet' yang bakal menyandera pemilik tanah. Beberapa syarat yang harus dipenuhi pihak penjual sengaja ditulis panjang-panjang demi mendukung skenario pengaburan tanggal pelunasan secara definitif. 

Poin tentang pihak pembeli yang diizinkan melakukan aktivitas pembersihan fisik di lapangan setelah melakukan pembayaran tanda jadi juga merupakan hal yang krusial, karena ini adalah senjata untuk menarik minat konsumen yang akan membeli produk properti yang akan dibangun disitu.

Dan poin krusialnya adalah meminta pemilik tanah menyerahkan sertipikat aslinya kepada notaris untuk dilakukan pengecekan di BPN, sebelum dilakukan transaksi. Kesediaan pemilik tanah menyerahkan sertipikat asli ke notaris sudah membuat transaksinya seolah-olah pasti terlaksana (padahal sejatinya masih tanda-tanya).

Singkat kata singkat cerita, murid muda tadi berhasil menyerahkan uang tanda jadinya, dan pemilik tanah telah menanda-tangani Tanda Terima yang saya persiapkan sebelumnya. Mantap!!! Pemilik tanah sudah tersandera dengan uang tanda jadi yang diterimanya, serta tanda terima yang ditanda-tanganinya.

Kemudian saya arahkan murid muda tersebut untuk melakukan langkah-langkah teknik sebagai berikut ;

1. Lahan dibagi 2 dengan lebar muka tiap kavling 7 m. Harga jual tanah kepada konsumen ditetapkan 2x harga perolehan, yaitu Rp 900.000/m2

2. Bangunan ditentukan type 54 (2 kamar), dengan harga borongan Rp 1.800.000/m2

Catatan :

Biaya infrastruktur Rp. 0,- karena lahan tidak perlu mengurug, tidak perlu membuat jalan, tidak perlu membuat saluran. Hanya sedikit keluar biaya untuk land clearing (pembersihan lahan) secara manual. Biayanya tidak signifikan.

Overhead Cost dikondisikan super irit karena tidak perlu buka kantor dan tidak perlu bayar pegawai. Semua aktivitas (mengurus ijin, pemasaran, membangun, mengurus KPR dll) dilakukan sendiri oleh murid muda tersebut. Soal desain (gambar arsitektur dan gambar sipil) saya berikan desain proyek-proyek saya sebelumnya sehingga free of charge. Promosi hanya dilakukan melalui iklan baris di koran saja.

Saya ajarkan juga cara dia menghitung harga jual bangunan dan tanah yang akan dipublish ke konsumen, yaitu ;

MENGHITUNG HARGA JUAL

Bangunan 

= 54 x 1.800.000

= 97.200.000

Tanah

= 155 x 900.000

= 139.500.000

Desain, Infra, Overhead Cost

= 7.500.000

Listrik, Air, IMB, SHGB

= 12.500.000

---------------------- +

Sub Total 

= 236.720.000

PPH 5% (di AJB mengaku 200 juta)

= 10.000.000

HARGA JUAL KONSUMEN

= 246.720.000

Pembulatan = 247.000.000

Dengan perhitungan diatas, seolah ada potensi laba Rp 450.000 x 310 m2 = Rp. 144.000.000. Padahal sesungguhnya potensi labanya tidak sebesar itu, melainkan hanya Rp 96.000.000 saja karena ada diskon Rp 48.000.000 yang akan diberikan kepada salah satu konsumen.

Kepada murid muda tersebut saya meminta dia untuk menerapkan Skim atau Pricing Strategy sbb ;

Skim A (TUNAI BERTAHAP)

Harga : Rp 199.000.000

Cara Bayar :

UTJ Rp 5.000.000 dibayar hari H

UM I Rp 145.000.000 dibayar H+7

Pelunasan Rp 49.000.000 dibayar H+30

Skim B (KPR)

Harga : Rp 244.000.000

Cara Bayar :

UTJ Rp 5.000.000 dibayar hari H

UM 1 Rp 11.000.000 dibayar H+30

UM 2 Rp 11.000.000 dibayar H+60

UM 3 Rp 11.000.000 dibayar H+90

UM 4 Rp 11.000.000 dibayar H+120

Pelunasan Rp 195.000.000 (KPR)

Saya sampaikan kepada murid muda tersebut bahwa apapun yang terjadi dia harus berhasil mendapatkan seorang konsumen dengan skim pembayaran A, karena disitulah nyawa proyek ini berada. Jika ada konsumen yang berhasil closing dengan skim A, maka uang senilai 150 juta yang diterima bisa dipakai untuk menutup pembayaran tanah kepada pemiliknya, yaitu 450.000 x 310 m2 = Rp 139.500.000.

Apa senjata untuk merayu konsumen agar tertarik memilih skim A? Ada 2 daya tarik, yaitu; mendapat diskon 48 juta alias 19.4%. Dan diberi rasa aman karena pada saat membayar 150 juta langsung diajak ke notaris guna melakukan perikatan jual beli, dengan iming-iming bahwa sertipikat akan langsung dipecah seluas 155 m2 dan dibalik nama ke konsumen.

Saya menyuruh murid muda tersebut untuk pasang iklan baris di koran dengan selling point sbb; "DIPASARKAN RUMAH T-54/155 SEHARGA 100 JUTAAN SAJA". Itu iklan jebakan betmen, yang ngaku-ngaku 100 jutaan padahal yang dimaksud adalah 199.000.000.

Sebelum pasang iklan baris, saya meminta dia melakukan pembersihan dulu di lahan yang akan dipasarkan. Dibersihkan rumput-rumputnya, puing-puingnya, dan semak-semaknya. Kemudian dipasang patok darurat pakai bambu yang dicat merah, biar kelihatan meyakinkan. 

Kalau nanti ditanya konsumen kenapa belum dibangun atau kapan mau dibangun? Jawab saja sedang diurus IMB nya dan akan dibangun dalam waktu kisaran 5 bulan sejak IMB terbit. Konsumen mesti dibuat yakin dan jangan ragu-ragu membeli produk tersebut.

Luar biasa. Ini murid memang cerdas atau memang hokinya besar. Tak sampai 10 hari sejak pasang iklan baris, sudah berhasil closing 1 unit dengan skim A. Pembelinya malah mau renovasi sekalian, mengembangkan type rumah dari T-54 menjadi T-72. Dan dia pintar menyebutkan harga satuan bangunan Rp 2,2 jt/m2 ke konsumen. Berarti ada laba 400.000/m2 x luas bangunan tambahan.

Murid muda tersebut bingung bagaimana cara eksekusinya nanti di notaris, dan bagaimana cara mengkondisikannya dengan pemilik tanah. Saya tak mau murid muda penuh prestasi tersebut kesulitan, sehingga kemudian saya menawarkan dia bridging fund (dana talangan) senilai Rp 130 juta guna melunasi tanah. Syaratnya; tanda jadi 5 juta dari konsumen sudah diterima, foto copy KTP konsumen sudah diterima dan diserahkan ke notaris. Dan secara legal saya akan mengawal eksekusi lahan tersebut.

Tanggal 25 Agustus 2013 pagi jam 10.00, pemilik tanah diundang ke notaris untuk dilakukan pelunasan. Skenarionya; kami order ke notaris untuk dilakukan 2 PPJB Lunas + 2 Kuasa Menjual, karena lahan seluas 310 m2 akan dibeli oleh 2 orang pembeli @ 155 m2. Sekaligus kami order untuk dilakukan splitsing (pemecahan) menjadi 2 bidang sertipikat. 

Bertindak sebagai pembeli pertama adalah mister X (konsumen yang membeli dengan skim A). Meski konsumennya belum datang, tetapi aktanya ditanda-tangani dulu oleh pemilik tanah selaku penjual. 

Bertindak selaku pembeli kedua adalah si murid muda. Dia melakukan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual. Kenapa tidak dilakukan AJB PPAT? Alasannya yaitu menunggu pemecahan sertipikat, dan memang sengaja "menggantung" transaksi supaya tidak kena pajak 2x. Selama tidak terjadi balik nama, maka pembayaran pajak bisa ditunda. (semoga artikel ini tidak dibaca petugas pajak, hehehe ...). Bayarnya nanti kalau sudah ketemu pembeli sebenarnya. 

Pemilik tanah tentu saja tidak peduli siapa pembelinya dan apa skenario legalnya. Sepanjang pembayaran dia terima penuh, dia kooperatif dan siap tanda-tangan apa saja. Selesai transaksi, pemilik tanah pulang.

Jam 13.00, konsumen yang membeli dengan skim A tiba di kantor notaris. Dia menanda-tangani PPJB dan Kuasa Menjual atas 155 m2. Dan kemudian membayar sejumlah 145 juta (sebelumnya sudah tanda jadi 5 juta) serta menanda-tangani pengakuan hutang 49 juta sisanya, yang akan dilunasi dalam waktu 5 bulan bersamaan dengan progres pembangunan fisik di lapangan. Kenapa baru PPJB dan Kuasa Menjual saja? Karena AJB PPAT baru akan dilakukan kalau sertipikat sudah dipecah menjadi 2 bidang.

Uang tersebut oleh si murid muda langsung disisihkan 130 juta dan diserahkan kepada saya sebagai pengembalian talangan. Lunas deh!! Saya memberi talangan hanya selama 3 jam saja dalam 1 hari yang sama.

Pada saat pulang dari kantor notaris, murid muda berkata demikian; "Suhu AW, meski saya hanya ditalangi selama 3 jam, tapi saya janji ketika proyek ini selesai nanti dan ada untung, saya akan datang mengirim ucapan terima kasih kepada suhu AW." Amieeeennnn!!! Langsung saya amini.

Berikutnya saya mengajak murid muda untuk berhitung kondisi cashflow yang akan dihadapi dalam 6 bulan kedepan.

RENCANA PENERIMAAN

a. Pelunasan 44.000.000

b. Pekerjaan tambah 2,2 jt x (72-54) = 39.600.000

c. Total penerimaan 83.600.000

RENCANA PENGELUARAN

- Membuka SPK bangunan 72 x 1,7 = 122.400.000

Dari evaluasi cashflow diatas, ada defisit 38.400.000.

Murid muda bertanya kenapa harga borongan bangunan hanya dihitung 1,7jt/m2 padahal di budget dituliskan 1,8jt/m2. Memang harus demikian!! Realisasi harus lebih rendah dari budget. Dengan kata lain budget tidak harus dihabiskan.

"Bagaimana nih suhu? Uangnya kurang buat membangun." 

"Jangan kuatir. Hajarrrr saja!!"

Buka SPK 001 saja dengan skim pembayaran termin seperti ini....

SPK 001

Termin I (20%) saat progres 25%

Termin II (25%) saat progres 50%

Termin III (25%) saat progres 75%

Termin IV (25%) saat progres 100%

Termin V (5%) setelah masa pemeliharaan 60 hari

Strateginya sederhana; pembayaran termin I s/d III (total Rp 85.650.000) dibayar dengan lancar ke kontraktor karena memang uangnya sudah tersedia (kurang dikit 2 jutaan jangan dipikir). Termin ke IV dan V main tarik ulur saja ke kontraktor, lihat sikon (situasi kondisi). Setidaknya bangunan sudah selesai 100% jadi bisa diserah-terimakan ke konsumen setelah disambung listrik + air. Begitu dapat pembeli kavling ke 2, maka sebagian uang muka konsumen ke 2 tersebut dipakai untuk melunasi kekurangan pembayaran Termin ke IV dan ke V dari SPK 001 senilai total Rp 36.720.000.

Saya juga berpesan kepada murid muda agar sisa kavling 1 lagi harus dijual dengan harga normal 247 juta dan konsumen harus membayar uang muka 100 juta (diangsur 5 bulan @ 20 juta perbulan). Kenapa? Karena tanah sudah aman (lunas), jadi kavling satunya harus dijual dengan kondisi uang muka setara dengan harga bangunan. Ini supaya konsumen membiayai sendiri bangunannya dan supaya target laba bisa diamankan.

Saya juga mengarahkan murid muda supaya konsumen ke 2 disuruh bayar UM 5x tapi janji panyerahan bangunannya dijanjikan 8 bulan sejak pembayaran tanda jadi. Kenapa? Karena sebagian uang muka pembeli ke-2 akan terpakai untuk melunasi hutang ke kontraktor SPK 001 (termin ke IV dan ke V).

Perkembangan selanjutnya dari kisah murid muda tersebut; di bulan Oktober dia berhasil mendapatkan konsumen dengan skim bayar seperti yang saya arahkan, yaitu ;

5 Okt 2013 membayar Rp 20 juta

5 Nop 2013 membayar Rp 20 juta

5 Des 2013 membayar Rp 20 juta

5 Jan 2014 membayar Rp 20 juta

5 Peb 2014 membayar Rp 20 juta

Jadwal STB ; 30 Juni 2014

Ketika dia berhasil mendapatkan pembeli dengan skim diatas, nasehat apa yang saya berikan? Saya meminta dia cari kontraktor yang kuat modalnya karena dia harus membuka SPK 002 dengan termin pembayaran yang kecil dimuka, dan baru normal setelah termin ke IV dst.

SPK 002

Termin I (5%) saat progres 12,5%

Termin II (5%) saat progres 25%

Termin III (5%) saat progres 37,5%

Termin IV (15%) saat progres 50%

Termin V (15%) saat progres 62,5%

Termin VI (15%) saat progres 75%

Termin VII (15%) saat progres 87,5%

Termin VIII (15%) saat progres 100%

Termin IX (10%) saat masa pemeliharaan 60 hari sudah selesai

Coba perhatikan kenapa termin ke I s/d ke III diatas nilai pembayarannya kecil (hanya 5% perbulan)? Karena sebagian uangnya kita alokasikan untuk melunasi hutang kontraktor SPK 001 sebelumnya. Ini adalah jurus tik tok menyiasati cahsflow.

Pembayaran Termin ke I s/d ke VII kita lakukan dengan normal dan lancar. Begitu kontraktor minta dibayar termin ke VIII, kondisi cashflow sudah gak ada duit lagi. Tapi bangunan sudah 100%, jadi mesti pinter ngeles ke kontraktor. Sampaikan ke kontraktor bahwa meski belum bisa bayar, tapi kita janjikan akan dilunasi setelah dilakukan akad kredit nanti yang tak akan lama lagi direalisasi. Beres kan???

Soal ada beberapa pengeluaran yang riilnya ada tetapi tidak saya uraikan secara khusus dalam kalkulasi, misal; kebutuhan bayar bea notaris, pecah sertipikat, sambung listrik, sambung air, dan beberapa biaya kecil lainnya, saya tak mau urusan dan saya minta murid muda untuk mikir sendiri. Namanya pengusaha ya mesti kuat mental dikejar tagihan, dan cari akal bagaimana melunasinya. Kalau tak kuat mental dikejar tagihan ya jangan jadi pengusaha, jadi saja karyawan yang tiap akhir bulan terima gajian. Wkwkkwkwk.... (kalau ini benar-benar pelajaran yang sangat berbobot dari sang guru kepada muridnya).

Setelah memberi resep soal trick mengatur termin pembayaran SPK 002, saya sudah katakan kepada murid muda bahwa jangan terlalu libatkan saya lagi jika bukan untuk urusan yang rumit. Semua harus dia atasi sendiri, dimana bagian terpentingnya adalah mengawal proses produksi dan juga mengajukan proses KPR ke bank untuk konsumen ke 2 supaya bisa diapproval. Jika KPR sudah bisa direalisasi akad kreditnya, maka laba sudah ada didepan mata.

Uhhhhf, saya cukup merasa lega. Karena murid muda tadi sudah on the track dalam menjalankan proyek properti perdananya. Semua proses pembelajaran yang komplit; mulai dari hunting lahan, negoisasi, eksekusi secara legal, menjual / memasarkan, mengawasi proses pembangunan, mengurus KPR dll, semua sudah akan dia lalui.

Kalau semua berjalan lancar, saya prediksi murid muda tadi bisa untung 96 juta sesuai proyeksi awal, ditambah laba tambahan dari pekerjaan penambahan luas bangunan senilai (72-54) x (2,2jt - 1,8jt) = 7,2 juta. Total 103,2 juta. 

Hanya bermodal 10 juta dengan menggadaikan BPKB, dalam waktu 10 bulan (Agt 2013 s/d Juni 2014) dia bisa laba 103,2 juta. Luar biasaaaa!!! Seandainya nanti 3,2 jutanya ditransfer ke saya sebagai ucapan terima kasih kepada  gurunya, maka sisa 100 juta sudah 1000% dari modalnya.

Semoga kamu sukses deh, murid mudaku. Kalau sudah pernah cetak 'success story' 1x saja, maka nanti di proyek ke 2 dan seterusnya tak perlu lagi meminta bimbingan pak guru, tapi sudah bisa menggelinding sendiri.... Kalau mau tambah pinter skill propertinya, nanti dia akan saya sarankan mengikuti workshop properti 2 hari; KETEMU JIN PROPERTI

Tetap semangat!!! 

PERSONAL SELLING SANGAT PENTING DALAM MARKETING

SAATNYA BLAK BLAKAN KEPADA AYU TING TING 
TENTANG SIAPA ANGGITA, SHEILA DAN ANGGUN
DIDALAM KEHIDUPAN ENJI

Jin Properti - Nonton infotainment tadi pagi, ada berita soal Limbad yang mengunjungi Ayu Ting Ting di rumahnya, untuk meminta oleh-oleh kurma Mekah dan memberikan nasehat-nasehat atas prahara rumah tangga yang sedang menimpa biduk rumah tangga Ayu Ting Ting bersama Enji suaminya.

Kunjungan yang berkesan dalam di hati Ayu Ting Ting, yang sudah menganggap Limbad sebagai seorang kakak, dan kebetulan mereka bernaung dibawah satu manajemen artis yang sama. Dalam kunjungan tersebut, Limbad bisa melihat secara visual wajah Ayu Ting Ting yang sedang murung, sehingga bisa menghiburnya supaya bisa tersenyum. Dalam kunjungan tersebut, Limbad bisa menyalami langsung Ayu Ting Ting, bahkan menepuk-nepuk punggung Ayu sebagai bentuk dukungan dan perhatian.

Sobat properti, liputan diatas hanya berupa kunjungan seorang kakak kepada seseorang yang dianggap adik, tapi kesannya sangat dalam di hati Ayu Ting Ting. Kesannya melebihi puluhan ungkapan simpati dan dukungan yang disampaikan oleh teman dan kerabat Ayu lewat BBM atau SMS atau facebook atau twitter. Kenapa? Karena ada human touch yang sangat personal. Ayu bisa melihat ekspresi wajah Limbad saat memberikan nasehat serta dukungannya, dan itu terekam dalam di benak Ayu Ting Ting.

Tahun depan saat (semoga) prahara ini sudah berakhir, mungkin Ayu tidak ingat siapa saja yang pernah menghiburnya via BBM dan SMS, tapi dia pasti tidak lupa dengan kehadiran Limbad secara personal ke rumahnya.

Saya juga mau mengunjungi Ayu Ting Ting. Saya mau blak-blakan mengenai semua hal yang saya ketahui mengenai identitas dari 3 wanita bernama Anggita, Sheila, dan Anggun yang mendadak muncul dan numpang ngetop di TV hanya karena merasa pernah dekat dengan Enji suami Ayu Ting Ting. Anda penasaran? Ikutan saya saja yuk ....

Sobat properti, dalam ilmu marketing dikenal istilah PERSONAL SELLING, yang mengajarkan teori sederhana bahwa aktivitas menjual dengan bertemu secara visual jauh lebih efektif dan lebih berpeluang menuju closing daripada sekedar menjual melalui surat penawaran atau melalui telepon apalagi sekedar SMS-an. Sama halnya seperti kunjungan personal Limbad ke rumah Ayu Ting Ting yang lebih bermakna ketimbang sekedar dukungan via BBM dan SMS saja.

Ada 3 keunggulan yang anda peroleh jika melakukan Personal Selling, yaitu;

#1. RESPON PEMBELI TERLIHAT LANGSUNG
Setiap pemasar pasti lebih bisa menilai respon pembeli dengan melihat raut wajah serta bahasa tubuhnya disaat calon pembeli dibujuk untuk membeli produk properti yang ditawarkan kepadanya. Apakah kelihatan tertarik, kelihatan dingin alias datar-datar saja, atau kelihatan sinis. Respon yang sinis atau datar membuat pemasar tahu bahwa dia harus lebih gencar melakukan teknik supporting supaya konsumen bisa tertarik. Kalau hanya melalui surat atau BBM atau SMS, jelas raut muka konsumen tak bisa diketahui.

Jika pembeli terlihat antusias dan merespon penawaran produk properti anda dengan baik, maka tak perlu menunggu lama langsung bisa digiring menuju closing.

#2. PENDEKATAN LEBIH PERSUASIF
Ingatlah bahwa dalam menjual kita perlu membujuk dan merayu konsumen. Melalui personal selling yang ada unsur bertemu dan tatap muka, kesempatan itu terbuka lebar. Merayu dan membujuk lebih mudah dilakukan disaat bertemu secara fisik. Karena itu disarankan bahwa semua pemasar harus berusaha bisa bertemu secara fisik dengan konsumen guna melakukan presentasi. Jika ada konsumen yang telepon, jangan diberi informasi secara lengkap, tapi pakailah komunikasi via telepon itu sebagai tools untuk membuat appointment alias janji bertemu. Telepon hanya cocok untuk melakukan follow up, setelah sebelumnya sudah pernah bertemu secara personal touch.

#3. MENCIPTAKAN HUBUNGAN BAIK
Mungkin seorang sales pernah telepon 30 menit dengan seorang konsumen melalui pesawat telepon. Tapi jika konsumen tersebut tak jadi closing, maka hubungan itu selesai sudah. Jika suatu saat dua insan manusia itu bertemu di sebuah tempat, mereka tak akan saling mengenal. Berbeda halnya jika seorang sales pernah bertemu langsung dan berinteraksi dengan seorang konsumen, dimana mereka pernah saling berjabat tangan dan bertatap muka, maka kualitas interaksinya jauh lebih baik. Mereka jadi relasi, dan tersambung tali silaturahmi. Syukur-syukur jadi closing. Tapi seandainya tidak jadi closing sekalipun, hubungan baik sudah terjadi, dan tali silaturahmi sudah tersambung. Suatu saat jika bertemu bisa saling menyapa dan membuka peluang bisnis lainnya.

Sobat properti, dari uraian diatas anda tahu bahwa tindakan Limbad mengunjungi Ayu Ting Ting jauh lebih bermakna daripada sekedar ungkapan simpati melalui SMS atau BBM. Demikian juga presentasi seorang sales kepada konsumen melalui personall selling dan tatap muka jauh lebih baik ketimbang hanya presentasi via telepon.

Kadar keseriusan seorang konsumen terhadap produk anda sebenarnya bisa diukur dari respon mereka saat diajak untuk membuat appointment bertatap muka. Jika mereka menolak, mungkin mereka baru sekedar mencari informasi. Bisa-bisa malah mereka dari kompetitor yang sedang mengecek berapa harga jual produk anda. Membeli properti adalah membeli lokasi. Tak mungkin terjadi transaksi sebelum konsumen mensurvei lokasi. Seorang sales seharusnya mengundang konsumen untuk bersama-sama mensurvei lokasi sekaligus melakukan presentasi secara visual.

Sobat properti, pengertian PERSONAL SELLING sebenarnya bukan sebatas konteks bertemu dan tatap muka dengan calon konsumen. Ada definisi yang lebih luas dimana PERSONAL SELLING adalah menggarap target market yang tidak pernah membaca iklan anda, tidak pernah melihat spanduk anda, tidak pernah lihat pameran anda di mall. Personal selling adalah mengelola market potensial tetapi mereka tidak bisa dijangkau melalui jalur distribusi informasi yang umum, sehingga mesti dikejar melalui jalur khusus.

Misalnya; anda meminta data nasabah bank yang memiliki kartu kredit Platinum, atau data nasabah Prioritas, kemudian anda mengontak mereka meminta waktu bertemu guna melakukan presentasi. Itu namanya Personal Selling.

Misalnya; anda mendata teman-teman lama yang dianggap sudah sukses dan mapan ekonominya, kemudian menghubungi mereka, pura-pura say hello, ajak ngopi bareng, padahal misinya adalah menawarkan produk. Itu namanya Personal Selling.

Misalnya; anda dengar kabar kalau pak Sastro ada rencana membelikan rumah baru untuk anak sulungnya. Kemudian anda bergegas mendatangi pak Sastro guna membawakan brosur dan menyampaikan presentasi khusus di tempat pak Sastro. Itu namanya Personal Selling.

Personal Selling versi jin properti adalah mengolah prospek yang tidak berada dalam jangkauan radar promosi produk anda. Mereka tidak mendapat akses distribusi informasi mengenai produk anda secara umum, sehingga Personal Selling semacam strategi jemput bola dimana pemasar mendatangi prospek.

Mungkin sobat properti bertanya, kenapa mereka tidak bisa mengakses informasi? Karena jangkauan radar promosi anda terbatas.

Misal; anda pasang iklan di Suara Merdeka, padahal mereka langganannya Jawa Pos. Anda pameran di Java Mall, padahal mereka berbelanja di Ciputra Mall. Anda pasang spanduk di 30 titik strategis, padahal mereka tidak pernah melewati titik strategis tersebut. Atau lewat tetapi tidak memperhatikan.

Pernah saya alokasikan budget belanja promosi besar-besaran secara intensif saat launching sebuah proyek properti. Saya lakukan gencar dengan harapan awareness tercipta dan produk dikenal publik. Saat saya sudah merasa pede memperkenalkan diri kepada relasi dan teman, eh ternyata mereka belum tahu mengenai produk kita.

Itulah sebabnya kita tetap memerlukan Personal Selling sebagai salah satu bentuk pemasaran alternatif selain bentuk pemasaran yang umum lainnya. Personal Selling sangat penting dalam marketing (pemasaran) produk properti anda.

SAYA BENAR BENAR APES, KENA FITNAH DAN PEMBUNUHAN KARAKTER

TEKNIK BERIKLAN EFEKTIF 
DENGAN JURUS STOPPING POWER

Jin Properti - "Om AW, mau jadi Akhmad Fathanah seri selanjutnya ya?" Pagi hari jam 06.30 ada BBM masuk dengan kalimat seperti itu. Saya cuekin karena tidak paham maksudnya, dan berpikir itu hanya ulah orang iseng saja.

Tak sampai 15 menit ada SMS masuk dari seorang teman; "Woiiii, keren abis sekarang bos AW sudah punya bini 4, kenalin dong bini nomer 2 s/d 4. Pasti muda-muda dan cantik."

Tuing-tuing, mendadak indera jin saya berdering dengan keras. Apa-apaan nih? Koq ada yang menyebut nama Akhmad Fathanah dan sekarang menuduh istri saya ada empat. Gila benerrrr. Saya penasaran banget.

Usut punya usut, setelah menanyai pihak yang BBM dan SMS saya (pagi itu ada 11 BBM dan SMS sejenis yang masuk), baru saya paham bahwa pagi itu ada iklan berukuran cukup besar di harian Suara Merdeka Semarang dengan bunyi sensasional seperti ini;

KAYA RAYA ISTRI EMPAT, Jadi Developer Perumahan Modal Dengkul. Sebuah iklan berukuran 3 x 100 mmk dengan foto saya terpampang disitu, terbit di Suara Merdeka halaman 2 edisi 15 Nopember 2013.

Demi topan badai, selama ini saya merasa sudah gila, ternyata murid saya ada yang lebih gila lagi melebihi kegilaan saya. Saking gilanya sampai bikin saya mau pingsan akibat tak kuat menahan akulturasi dari rasa malu berbaur rasa marah pagi itu.

Sobat properti, sebulan lalu salah seorang murid workshop saya (kelas hotel Metro Semarang) menemui saya dan menawarkan diri menjadi EO dengan konsep bagi hasil untuk menggelar workshop lagi di bulan Desember. Sebelumnya mau dilakukan preview terlebih dahulu di pertengahan Nopember 2013. Supaya acaranya sukses dan mendapatkan banyak peserta, EO tersebut memang memasang iklan di koran.

Pada Rabu sore 13 Nopember 2013, EO tersebut menghubungi saya kalau baru saja kirim email berisi draft iklan preview atau seminar. Dia minta revisi dan koreksi atas materi iklan. Berhubung sore itu saya sedang super sibuk, maka saya tanpa membuka email apapun langsung menjawab singkat; "Oke, silahkan dilanjut". Pikir saya bunyi iklannya paling begitu-begitu saja seperti pada umumnya.

Hari Kamis 14 Nopember 2013 iklannya diorder, dan hari Jumat 15 Nopember 2013  iklannya terbit. Bunyinya sensasional fenomenal sekaligus bikin emosional. Benar-benar pembunuhan karakter, karena seakan-akan saya diumumkan terang-terangan ke publik sudah punya bini 4. Sialan, menjatuhkan reputasi. Mau klarifikasi kemana? Yang baca ada ratusan ribu orang, dan yang jelas saya yang asli orang Semarang pasti punya banyak kenalan di Semarang.

Saat saya dengan marah mengajukan komplain kepada EO, dengan enteng pihak EO menjawab bahwa dia sudah konfirmasi ke saya, dan saya menjawab "Oke, silahkan dilanjut". Itu dianggap sebagai persetujuan atas konsep materi iklan. Padahal saya teledor tidak pernah membuka email tersebut. Benar-benar blunder.

Terpaksa saya harus rela menerima segala konsekwensi dari iklan ini. Yang tahu nomer HP dan PIN BB saya dan tak sungkan bertanya pasti saya jelaskan sebagai klarifikasi. Tapi mungkin ribuan yang lain hanya membaca, terkejut, tertawa, dan menyimpannya didalam hati, dan berpikir saya benar-benar sudah punya bini 4. Ampuuuun DJ !!!

Sobat properti, saya memang selalu mengajarkan bahwa jika beriklan pilhlah judul yang memiliki STOPPING POWER. Judul yang unik, menggelitik, dan mampu menyita atensi dari pembacanya untuk sejenak tertegun dan penasaran, lalu terjebak membaca materi lanjutannya. Jika pembaca sudah terjebak membaca materi iklan, artinya semua konten iklan kita berhasil didelivery ke benak konsumen. Tujuan kita beriklan tercapai.

Iklan yang unik dan punya STOPPING POWER, akan mendapatkan lebih banyak atensi dari pembacanya. Makin banyak pembaca, makan besar peluang produk anda dibeli oleh konsumen. Kenapa? Karena konsumen hanya membeli produk yang mereka ketahui. Tentu saja produk yang memiliki benefit dan sesuai kebutuhan konsumen.

Pihak EO yang juga eks murid workshop saya tersebut saya akui memiliki kemampuan menciptakan headline iklan yang sangat powerfull. KAYA RAYA ISTRI EMPAT melalui BISNIS PROPERTI MODAL DENGKUL. Edaaan, ini judul powerfull banget. Sayang sekali dibawah judul itu harus ada foto saya yang sedang bergaya pakai jas. Persepsi publik akan mengarah kepada saya sebagai oknum properti yang punya bini 4. Saya benar-benar apes.

Meski judulnya punya Stopping Power, ada satu kaidah yang lupa diaplikasikan oleh murid saya tersebut, yaitu tidak ada hubungan antara judul dengan isi. Padahal saya juga mengajarkan JURUS SEREMPETAN, dimana bunyi judul harus ada korelasi dengan kontennya. Bisa korelasi dalam 1 kata, korelasi dalam 1 kalimat, atau korelasi dalam 1 paragraf. Yang penting ada serempetannya. Kalau sekedar bikin judul bombastis tanpa ada benang merah dengan kontennya, rasanya pembaca akan bias memahami maknanya.

Pelajaran #1
Iklan yang baik adalah yang mampu menarik perhatian pembacanya. Judul yang punya STOPPING POWER akan mendapatkan atensi lebih banyak dari pembacanya daripada yang judulnya biasa saja. Iklan preview workshop diatas sukses membuat banyak pihak tersenyum penasaran dengan judulnya KAYA RAYA ISTRI EMPAT, meski berbau fitnah dan pembunuhan karakter kepada pembicaranya.

Pelajaran #2
Iklan yang baik adalah yang mampu mendelivery semua benefit dari produk yang ditawarkannya. Iklan preview workshop diatas juga menyebutkan semua benefit yang akan diperoleh para peserta seminar properti, yaitu diajarkan cara memulai dan cara menjalankan bisnis properti.

Pelajaran #3
Iklan yang baik adalah yang ada unsur membujuk konsumen untuk segera membeli produk (barang/jasa) yang sedang dipasarkan. Dan iklan preview workshop diatas mengaplikasikannya dengan baik, sebagaimana kalimat "Segera Angkat Telepon".

Pelajaran #4
Iklan yang baik dilarang lebay. Dan iklan preview workshop tersebut melanggar aturan ini. Lihat saja kalimat "10 Penelpon Pertama Dihibur Artis Ibukota". Wkwkwkwkw, ini benar-benar lebay. Meskipun demikian, saya suka gayanya beriklan. Saya cuma bingung bagaimana cara EO menghadapi konsumen yang menagih janji dihibur artis ibukota.

Pelajaran #5
Jangan pernah memberikan approval tanpa anda benar-benar pernah membuka, membaca, dan mempelajari sebuah materi atau draft apapun yang dikirimkan kepada anda. Bisa blunder seperti kasus yang saya alami ini.

Pelajaran #6
Jika anda benar-benar sudah sukses menjadi pengusaha properti dan kaya raya, jangan pernah deh sampai punya bini 4 seperti headline iklan lebay diatas. Mana tahan coy? Bisa goyang dengkul anda karena kebanyakan begituan.


Anda tertarik mengikuti preview workshop properti dengan trainer Jin Properti Ari Wibowo pada tanggal 23 Nopember 2013 di Hotel Grand Saraswati (jln. Singosari Raya Semarang) dengan biaya 75.000 saja??? Daftar saja buruan, call 024 - 7017 3808.

ANDA DEVELOPER TIDAK BONAFID YA?

BOS PROPERTI MENGHAJAR SUPLIER ALUMUNIUM

Jin Properti - Di siang hari yang panas terik begitu menyengat, saya mendapat laporan dari staf teknik di lapangan. "Bos, ini ada orang namanya Kusni mau merusak semua pintu di 4 bangunan yang ada di blok D, katanya barang milik dia belum dibayar. Dia akan mengurangkan niatnya merusak pintu jika tagihannya sebesar 19,5 juta dibayar hari ini."

Lho, lhoo... siapa pula kunyuk satu itu yang saya merasa tidak kenal dan juga tidak punya hutang koq mendadak mengancam mau merusak semua pintu? Hati saya penasaran, dan langsung minta bicara kepada orang bernama Kusni tersebut. Staf teknik menyerahkan telepon kepada Kusni supaya bisa berbicara dengan saya via telepon.

Kusni mengaku adalah suplier kusen alumunium yang sudah memasang kusen aluminium dan kaca disitu. Yang memberi dia order dan membuka PO (purchase order) adalah pak Achay. Nilai 19,5 juta yang dia tagihkan adalah kekurangan pembayaran yang selama 2 bulan terakhir tak jelas kapan dibayarkan oleh pak Achay, sehingga dia nekat akan melepas atau merusak semua kusen disitu.

Dengan tenang saya jelaskan bahwa pak Achay adalah subkontraktor yang saya berikan SPK (Surat Perintah Kerja) guna mengerjakan 4 unit bangunan tersebut, dan sejauh ini kewajiban pembayaran ke pak Achay dari kami tergolong lancar. Unit tersebut sudah selesai 100%, dan kami sudah membayar termin senilai 95%, hanya tersisa 5% saja sebagai retensi. Bangunan tersebut sudah diserah-terimakan secara resmi dari kontraktor kepada kami, dan saat ini memasuki masa pemeliharaan.

Saya katakan bahwa saya tidak punya hubungan administratif dan hutang piutang apapun dengan pak Kusni. Jadi kalau ada hutang piutang ya silahkan menagih ke pak Achay, bukan kepada kami.

Suplier aluminium yang bernama Kusni tersebut bersikeras tak mau tahu soal itu, dan meminta saya membayar tagihan sebesar 19,5 juta. Pilihan yang diberikan kepada saya cuma 2, yaitu pintunya dirusak, atau tagihannya dibayar. Panas hati saya digertak demikian. Kemudian saya berkata kepada dia untuk menunggu saya barang 20 menit di lokasi. Saya akan datang kesana menemui dia.

Diantar sopir, sayapun bertemu dia di lapangan. Dia ngotot minta dibayar atau merusak pintu-pintu yang ada. Saya berusaha sabar menghadapi kunyuk satu itu. Saya jelaskan bahwa semua bangunan tersebut sudah dalam penguasaan kami, dan bangunan itu milik kami, bukan milik subkontraktor bernama pak Achay. Jika bangunan dirusak, maka Kusni akan berhadapan dengan kami. Saya katakan akan melaporkan dia ke polisi.

Kusni tertawa sinis dan berkata; "Anda developer tidak bonafid ya? Beraninya lapor polisi. Urusan duit 19,5 juta saja tak sanggup bayar dan malah mau melapor polisi..."

Saya hilang kesabaran. Saya dekati Kusni dalam jarak dekat, saya tatap matanya dengan tajam, saya tunjuk mukanya, sambil berkata; "Oke, saya tidak akan melapor polisi. Sekali lagi saya katakan ini bukan soal mampu atau tidak mampu membayar. Saya menolak membayar karena memang tidak punya hutang piutang dengan anda. Anda pakai intimidasi? Saya layani. Sekarang silahkan anda buktikan ancaman anda untuk merusak pintu-pintu bangunan ini. Jika anda melakukan hal itu, dan kemudian saya membalas dengan gebukin anda sampai anda berlumuran darah atau bahkan cacat sebelah kaki, jangan salahkan saya...."

Saya berdiri didepan Kusni, saya melepaskan jam tangan dan HP saya dan saya taruh disebuah meja kecil. Saya siap berduel dengan kunyuk bernama Kusni tersebut. Sopir saya mendekat, saya katakan; "Jangan ikut-ikutan, ini urusan kami berdua." Staf teknik saya yang mencoba mencegah juga saya suruh menepi. Saya hadapi Kusni satu lawan satu. Beberapa tukang yang sedang bekerja di blok lain, berhamburan mendekati kami.

Eh, si Kusni yang badannya lumayan besar dan kulit hitam legam itu ternyata kaget saya berani menantang dia. Mungkin dia kaget saya yang dianggapnya bos properti pastinya orang halus dan intelek, sehingga takut saat digertak. Dia tidak tahu kalau saya jaman sekolah dulu termasuk jagoan berantem. Soal nyali saya masih punya, meski fisik belum tentu mendukung sekarang.

Kusni tidak berani melakukan apapun. Entah takut sama saya, atau mungkin takut sopir dan staf teknik saya ikut mengeroyok dia. Yang jelas mendadak dia melembut, tidak memaksa, dan dengan sopan minta dibantu supaya memperjuangkan tagihan dia ke pak Achay. Saya hanya bisa janjikan bahwa saat retensi 5% nanti mau dicairkan, saya akan kontak dirinya supaya bisa menagih langsung ke pak Achay.

Waduh, lega sekali hati saya berhasil mengatasi masalah ini. Untung gak jadi duel. Apa kata dunia? Kalau Jin Properti yang usianya sudah kepala 4 kedapatan berduel dengan suplier aluminium, hahahha.... Bisa masuk koran dengan judul ; "Bos Properti Menghajar Suplier Alumunium Sampai Kakinya Patah Sebelah". Bagi saya ini bukan sekadar soal duit 19,5 juta. tapi ini soal prinsip dan harga diri. Mosok saya akan berdiam diri melihat properti kami dirusak orang lain didepan mata? Padahal secara administrasi kami tak punya kaitan apa-apa dengan dia.

Sobat properti, kebiasaan saya selama ini adalah menunjuk subkontraktor untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan fisik di lapangan. Jarang banget kami mengerjakan sendiri secara swakelola. Alasannya? 

1. Alasan pertama adalah saya tidak suka punya team yang gemuk (banyak personil) jika harus melakukan peran sebagai kontraktor. Kami punya divisi teknik hanya melaksanakan fungsi administrasi dan supervisi saja. Misal; buka SPK, opname pekerjaan, pengawasan pelaksanaan pekerjaan, dll.

2. Alasan kedua adalah supaya administrasi keuangan tidak repot. Jika anda juga menjalankan fungsi kontraktor, maka aktivitas pembelian material sifatnya bisa harian, dan pembayaran tukang mesti secara mingguan. Repot banget jika setiap minggu mesti ada pengeluaran, karena itu membuat job reguler kita jadi banyak dan melelahkan. Kalau menunjuk subkontraktor, opname kita lakukan sebulan sekali, begitu juga pembayaran juga sebulan sekali

Memberikan pekerjaan kepada sub-kontraktor mungkin membuat biaya produksi anda lebih mahal 10 s/d 15%, yang menjadi margin keuntungan kontraktor. Akan tetapi secara tidak langsung membuat cashflow anda terbantu karena prosedur pengeluaran (pembayaran) hanya sebulan sekali, bukan harian atau  mingguan.

Repotnya adalah jika kontraktor anda kabur ditengah jalan, sehingga harus mencari kontraktor pengganti. Konraktor kabur biasanya akibat problem internal mereka, atau kontraktor sudah tahu bahwa jika proyek diteruskan bakalan rugi, sehingga mereka memilih kabur. Kenaikan harga material adalah alasan klasik yang membuat kontraktor kabur. Eskalasi harga material memang momok menakutkan bagi kontraktor. Makanya saya sarankan bahwa jika estimasi harga borongan saat ini (misalnya) Rp. 2.250.000,-/m2, saya sarankan agar dalam budgeting anda menganggarkan Rp. 2.350.000,-/m2. Selisih Rp. 100.000,-/m2 anda pegang sebagai safety margin yang sewaktu-waktu bisa dilepas kepada kontraktor jika mereka benar-benar kesulitan.

Salah satu masalah jika kita tunjuk subkontraktor ya seperti kasus diatas, dimana urusan-urusan dengan suplier, tukang, dll yang seharusnya bukan porsi kita, terkadang kita kena imbasnya jika kontraktor kita agak kacau manajemennya. Tapi hal seperti itu selalu selesai dan menang di pihak kita koq, karena nyatanya kita tak ada hubungan hutang piutang dengan mereka. Yang penting kewajiban kita dengan kontraktor beres sesuai bunyi kontrak. 

---------------------------------------------

Workshop Properti 2 Hari KETEMU JIN PROPERTI

DENPASAR BALI, 9 - 10 Nopember 2013, Hotel FAVE, Jln Teuku Umur Denpasar

BANJARMASIN, 30 Nop - 1 Des 2013, Hotel GRAND MENTARI, Jln. Lambung Amangkurat Banjarmasin.

Informasi; sdr. Agung di HP 0813 - 9088 8546 / PIN : 29D22D6F

BAGAIMANA CARA MEMBUAT POSITIONING PRODUK PROPERTI ANDA?

FOTO POLWAN BUGIL 

BIKIN ANDA MENGGIGIL

Jin Properti - Seorang eks peserta workshop KETEMU JIN PROPERTI menghubungi saya dan menanyakan apa arti dari POSITIONING dan seberapa penting peranan Positioning didalam pemasaran produk properti yang akan dilakukannya. Kebetulan dia ikut workshop sudah hampir 2 tahun yang lalu, dan baru sekarang mendapatkan proyek perdananya. Jadi pelajaran soal Positioning sudah lupa.

Saya jelaskan bahwa Positioning pada hakekatnya adalah "menanamkan persepsi di benak konsumen". Kenapa kita perlu menanamkan persepsi? Supaya konsumen tidak menarik persepsinya sendiri terhadap produk kita. Karena produk kita adalah sekumpulan manfaat yang tidak sempurna. Tetap saja ada cacatnya atau kekurangannya.

Mungkin produk properti kita memiliki 10 benefit yang bermanfaat bagi konsumen, misalnya ;

1. Lokasi strategis, dekat dengan akses jalan tol.

2. Akses jalan lebar 10 m, bisa dilewati 2 mobil bersimpangan.

3. View bagus, menghadap gunung.

4. Dekat dengan berbagai fasilitas umum (SD, SMP, Puskesmas, minimarket, dll)

5. Direncanakan akan dibangun lapangan futsal dan jogging track sebagai fasilitas umum.

6. Kualitas infrastruktur bagus (jalan ROW 8, gorong-gorong bawah tanah dll).

7. Spesifikasi material bangunan bagus.

8. Uang Muka ringan, bisa diangsur s/d 8 bulan.

9. Subsidi angsuran KPR sebesar Rp 500.000/bulan selama 12 bulan.

10. Harga jual murah sekali, hanya 85% dari harga kompetitor, dengan level benefit yang sama.

Lihat serentetan benefit diatas, ada 10 benefit yang memiliki manfaat bagi konsumen. Meskipun demikian, proyek properti anda juga memiliki 2 kelemahan sebagai berikut ;

1. Lokasi proyek terletak 500 meter sebelum TPA (tempat pembuangan akhir) sampah, dan terkadang ada bau menyengat.

2. Kawasan sekitarnya dikenal sebagai kawasan yang rawan tindak kejahatan dan kriminalitas.

Proyek anda memiliki 10 benefit (manfaat) dan memiliki 2 nilai minus yang tidak memberi manfaat bagi konsumen. Seharusnya 10 manfaat mampu mengatasi dan mengaburkan 2 nilai minus. Akan tetapi siapa yang mampu mengontrol serta mengatur persepsi konsumen? Persepsi konsumen bebas dan liar, dan mereka bisa mengambil persepsi apapun juga.

Jika konsumen lebih senang mengingat proyek anda sebagai 'perumahan dekat TPA sampah', maka apa yang bisa anda lakukan? Itulah persepsi konsumen. Mereka bebas menarik persepsinya masing-masing, sekalipun yang nyangkut di benak mereka ternyata justru merupakan titik lemah yang ada di proyek anda.

Karena itu lakukanlah POSITIONING. Anda yang harus menanamkan persepsi di benak konsumen, supaya mereka tidak sembarangan menarik persepsinya sendiri. Positioning sering juga disebut BRAND PROMISE (janji yang terkandung didalam sebuah merk produk), atau kadang disebut TAGLINE.

Bagaimana cara membuat POSITIONING? Gampang sekali. Begini urutannya ;

Step #1. IDENTIFIKASI BENEFIT

Buatlah dan tuliskanlah sebanyak-banyaknya berbagai manfaat (benefit) yang dimiliki oleh proyek anda, yang memiliki nilai di mata konsumen. Lihat daftar 10 benefit diatas, anda bisa memakainya.

Step #2. PILIH 3 BENEFIT TERBAIK

Sekalipun memiliki 10 benefit atau bahkan lebih banyak lagi, anda tetap harus menemukan serta memilih 3 benefit yang anda anggap terbaik dan paling dirasakan manfaatnya oleh konsumen. Misalnya ; lokasi strategis dekat dengan akses tol, harga murah, dan akan dibangun lapangan futsal.

Step #3. JADIKAN RANGKAIAN KALIMAT

Setelah anda memilih serta menentukan 3 manfaat terbaik yang menurut anda paling dirasakan manfaatnya oleh konsumen, berikutnya jadikanlah 3 benefit itu dalam 1 kalimat yang merangkum 3 benefit terbaik, misalnya; "Hunian yang dekat dengan akses tol, harganya murah, dan memiliki lapangan futsal."

Step #4. BUATLAH TAGLINE

Jika 3 benefit terbaik sudah dipilih, berarti idenya sudah ditemukan. Tinggal anda membuat tagline yang berisi minimal 3 kata dan maksimal 7 kata dalam 1 kalimat. Pilihlah kalimat yang unik menarik dan mudah diingat. Bisa juga anda membuatnya berupa akronim (singkatan). Orang Indonesia suka pantun, jadi kalau membuat tagline yang seperti pantun, lebih disukai.

"Maaf om Jin, maksudnya pantun itu seperti apa ya?" tanya eks peserta workshop (nama saya rahasiakan, takut dia ngetop).

Pantun itu adalah kalimat yang bunyi kata belakangnya atau huruf belakangnya sama, sehingga terdengar serasi, senada dan enak didengar. Misal ada kalimat seperti ini; Foto Polwan Bugil, Bikin Anda Menggigil. Belakangnya sama-sama 'il' dan itu membuatnya serasi.

Kemudian saya membuatkan beberapa contoh dan alternatif 'tagline' sebagai berikut ;

STRATEGIS, EKONOMIS, BOMBASTIS. Artinya; lokasinya strategis dekat jalan tol, harganya sangat ekonomis karena murah, dan fasilitasnya bombastis karena ada lapangan futsalnya.

AKSES MUDAH, HARGA MURAH, FASILITAS MEWAH. Artinya: mudah diakses, harganya murah, dan fasilitasnya mewah (ada lapangan futsal).

Jika anda sudah menemukan tagline atau positioning produk anda, maka positioning itulah yang harus anda tanamkan di benak konsumen. Lakukan publikasi, sosialisasi dan komunikasi kepada konsumen melalui aktivitas promosi dan publikasi. Cantumkan tagline tersebut di brosur, pamflet, flyer, spanduk dan semua marketing tools anda. Itu adalah cara anda menanamkan persepsi di benak konsumen.

Lakukan intensif dan kontinyu, niscaya konsumen akan lebih mengingat produk anda sebagai hunian strategis ekonomis dan bombastis, ketimbang menarik persepsinya sendiri sebagai hunian dekat TPA sampah.

Mungkin tak semua persepsi konsumen bisa anda kondisikan sesuai positioning yang anda ciptakan. Akan tetapi jika anda tak melakukan positioning sama sekali, maka sama saja anda tak pernah mengekspos kepada konsumen hal benefit apa saja yang diperoleh mereka jika membeli produk properti yang anda pasarkan. Pemilihan Positioning yang baik dan benar akan membuat persepsi yang ada di benak konsumen adalah persepsi yang baik mengenai produk anda. Jika konsumen memiliki persepsi yang baik mengenai produk anda, maka peluang produk anda untuk dibeli oleh konsumen menjadi lebih besar.

Selamat mencoba..

-----------------------------------

Jadwal Workshop Properti 2 Hari KETEMU JIN PROPERTI ;

DENPASAR BALI, 9 - 10 Nopember 2013, Hotel Fave, Jln. Teuku Umar, Denpasar.

BANJARMASIN, 30 Nop - 1 Des 2013, Hotel Grand Mentari, Jln. Lambung Mangkurat, Banjarmasin.

Informasi; sdr. Agung di HP 0813 - 9088 8546 / PIN 29D22D6F