ANDA DEVELOPER TIDAK BONAFID YA?

BOS PROPERTI MENGHAJAR SUPLIER ALUMUNIUM

Jin Properti - Di siang hari yang panas terik begitu menyengat, saya mendapat laporan dari staf teknik di lapangan. "Bos, ini ada orang namanya Kusni mau merusak semua pintu di 4 bangunan yang ada di blok D, katanya barang milik dia belum dibayar. Dia akan mengurangkan niatnya merusak pintu jika tagihannya sebesar 19,5 juta dibayar hari ini."

Lho, lhoo... siapa pula kunyuk satu itu yang saya merasa tidak kenal dan juga tidak punya hutang koq mendadak mengancam mau merusak semua pintu? Hati saya penasaran, dan langsung minta bicara kepada orang bernama Kusni tersebut. Staf teknik menyerahkan telepon kepada Kusni supaya bisa berbicara dengan saya via telepon.

Kusni mengaku adalah suplier kusen alumunium yang sudah memasang kusen aluminium dan kaca disitu. Yang memberi dia order dan membuka PO (purchase order) adalah pak Achay. Nilai 19,5 juta yang dia tagihkan adalah kekurangan pembayaran yang selama 2 bulan terakhir tak jelas kapan dibayarkan oleh pak Achay, sehingga dia nekat akan melepas atau merusak semua kusen disitu.

Dengan tenang saya jelaskan bahwa pak Achay adalah subkontraktor yang saya berikan SPK (Surat Perintah Kerja) guna mengerjakan 4 unit bangunan tersebut, dan sejauh ini kewajiban pembayaran ke pak Achay dari kami tergolong lancar. Unit tersebut sudah selesai 100%, dan kami sudah membayar termin senilai 95%, hanya tersisa 5% saja sebagai retensi. Bangunan tersebut sudah diserah-terimakan secara resmi dari kontraktor kepada kami, dan saat ini memasuki masa pemeliharaan.

Saya katakan bahwa saya tidak punya hubungan administratif dan hutang piutang apapun dengan pak Kusni. Jadi kalau ada hutang piutang ya silahkan menagih ke pak Achay, bukan kepada kami.

Suplier aluminium yang bernama Kusni tersebut bersikeras tak mau tahu soal itu, dan meminta saya membayar tagihan sebesar 19,5 juta. Pilihan yang diberikan kepada saya cuma 2, yaitu pintunya dirusak, atau tagihannya dibayar. Panas hati saya digertak demikian. Kemudian saya berkata kepada dia untuk menunggu saya barang 20 menit di lokasi. Saya akan datang kesana menemui dia.

Diantar sopir, sayapun bertemu dia di lapangan. Dia ngotot minta dibayar atau merusak pintu-pintu yang ada. Saya berusaha sabar menghadapi kunyuk satu itu. Saya jelaskan bahwa semua bangunan tersebut sudah dalam penguasaan kami, dan bangunan itu milik kami, bukan milik subkontraktor bernama pak Achay. Jika bangunan dirusak, maka Kusni akan berhadapan dengan kami. Saya katakan akan melaporkan dia ke polisi.

Kusni tertawa sinis dan berkata; "Anda developer tidak bonafid ya? Beraninya lapor polisi. Urusan duit 19,5 juta saja tak sanggup bayar dan malah mau melapor polisi..."

Saya hilang kesabaran. Saya dekati Kusni dalam jarak dekat, saya tatap matanya dengan tajam, saya tunjuk mukanya, sambil berkata; "Oke, saya tidak akan melapor polisi. Sekali lagi saya katakan ini bukan soal mampu atau tidak mampu membayar. Saya menolak membayar karena memang tidak punya hutang piutang dengan anda. Anda pakai intimidasi? Saya layani. Sekarang silahkan anda buktikan ancaman anda untuk merusak pintu-pintu bangunan ini. Jika anda melakukan hal itu, dan kemudian saya membalas dengan gebukin anda sampai anda berlumuran darah atau bahkan cacat sebelah kaki, jangan salahkan saya...."

Saya berdiri didepan Kusni, saya melepaskan jam tangan dan HP saya dan saya taruh disebuah meja kecil. Saya siap berduel dengan kunyuk bernama Kusni tersebut. Sopir saya mendekat, saya katakan; "Jangan ikut-ikutan, ini urusan kami berdua." Staf teknik saya yang mencoba mencegah juga saya suruh menepi. Saya hadapi Kusni satu lawan satu. Beberapa tukang yang sedang bekerja di blok lain, berhamburan mendekati kami.

Eh, si Kusni yang badannya lumayan besar dan kulit hitam legam itu ternyata kaget saya berani menantang dia. Mungkin dia kaget saya yang dianggapnya bos properti pastinya orang halus dan intelek, sehingga takut saat digertak. Dia tidak tahu kalau saya jaman sekolah dulu termasuk jagoan berantem. Soal nyali saya masih punya, meski fisik belum tentu mendukung sekarang.

Kusni tidak berani melakukan apapun. Entah takut sama saya, atau mungkin takut sopir dan staf teknik saya ikut mengeroyok dia. Yang jelas mendadak dia melembut, tidak memaksa, dan dengan sopan minta dibantu supaya memperjuangkan tagihan dia ke pak Achay. Saya hanya bisa janjikan bahwa saat retensi 5% nanti mau dicairkan, saya akan kontak dirinya supaya bisa menagih langsung ke pak Achay.

Waduh, lega sekali hati saya berhasil mengatasi masalah ini. Untung gak jadi duel. Apa kata dunia? Kalau Jin Properti yang usianya sudah kepala 4 kedapatan berduel dengan suplier aluminium, hahahha.... Bisa masuk koran dengan judul ; "Bos Properti Menghajar Suplier Alumunium Sampai Kakinya Patah Sebelah". Bagi saya ini bukan sekadar soal duit 19,5 juta. tapi ini soal prinsip dan harga diri. Mosok saya akan berdiam diri melihat properti kami dirusak orang lain didepan mata? Padahal secara administrasi kami tak punya kaitan apa-apa dengan dia.

Sobat properti, kebiasaan saya selama ini adalah menunjuk subkontraktor untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan fisik di lapangan. Jarang banget kami mengerjakan sendiri secara swakelola. Alasannya? 

1. Alasan pertama adalah saya tidak suka punya team yang gemuk (banyak personil) jika harus melakukan peran sebagai kontraktor. Kami punya divisi teknik hanya melaksanakan fungsi administrasi dan supervisi saja. Misal; buka SPK, opname pekerjaan, pengawasan pelaksanaan pekerjaan, dll.

2. Alasan kedua adalah supaya administrasi keuangan tidak repot. Jika anda juga menjalankan fungsi kontraktor, maka aktivitas pembelian material sifatnya bisa harian, dan pembayaran tukang mesti secara mingguan. Repot banget jika setiap minggu mesti ada pengeluaran, karena itu membuat job reguler kita jadi banyak dan melelahkan. Kalau menunjuk subkontraktor, opname kita lakukan sebulan sekali, begitu juga pembayaran juga sebulan sekali

Memberikan pekerjaan kepada sub-kontraktor mungkin membuat biaya produksi anda lebih mahal 10 s/d 15%, yang menjadi margin keuntungan kontraktor. Akan tetapi secara tidak langsung membuat cashflow anda terbantu karena prosedur pengeluaran (pembayaran) hanya sebulan sekali, bukan harian atau  mingguan.

Repotnya adalah jika kontraktor anda kabur ditengah jalan, sehingga harus mencari kontraktor pengganti. Konraktor kabur biasanya akibat problem internal mereka, atau kontraktor sudah tahu bahwa jika proyek diteruskan bakalan rugi, sehingga mereka memilih kabur. Kenaikan harga material adalah alasan klasik yang membuat kontraktor kabur. Eskalasi harga material memang momok menakutkan bagi kontraktor. Makanya saya sarankan bahwa jika estimasi harga borongan saat ini (misalnya) Rp. 2.250.000,-/m2, saya sarankan agar dalam budgeting anda menganggarkan Rp. 2.350.000,-/m2. Selisih Rp. 100.000,-/m2 anda pegang sebagai safety margin yang sewaktu-waktu bisa dilepas kepada kontraktor jika mereka benar-benar kesulitan.

Salah satu masalah jika kita tunjuk subkontraktor ya seperti kasus diatas, dimana urusan-urusan dengan suplier, tukang, dll yang seharusnya bukan porsi kita, terkadang kita kena imbasnya jika kontraktor kita agak kacau manajemennya. Tapi hal seperti itu selalu selesai dan menang di pihak kita koq, karena nyatanya kita tak ada hubungan hutang piutang dengan mereka. Yang penting kewajiban kita dengan kontraktor beres sesuai bunyi kontrak. 

---------------------------------------------

Workshop Properti 2 Hari KETEMU JIN PROPERTI

DENPASAR BALI, 9 - 10 Nopember 2013, Hotel FAVE, Jln Teuku Umur Denpasar

BANJARMASIN, 30 Nop - 1 Des 2013, Hotel GRAND MENTARI, Jln. Lambung Amangkurat Banjarmasin.

Informasi; sdr. Agung di HP 0813 - 9088 8546 / PIN : 29D22D6F

BAGAIMANA CARA MEMBUAT POSITIONING PRODUK PROPERTI ANDA?

FOTO POLWAN BUGIL 

BIKIN ANDA MENGGIGIL

Jin Properti - Seorang eks peserta workshop KETEMU JIN PROPERTI menghubungi saya dan menanyakan apa arti dari POSITIONING dan seberapa penting peranan Positioning didalam pemasaran produk properti yang akan dilakukannya. Kebetulan dia ikut workshop sudah hampir 2 tahun yang lalu, dan baru sekarang mendapatkan proyek perdananya. Jadi pelajaran soal Positioning sudah lupa.

Saya jelaskan bahwa Positioning pada hakekatnya adalah "menanamkan persepsi di benak konsumen". Kenapa kita perlu menanamkan persepsi? Supaya konsumen tidak menarik persepsinya sendiri terhadap produk kita. Karena produk kita adalah sekumpulan manfaat yang tidak sempurna. Tetap saja ada cacatnya atau kekurangannya.

Mungkin produk properti kita memiliki 10 benefit yang bermanfaat bagi konsumen, misalnya ;

1. Lokasi strategis, dekat dengan akses jalan tol.

2. Akses jalan lebar 10 m, bisa dilewati 2 mobil bersimpangan.

3. View bagus, menghadap gunung.

4. Dekat dengan berbagai fasilitas umum (SD, SMP, Puskesmas, minimarket, dll)

5. Direncanakan akan dibangun lapangan futsal dan jogging track sebagai fasilitas umum.

6. Kualitas infrastruktur bagus (jalan ROW 8, gorong-gorong bawah tanah dll).

7. Spesifikasi material bangunan bagus.

8. Uang Muka ringan, bisa diangsur s/d 8 bulan.

9. Subsidi angsuran KPR sebesar Rp 500.000/bulan selama 12 bulan.

10. Harga jual murah sekali, hanya 85% dari harga kompetitor, dengan level benefit yang sama.

Lihat serentetan benefit diatas, ada 10 benefit yang memiliki manfaat bagi konsumen. Meskipun demikian, proyek properti anda juga memiliki 2 kelemahan sebagai berikut ;

1. Lokasi proyek terletak 500 meter sebelum TPA (tempat pembuangan akhir) sampah, dan terkadang ada bau menyengat.

2. Kawasan sekitarnya dikenal sebagai kawasan yang rawan tindak kejahatan dan kriminalitas.

Proyek anda memiliki 10 benefit (manfaat) dan memiliki 2 nilai minus yang tidak memberi manfaat bagi konsumen. Seharusnya 10 manfaat mampu mengatasi dan mengaburkan 2 nilai minus. Akan tetapi siapa yang mampu mengontrol serta mengatur persepsi konsumen? Persepsi konsumen bebas dan liar, dan mereka bisa mengambil persepsi apapun juga.

Jika konsumen lebih senang mengingat proyek anda sebagai 'perumahan dekat TPA sampah', maka apa yang bisa anda lakukan? Itulah persepsi konsumen. Mereka bebas menarik persepsinya masing-masing, sekalipun yang nyangkut di benak mereka ternyata justru merupakan titik lemah yang ada di proyek anda.

Karena itu lakukanlah POSITIONING. Anda yang harus menanamkan persepsi di benak konsumen, supaya mereka tidak sembarangan menarik persepsinya sendiri. Positioning sering juga disebut BRAND PROMISE (janji yang terkandung didalam sebuah merk produk), atau kadang disebut TAGLINE.

Bagaimana cara membuat POSITIONING? Gampang sekali. Begini urutannya ;

Step #1. IDENTIFIKASI BENEFIT

Buatlah dan tuliskanlah sebanyak-banyaknya berbagai manfaat (benefit) yang dimiliki oleh proyek anda, yang memiliki nilai di mata konsumen. Lihat daftar 10 benefit diatas, anda bisa memakainya.

Step #2. PILIH 3 BENEFIT TERBAIK

Sekalipun memiliki 10 benefit atau bahkan lebih banyak lagi, anda tetap harus menemukan serta memilih 3 benefit yang anda anggap terbaik dan paling dirasakan manfaatnya oleh konsumen. Misalnya ; lokasi strategis dekat dengan akses tol, harga murah, dan akan dibangun lapangan futsal.

Step #3. JADIKAN RANGKAIAN KALIMAT

Setelah anda memilih serta menentukan 3 manfaat terbaik yang menurut anda paling dirasakan manfaatnya oleh konsumen, berikutnya jadikanlah 3 benefit itu dalam 1 kalimat yang merangkum 3 benefit terbaik, misalnya; "Hunian yang dekat dengan akses tol, harganya murah, dan memiliki lapangan futsal."

Step #4. BUATLAH TAGLINE

Jika 3 benefit terbaik sudah dipilih, berarti idenya sudah ditemukan. Tinggal anda membuat tagline yang berisi minimal 3 kata dan maksimal 7 kata dalam 1 kalimat. Pilihlah kalimat yang unik menarik dan mudah diingat. Bisa juga anda membuatnya berupa akronim (singkatan). Orang Indonesia suka pantun, jadi kalau membuat tagline yang seperti pantun, lebih disukai.

"Maaf om Jin, maksudnya pantun itu seperti apa ya?" tanya eks peserta workshop (nama saya rahasiakan, takut dia ngetop).

Pantun itu adalah kalimat yang bunyi kata belakangnya atau huruf belakangnya sama, sehingga terdengar serasi, senada dan enak didengar. Misal ada kalimat seperti ini; Foto Polwan Bugil, Bikin Anda Menggigil. Belakangnya sama-sama 'il' dan itu membuatnya serasi.

Kemudian saya membuatkan beberapa contoh dan alternatif 'tagline' sebagai berikut ;

STRATEGIS, EKONOMIS, BOMBASTIS. Artinya; lokasinya strategis dekat jalan tol, harganya sangat ekonomis karena murah, dan fasilitasnya bombastis karena ada lapangan futsalnya.

AKSES MUDAH, HARGA MURAH, FASILITAS MEWAH. Artinya: mudah diakses, harganya murah, dan fasilitasnya mewah (ada lapangan futsal).

Jika anda sudah menemukan tagline atau positioning produk anda, maka positioning itulah yang harus anda tanamkan di benak konsumen. Lakukan publikasi, sosialisasi dan komunikasi kepada konsumen melalui aktivitas promosi dan publikasi. Cantumkan tagline tersebut di brosur, pamflet, flyer, spanduk dan semua marketing tools anda. Itu adalah cara anda menanamkan persepsi di benak konsumen.

Lakukan intensif dan kontinyu, niscaya konsumen akan lebih mengingat produk anda sebagai hunian strategis ekonomis dan bombastis, ketimbang menarik persepsinya sendiri sebagai hunian dekat TPA sampah.

Mungkin tak semua persepsi konsumen bisa anda kondisikan sesuai positioning yang anda ciptakan. Akan tetapi jika anda tak melakukan positioning sama sekali, maka sama saja anda tak pernah mengekspos kepada konsumen hal benefit apa saja yang diperoleh mereka jika membeli produk properti yang anda pasarkan. Pemilihan Positioning yang baik dan benar akan membuat persepsi yang ada di benak konsumen adalah persepsi yang baik mengenai produk anda. Jika konsumen memiliki persepsi yang baik mengenai produk anda, maka peluang produk anda untuk dibeli oleh konsumen menjadi lebih besar.

Selamat mencoba..

-----------------------------------

Jadwal Workshop Properti 2 Hari KETEMU JIN PROPERTI ;

DENPASAR BALI, 9 - 10 Nopember 2013, Hotel Fave, Jln. Teuku Umar, Denpasar.

BANJARMASIN, 30 Nop - 1 Des 2013, Hotel Grand Mentari, Jln. Lambung Mangkurat, Banjarmasin.

Informasi; sdr. Agung di HP 0813 - 9088 8546 / PIN 29D22D6F 

SALAH SATU ALASAN KENAPA MARKETING SUSAH CLOSING ADA DISINI ...

RAHASIA PRIA JELEK MENDAPATKAN WANITA CANTIK

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang kulitnya item.

Tapi aku periang dan humoris dik, bisa menghiburmu sepanjang waktu.

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang gendut tidak sexy.

Tapi abang ini pintar dik. Terkadang kualitas otak jauh lebih bermanfaat daripada sekedar body yang sexy.

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang tidak ganteng.

Tapi abang punya karir mapan dik. Baru bisnis kaplingan 2 tahun usai lulus kuliah sudah punya mobil Avanza dan rumah type 45. Mungkin 3 tahun lagi abang bisa beli Alphard dan rumah dengan kolam renang dibelakangnya.

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang cuma merayu doang.

Lha maunya adik gimana??

Katanya abang cerdas, tunjukkan dong kecerdasanmu. Wanita bukan cuma butuh janji, tapi bukti. Bawa kesini mobil Avanza abang, lalu bawa adik meninjau rumah type 45 milik abang, dan sepanjang perjalanan hiburlah adik dengan humor segar darimu, siapa tahu adik mau menerima abang menjadi pendampingku ....

Hebat ya? Meski dibilang kulitnya item, gendut, tidak sexy dan tidak ganteng, akhirnya si cewek mau juga ya dibawa masuk ke mobil Avanzanya, hehehe ....

Sobat properti, terkadang konsumen batal membeli produk properti anda karena mereka memiliki keberatan, keluhan, kekuatiran dan ketakutan yang mungkin terjadi jika mereka membeli produk properti anda. Dan sialnya lagi, sales anda tak punya skill serta kemampuan untuk menjawab, menetralisir, membuat tenang, serta meyakinkan kepada konsumen anda supaya tetap mau membeli produk properti yang anda pasarkan.

Ituah sebabnya anda perlu membekali sales force anda dengan skill khusus yang bernama TEKNIK SUPPORTING. Ini adalah kemampuan seorang sales untuk menerima serangan (baca; keluhan, keberatan, kekuatiran, ketakutan dll) dari konsumen, dan berhasil keluar dari serangan tersebut dengan jawaban-jawaban yang cerdas, yang mengekspos segala benefit dari produk yang kita pasarkan, sehingga konsumen tetap yakin terhadap produk kita.

Ada 2 cara teknik SUPPORTING, yaitu langsung dan tidak langsung.

SUPPORTING LANGSUNG

Dik, aku padamu ...

Ah ogah, abang tidak ganteng.

Jangan kuatir dik, nanti abang akan pergi ke Korea untuk melakukan operasi plastik, sehingga bibir abang yang tebal akan dikoreksi menjadi tipis menawan. Mata abang yang sipit dan kelihatan seperti orang ngantuk akan dikoreksi supaya lebih lebar dan kelihatan tajam saat memandang wajah cantikmu.

Teknik Suporting Langsung adalah langsung menjawab keberatan konsumen dengan substansi yang memang menjadi kekuatiran dan keberatan mereka secara langsung. Dijawab frontal tanpa harus memutar.

Misal konsuman mengaku takut karena jalan menuju lokasi koq kelihatan kecil dan gelap. Maka sales bisa menjawabnya dengan penjelasan bahwa tak lama lagi jalan masuk sepanjang 100 meter tersebut akan dilebarkan dengan ROW 8 m, dipasang paving, dan tiap jarak 25 meter diberi 1 titik PJU (penerangan jalan umum) sehingga tetap terang di malam hari.

Misal konsumen mengaku tak sanggup bayar Uang Muka sebesar 45 juta yang harus diangsur 3x, maka sales menjawabnya bahwa dia akan berusaha mengajukan permohonan ke pimpinan agar bisa diperpanjang menjadi 5x angsuran. Atau mungkin justru disarankan memilih tahap II yang serah-terimanya masih tahun depan, sehingga UM bisa diangsur s/d 9x.

SUPPORTING TAK LANGSUNG

Dik, aku padamu ..

Ah ogah, body abang tidak atletis.

Benar dik, abang tidak atletis. Tapi abang type pria romantis. Yang akan membawakanmu sekuntum mawar merah sebagai ekspresi rasa sayang. Yang akan mengajakmu dinner berdua dengan cahaya lilin temaram. Yang akan membisikimu kata cinta sebelum membuka tali beha.

Teknik Supporting Tidak Langsung adalah menjawab keberatan konsumen tidak frontal sesuai konteks yang menjadi keberatannya, akan tetapi menjawab memutar dengan mengekspos benefit lainnya.

Misal konsumen mengaku takut membeli produk properti anda yang lokasinya dilewati SUTET (tegangan tinggi). Maka sales anda mesti bisa menjelaskan bahwa radiasi SUTET memang berbahaya jika seseorang dalam waktu lama berada dibawahnya. Akan tetapi sesuai siteplan area dibawah SUTET hanya diplotting sebagai ruang terbuka hijau dengan berbagai pohon-pohon hijau yang justru memberikan kesan asri sejuk segar kepada lingkungan sekitarnya.

Tidak mungkin sales anda menjawab dengan janji akan memohon PLN agar memindahkan SUTET. Suka tak suka, SUTET itu sudah ada disitu. Tapi dengan cara memutar, keberatan adanya SUTET justru dinetralisir dengan benefit keberadaan ruang terbuka hijau yang akan memproduksi oksigen.

Misal konsumen mengatakan bahwa harga produk properti anda lebih mahal dibanding harga pesaing. Maka sales menjelaskan bahwa meski mahal tapi kualitas lingkungan infrastruktur kita jauh lebih baik. Pesaing jalannya lebar 5 meter, jalan kita ROW 8 meter. Pesaing salurannya terbuka, kita memakai gorong-gorong dibawah tanah. Pesaing listriknya pakai kabel udara, kita pakai jaringan listrik kabel tanam.

Sobat properti, sudahkah anda membekali sales force anda dengan TEKNIK SUPPORTING? Caranya mudah, kumpulkan saja semua sales force anda, kemudian minta mereka menuliskan semua keberatan, ketakutan, dan kekuatiran yang selama ini sering mereka dengar dari mulut konsumen. Kemudian bantulah mereka membuat jawaban dalam 2 versi, yaitu jawaban langsung dan jawaban memutar. Nah, itulah bekal mereka untuk melakukan SUPPORTING kepada konsumen.

Sales yang dibekali TEKNIK SUPPORTING akan memiliki kans lebih tinggi untuk menggiring konsumen sampai menuju closing, dibanding sales yang begitu konsumen menyampaikan keberatan kekuatiran dan ketakutan tak bisa melakukan counter attack (serangan balik) dengan memakai teknik supporting.

Itulah alasan kenapa meski saya kulitnya hitam, perut gendut dan tidak ganteng, tetap pede menghadapi para wanita-wanita cantik, karena saya punya TEKNIK SUPPORTING guna memikat hati mereka, hahaha ....

JANGAN DITIRU !! GAYA KOBOY MENSIASATI TAKSASI

BAGAIMANA PERASAANMU 

JIKA BB Z10 DI PING OLEH SMARTFREN ???

Jin Properti - Seseorang dengan nama BP di contact list saya, malam itu baru saja ganti PP baru. PP nya unik, berbunyi begini; "Bagaimana perasaanmu, jika BB Z10 di PING oleh Smart fren?" Saya merasa terusik, karena saya dulu membeli BB Z10 dengan harga 7 jutaan, tapi sekarang gradenya terjun bebas di pasaran.

Saya kirim BBM singkat; Ijin copas PP nya ya, lucu bangeeet ..., begitu chat saya ke dia. Eh, malah dia membalas dan merespon panjang lebar. Seakan-akan saya yang memulai percakapan.

"Om Jin masih ingat saya? Saya peserta workshop KETEMU JIN PROPERTI tahun 2012 yang lalu di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta. Saya sekarang sudah punya proyek sendiri 48 unit di Depok. Saya berhasil hot deal dengan jurus-jurus yang diajarkan om Jin di workshop, serta tertulis juga di blog. Makasih ya om Jin. Resep om Jin manjur seperti klinik Tong Fang, hihihihi ...."

Kemudian akun bernama BP tersebut melanjutkan ceritanya bahwa per hari itu dia sudah menjual 31 unit hanya dalam waktu 5 bulan saja. Harga jual aslinya 225 jutaan, tapi di pricelist dia tuliskan seharga 300 juta. Konsumen diminta membayar Uang Muka senilai 85 juta, tapi disubsidi 70 juta. Jadi aslinya hanya bayar UM 15 juta saja.

"Bentar bentaaaar, saya belum jelas. Maksudnya disubsidi 70 juta itu bagaimana?" tanya saya kepada BP.

Kemudian dia menjelaskan bahwa skenario itu sengaja dilakukan untuk mensiasati perbankan. Pada saat mengisi form aplikasi pengajuan KPR, ditulis begini ;

Harga Jual : Rp 300.000.000
Uang Muka : Rp 85.000.000
______________________  -

KPR : Rp 215.000.000

Dikondisikan agar pihak bank seolah tahu bahwa konsumen telah membayar UM 85 juta (hampir setara 30% harga), padahal aslinya cuma bayar Uang Muka riil 15 juta saja, sementara 70 jutanya disubsidi oleh pengembang alias tidak bayar beneran. Sehingga plafond kreditnya sebesar Rp 215.000.000,-

"Memangnya bank bisa diakali seperti itu? Mereka punya apraisal yang melakukan taksasi, yang tak mau diakali dengan cara seperti itu," tanya saya kepa BP.

Dengan diawali permintaan supaya chat malam itu adalah OFF THE RECORD, kemudian BP bercerita bahwa memang betul dia punya masalah dengan perbankan. Ada 4 bank yang sebenarnya sudah MoU KPR dengan dirinya, ternyata hasil apraisal tak sesuai harapan. Semua menilai rendah obyeknya, yaitu kisaran Rp 250 jutaan saja. Sehingga sudah pasti tak ada aplikasi KPR yang disetujui full plafond 100% meski kemampuan finansial dari calon debiturnya bagus.

Tapi BP tak mau menyerah, dia selalu dan terus mencari perbankan yang mau membiayai 31 konsumennya dengan full plafond 215 juta. Sampai suatu ketika dia ingat dengan salah satu temannya yang menjadi Consumer Loan Manager di sebuah bank umum yang berkantor cabang di Bekasi. Dia berhasil kontak temannya, dan kemudian dikenalkan dengan apraisal rekanan bank tersebut yang ternyata cukup kooperatif saat melakukan taksasi.

Apraisal yang kemudian diajak bertemu di ruang karaoke tersebut meminta BP untuk melakukan upgrade beberapa spesifikasi bahan bangunan, sehingga nilai taksasinya bisa mencapai 300 juta per unit. Dan karena permintaannya tidak memberatkan dan bisa dipenuhi, maka BP melakukan apa yang disarankan oleh apraisal, dan hasilnya nilai taksasi berhasil terbit dengan nilai 300 juta.

"Kenapa ketemunya mesti di karaoke room? Bukan di proyek atau di kantor saja?" saya kembali bertanya melihat kejanggalan tersebut.

"Biar happy om Jin. Kalau mau meminta tolong seseorang, usahakan dia mengambil keputusan dalam suasana happy, hihihi ....", jawabnya dengan simpel, tapi masuk akal.

Berkat deal itu, maka kelangsungan terselenggaranya akad kredit atas 31 konsumen menjadi lebih mudah. Bahkan kata BP saat ini sudah realisasi akad 8 konsumen, meski agak ribet karena pengikatannya (akad kredit) dilakukan di Bekasi, sementara obyek jaminan berada di Depok. Yang penting akad kredit lancar dan piutang jadi duit semua, kata BP senang.

Waduh, koboy juga nih BP. Cerdas, dan pantang menyerah dalam mengatasi persoalan. Saya jadi penasaran ini murid workshop yang mana ya? Saya tak pernah mengajarkan jurus zigzag ala koboy dan Jurus Konspirasi dengan apraisal seperti itu, tapi BP mampu melakukannya dan sukses melaksanakannya.

"Maaf, ini mas BP atau mbak BP ya? Saya tidak ingat satu persatu nama eks peserta workshop. Saya pernah lihat PP anda bergambar perempuan. Tapi gaya koboynya mengesankan anda seorang pria ..." tanya saya dengan penasaran sekali.

"Hihihi .... Aduh om Jin. Jelas-jelas saya perempuan. Nama saya BUNDA PUTRI, tapi hanya ditulis inisial saja; BP. Om Jin sih murid workshopnya sudah ratusan atau malah ribuan, sehingga tidak mengenal dengan baik murid-muridnya," katanya.

Lho, bercanda nih orang. Bunda Putri lagi diributkan di TV dan dicari wartawan koq mendadak muncul mengajak saya chat. Bahkan Bunda Putri membuka jatidirinya bahwa dia berprofesi seorang pengembang juga seperti saya. Yang jelas, saya tak akan pernah mengajarkan jurus koboy seperti yang dipraktekkan oleh akun yang mengaku Bunda Putri atau siapalah itu. Saya hanya mengajarkan yang lurus-lurus saja deh ....

Jadwal Workshop KETEMU JIN PROPERTI terdekat; Denpasar 9-10 Nopember 2013. Banjarmasin 30 Nop - 1 Des 2013. Minat? Hub ; Agung (081390888546)

APA YANG ANDA KETAHUI SOAL PERCEIVED VALUE ?

PUTUS CINTA AKIBAT BEDA KEYAKINAN

Jin Properti - Seorang pria jomblo sedang curhat kepada sobatnya tentang alasan dia putus dengan pacar terakhirnya.

"Kami putus karena memiliki BEDA KEYAKINAN yang sangat tajam dan tak bisa mendapatkan titik temu," kata si jomblo.

"Lho, kenapa sobat? Setahuku kalian berdua memiliki iman yang sama. Kenapa bisa mengatakan ada beda keyakinan?" tanya sobatnya dengan heran.

"Bukan soal agama bro. Ini beda keyakinan yang lain. Saya yakin bahwa saya ini ganteng. Dia tak yakin dengan kegantengan saya, yang dia sebut muka pas-pasan. Saya yakin dengan masa depan saya, yang saya yakini bakal cerah. Sementara dia tidak yakin, dan menganggap masa depan saya buram. Beda keyakinan itulah yang membuat kami putus ... ", katanya dengan muka memelas.

Hahhahaa ..., dasar si jomblo. Terlalu pede dengan keyakinannya sendiri.

Sobat properti, saya punya klien yang penjualan proyek propertinya stag alias mandeg 4 bulan sejak launching, baru terjual 2 unit saja. Padahal dagangannya berjumlah 111 unit. Angka cantik nih ye ..

Dia menjual rumah T-36/78 seharga 380 juta belum termasuk PPN. Melihat pricelist semahal itu, langsung saya komen; "Gak kemahalan tuh bro? Rumah type 36 koq harganya hampir melewati angka 400 jutaan jika termasuk PPN."

"Ini tidak kemahalan, om Jin. Ini pantas sekali. Dengan lokasi strategis seperti ini, dan kualitas lingkungan yang direncanakan akan dibangun, harga 400 jutaan masih wajar. Ini kelas real estate lho," kata klien saya mencoba memberikan argumentasi.

Saat saya tanya berapa HPT (harga pokok tanahnya) dia tidak tahu. Saat ditanya berapa target labanya dia juga gagap. Waduh, ini pengembang aliran 'gacuk nggelundung' nih. Alias asal menggelinding saja. Dia tidak punya rencana budget, tidak tahu proyeksi omset. Dia tahunya menyelesaikan proyek dan sisa yang ada di saldo kasbank dianggapnya hasil penjualan tanah plus laba usaha.

Saat saya korek lebih dalam lagi, ternyata tanah seluas 1,9 ha yang dikembangkan itu warisan dari mertuanya kepada istrinya. Kemudian dia punya ide dijadikan perumahan. Nekat juga nih orang, tapi saya tetap respect karena buktinya perijinan bisa dia urus dan terbit. Artinya dia ulet dan punya jiwa entrepreneurship. Tinggal diasah dengan dibekali ilmu-ilmu dasar dari PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti), maka dia bakal bisa tumbuh sayap sebagai pengusaha properti tangguh.

Sobat properti, di dunia marketing kita mengenal istilah PERCEIVED VALUE, yang definisinya secara akademis adalah; Rasio antara keuntungan dan manfaat yang dirasakan oleh konsumen dibandingkan dengan harga yang harus dibayar atau pengorbanan yang harus dilakukan oleh konsumen."

Dalam kasus diatas, klien saya (pemilik proyek, menantu yang beruntung punya mertua kaya) sangat yakin bahwa harga jual 400 jutaan untuk type 36/78 yang dia pasarkan adalah wajar dan pantas, alias masuk akal. Tapi kenyataannya, konsumen tidak yakin dengan harga tersebut, dan merasa berkorban membayar 400 jutaan untuk membeli rumah type 36 dianggap kemahalan. Jadi antara penjual dan pembeli ternyata BEDA KEYAKINAN.

Akhirnya saya mengajak klien saya tersebut untuk duduk bersama, buka laptop, dan melakukan hitung ulang harga jualnya. Outputnya adalah supaya beda keyakinan antara penjual dan pembeli menipis, dan konsumen mendapatkan harga jual yang wajar dan mau membayar untuk produk yang dibelinya, tidak merasa kemahalan. Harga dimana konsumen bersedia membeli dan penjual bersedia melepasnya, itulah titik tengah yang disebut PERCEIVED VALUED.

Saya tanya berapa pasaran harga tanah di sekitar situ, katanya kisaran Rp 300.000 s/d Rp 350.000 per m2. Oke deh, saya ambil patokan ambang atas, malah saya tambah sedikit lagi, yaitu asumsi Rp 360.000/m2.

Hitung-hitungannya begini ;

Luas Tanah (brutto) = 19.000 m2
Efektifitas Lahan 60%
Luas Tanah (netto) = 11.400 m2
Harga Tanah (brutto)
= Rp 360.000/m2

MENGHITUNG HARGA POKOK TANAH
Harga Tanah (netto)
= Rp 600.000/m2 (a)
Biaya Desain dan Perijinan6
 = Rp 10.000/m2 (b)
Biaya Pematangan Lahan
= Rp 240.000/m2 (c)
Overhead Cost (OHC)
= Rp 150.000/m2 (d)
---------------------------------- +
Harga Pokok Tanah (HPT)
= a + b + c + d
= Rp 1.000.000t

Laba = Rp 600.000/m2 (e)
Target Laba = Rp 6.840.000.000

Harga Jual Tanah
= a + b + c + d + e
= Rp 1.600.000/m2

MENGHITUNG HARGA JUAL T-36/78
Bangunan
= 2.000.000 x 36 m2
= 72.000.000 (a)
Tanah
= 1.600.000 x 78
= 124.800.000 (b)
Listrik, Air, IMB, SHGB
= 10.000.000
----------------------------------- +
Harga Dasar
= a + b + c
= 206.800.000

Gimmick
= 2.400.000 (d)

Harga Dasar + Gimmick
= a + b + c + d
= 209.200.000

Harga + PPH Final 5%
= 209.200.000 : 95%
= 220.210.526
~ (dibulatkan) = 220.000.000

Harga + PPN 10%
= Rp 242.000.000

Mendapatkan hasil perhitungan seperti diatas, saya kaget karena ternyata harga hasil hitungan saya beda jauh dengan harga jual yang sekarang muncul di pricelist.

Saya bertanya; "Kalau dari hasil proyek ini menghasilkan penjualan tanah 6,84 milyar ditambah laba juga 6,84 milyar juga, sehingga totalnya diterima 13,68 milyar, apakah sudah puas dengan hasil tersebut?"

Klien saya menjawab; "Gila, om AW ini benar-benar jin yang bisa menebak isi pikiran saya. Sejak awal memang yang saya bayangkan adalah nilai sebesar itu, antara 13 s/d 14 milyar. Itu sudah merupakan hasil penjualan tanah ditambah laba usaha menjadi developer ...," katanya.

Hahahahha ... Dasar 'gacung ngglundung' alias asal nggelinding nih orang, gak pakai hitung-hitungan yang jelas. Dia gak tahu bahwa dengan harga jual yang sekarang ada di pricelist, dia sebenarnya mengejar target laba sekitar 20 milyar. Padahal dia mengaku sudah puas dengan laba kisaran 6,8 milyar saja. Pantas saja dagangannya kagak laku. Dia menjual di harga yang tidak memenuhi unsur PERCEIVED VALUE. Konsumen tidak yakin bahwa harga jualnya sebanding dengan benefit dan keuntungan yang diperoleh.

Setelah saya jelaskan dengan hitung-hitungan secara teknikal bahwa dengan harga jual Rp 242 juta (include PPN) saja dia sudah mendapatkan laba yang menjadi ekspektasinya, klien saya ini akhirnya setuju untuk segera merevisi harga.

Dengan mata berbinar-binar dia mengatakan bahwa sekarang dia optimis produk rumah dagangan dia bakal laku dan laris manis, karena harga jualnya sudah sesuai dengan PERCEIVED VALUE di mata konsumen.

Apakah anda juga sudah mampu membuat perhitungan seperti diatas sehingga mampu menghitung harga jual produk properti anda?? Jika anda mengikuti workshop 2 hari KETEMU JIN PROPERTI (jadwal terdekat; 9-10 Nopember 2013 di Denpasar, dan 30 Nop - 1 Des 2013 di Banjarmasin), maka anda akan diajarkan cara menghitung ACTION PLAN dan juga menghitung HARGA JUAL produk properti anda. Bukan sekedar kira-kira atau mencomot angka dari langit.

Jika penjual dan pembeli sudah tidak terjadi BEDA KEYAKINAN, maka peluang terjadinya closing sudah didepan mata.

Info Workshop KETEMU JIN PROPERTI, hubungi sdr. Agung di HP 0813 90 888 546

BAGAIMANA MEMBUAT PRODUK PROPERTI ANDA SELALU DIMINATI KONSUMEN

SENSASI GIGI GINGSUL

Jin Properti  - Di jaman saya masih memakai celana panjang nomer 32 dan berat badan saya masih 72 kg duluuuuuuu, saya memiliki 2 artis wanita yang jadi idola saya, yaitu Diah Permatasari dan Desy Ratnasari.

Saya suka Diah Permatasari karena perannya menjadi hantu sexy di film Si Manis Jembatan Ancol. Baju hantunya benar-benar cleguk (bikin air liur meleleh) karena memakai rok ketat dan pendek sekali, membikin hati saya deg-degan menatapnya. Giginya yang gingsul juga makin membuat wajahnya yang manis semakin manis dan enak dilihat. Entah kenapa saya suka dengan gigi gingsulnya. Saya sering berfantasi; kalau ciuman nyangkut gak ya?

Saya juga suka dengan Desy Ratnasari, saat dia bermain di film Si Kabayan Saba Kota bersama Didi Petet. Perannya sebagai Ni Iteung gadis desa yang polos tapi wajahnya segar dan ranum, membuat saya ngefans dan mengidolakan Desy Ratnasari. Apalagi gaya rambutnya yang panjang terurai itu pas banget dengan selera saya. Type wanita berambut hitam pekat panjang terurai menutupi punggungnya yang bolong seperti Desy memang selera saya.

Itu duluuuuu ... Kemana mereka sekarang?? Diah sudah jarang beredar di sinetron-sinetron. Desy terkadang masih tampil, tapi perannya sudah bukan cinta-cintaan lagi. Sudah jadi ibu-ibu, malah terkadang jadi nenek dengan kepala dibalut pakai handuk. Pokoknya sudah gak ngefans lagi deh.

Saat ini sudah hadir artis-artis muda pendatang baru yang wajahnya masih seger, yang kulitnya belum kisut, yang bodynya belum melar. Usinya juga masih belasan, tak seperti Diah dan Desy yang sudah beranjak tuwir. Yang dulu cantik menarik, sekarang terlihat uzur. Banyak pesaing artis muda yang datang dengan pesona baru, daya tarik baru, image baru dll. Takdir memang kejam. Hukum alam tak bisa ditolak. Selalu akan hadir yang baru menggantikan yang lama.

Sobat properti, dunia ini terus berputar, dan semua akan dimakan aus. Dalam dunia marketing kita mengenal LIFE CYCLE PRODUCT (siklus hidup produk, dimana produk akan mengalami phase I (introduction), phase II (growth), phase III (maturity), dan yang terakhir phase IV (decline).

Anda jangan berpikir bahwa sebuah produk properti yang pernah sukses saat anda pasarkan, punya jaminan sukses lagi saat dilakukan pemasaran ulang produk yang sama tapi di waktu yang berbeda. Misal; anda pernah sukses memasarkan type 45/90 bentuk minimalis di tahun 2012 saat proyek anda baru saja launching dan memasarkan tahap I.

Saat ini anda sudah masuk tahap III, ketika mungkin 60% lahan anda sudah terjual, dan ketika infrastruktur di proyek anda sudah sebagian besar dikerjakan. Satu catatan penting; harga jual produk rumah yang anda pasarkan sudah tak murah lagi. Karena secara periodik pasti sudah anda lakukan penyesuaian alias kenaikan harga bertahap.

Saran saya, lakukanlah STRATEGI PRODUK INOVATIF. Munculkan produk baru dengan kesan baru dimata konsumen. Meski sama-sama type 45/90, konsumen yang belum membeli produk anda merasa lebih senang jika model rumah yang mereka beli tidak sama dengan rumah yang sudah ada di proyek itu sebelumnya. Membeli rumah bermodel yang sama dengan rumah yang sudah ada disitu sebelumnya, sama rasanya dengan anda membeli Kijang LGX edisi tahun 2013 (mesin 2013, interior baru) padahal saat ini sudah musimnya Innova. Aroma jadul gitu lho ....

Namanya produk inovatif tak harus mengubah secara ekstrem koq. Bisa yang ringan-ringan saja, misal mengubah desain vacade (tampak muka) dan warna catnya, meski style tetap minimalis. Bisa juga mengubah pilihan materialnya. Yang penting konsumen harus merasa tidak sedang membeli produk model lama meski buatan tahun sekarang.

Kalau mau agak ekstrem, denahnya diubah lay-outnya (tata letak). Style bangunan juga diubah, bukan lagi minimalis, tapi pakai style baru yang disebut eco-architecture. Ini adalah arsitektur yang ramah lingkungan. Yang menghindari pemakaian energi berlebihan, tetapi tetap nyaman sebagai hunian, dengan banyak bidang bukaan serta memuja unsur green and nature di lansekap.

Itu hanyalah salah satu contoh soal aplikasi PRODUK INOVATIF. Untuk aplikasi lainnya saya yakin anda lebih kreatif. Yang pasti produk usang bakal tidak dilirik dan pasti ditinggalkan oleh konsumennya. Semua harus sesuai dengan kondisi update dan sesuai perkembangan jaman.

Jaman saya kecil dulu, wingko babat hanya ada 1 rasa. Tetapi sekarang sudah ada rasa coklat, rasa nangka, rasa durian, dll. Itu adalah penerapan strategi produk inovatif supaya tidak ditinggalkan oleh konsumennya.

KESIMPULAN ;

1. Untuk pemasaran proyek properti yang memiliki luasan besar dan harus dipasarkan dalam waktu panjang, maka harus sering dimunculkan produk inovatif supaya konsumen tidak bosan dan selalu merasa membeli produk yang baru.

2. Produk inovatif tak harus menyajikan perubahan secara ekstrem. Sedikit perubahan sudah menimbulkan kesan baru dimata konsumen.

Sebagai penutup, meski sekarang sudah gak jaman gigi gingsul karena bisa dipasang kawat behel, buat saya sensasi gigi gingsul tetaplah lebih natural ...

TEKNIK MEMBUAT SKENARIO LEGAL AGAR DENGAN MODAL KECIL ANDA BISA MENDAPAT LABA BESAR

CUCI MATA DI TEPI KOLAM RENANG YUUK !!

Jin Properti - Minggu siang disaat saya sedang mengantar anak bungsu saya berenang di sebuah waterpark di Ungaran, mendadak ada telpon masuk, yang ternyata dari eks peserta workshop properti yang saya adakan.

"Om jin, saya sudah hunting tanah dan dapat kriteria seperti yang om jin ajarkan. Saya berhasil hot deal dengan MPT (mitra pemilik tanah) dengan profit sharing 70:30. Sudah saya buat pula business plan dan rekapitulasi kebutuhan modal kerjanya. Laba total 6 milyar. Kebutuhan modal hanya 2 milyar saja," katanya via telepon dengan berapi-api.

"Saya juga sudah berhasil mendapatkan MPM (mitra pemilik modal) bernama pak Roy yang bersedia menanamkan modalnya sebesar 2 milyar, asal selama 2 tahun juga mendapatkan laba lebih kurang 2 milyar juga. Masalahnya saya lupa dengan strategi mengenai masalah ini yang om jin ajarkan di workshop properti dulu. Bolehkah saya datang menemui om jin kesitu? Sembari melihat ABG-ABG pakai baju renang. Cuci mata yuuk, hahhahaahaa ...", lanjutnya sambil ketawa ngakak.

Akhirnya murid workshop yang bernama pak Gesang itupun menyusul ke waterpark, dan sambil mengamat-amati anak saya yang sedang berenang, kami berdua diskusi ditepi kolam renang. Saya menjelaskan kepada dia urutan dan tahapan yang harus dia lakukan sebagai berikut ;

Step #1. MEMBUAT MASTER AGREEMENT
Antara pak Gesang selaku MPK (mitra pemilik keahlian) dan pak Roy selaku MPM (mitra pemilik modal) membuat 'master agreement' yang menjelaskan bahwa pak Gesang telah bertindak sebagai arranger proyek dan memiliki opportunity berupa lahan kerjasama dengan potensi laba (70% x 6 milyar = 4,2 milyar) yang diestimasi akan selesai dalam waktu 2 tahun, dan memerlukan modal kerja sebesar 2 milyar.

Pak Roy akan diundang masuk sebagai investor dengan cara diajak masuk kedalam kepemilikan 49% saham PT yang akan dibentuk khusus untuk menjadi mitra kerjasama dari pemilik tanah. Selain itu pak Roy juga mempunyai kewajiban extra untuk memberikan pinjaman senilai 2 milyar ke PT, yang disebut sebagai pinjaman pemegang saham (share holder loan).

Mengambil 49% saham PT dan memberikan pinjaman 2 milyar adalah 2 tindakan berbeda yang dilakukan dalam 1 paket. Tanpa memberikan pinjaman 2 milyar, maka pak Roy tidak bakal ditawari mengambil bagian 49% saham PT.

Bagaimana cara pak Gesang melakukan bargaining dengan pak Roy soal paket 2in1 (2 menjadi 1) tersebut? Gampang!! Karena PT baru yang akan didirikan tersebut sudah memiliki opportunity proyek perumahan dengan opportunity laba 70% x 6 milyar = 4,2 milyar.

Jika pak Roy hanya mau mengambil saham 49% tanpa memberikan pinjaman 2 milyar, maka tinggalkan saja pak Roy, karena secara skenario legal tidak mendukung planning yang kita siapkan.

Step #2. MENDIRIKAN PT
Pak Gesang selaku MPK (mitra pemilik keahlian) kemudian mendirikan PT baru bersama MPM, dengan ketentuan sbb:

MPK (Gesang), saham 51%
MPM (Roy), saham 49%

Komisaris Utama : MPM
Kom : wakil MPK
Dirut : MPK
Dir : wakil MPM

Modal Dasar : Rp 250.000.000
Modal Disetor : Rp 100.000.000

Catatan penting :

Pak Gesang punya HAK 51% atas saham PT, tetapi punya KEWAJIBAN setor modal 51% x 100.000.000 = 51.000.000.

Pak Roy punya HAK 49% atas saham PT, tetapi punya KEWAJIBAN setor modal 49% x 100.000.000 = 49.000.000.

Ketika mendirikan PT baru dengan modal disetor hanya 100 juta seperti diatas, pasti pak Roy bertanya-tanya kenapa modalnya sekecil itu? Apakah cukup untuk mengerjakan proyek dengan kebutuhan modal 2 milyar?

Nah, justru disitulah letak kecerdasan kita menyusun skenario legal dan skenario permodalan. Hanya dengan menyetor modal 51 juta saja, kita sudah menjadi pemegang saham mayoritas sebesar 51%, yang bisa menentukan hitam putihnya perusahaan. Sementara mitra pemilik modal hanya punya saham 49% saja.

Kalau kita mendirikan PT dengan modal dasar dan modal disetor yang gede, pastinya kita tak kuat menyetorkan modal. Jadi skenario modal kecil itu memang sudah direncanakan dan disengaja, yaitu supaya kita sanggup memenuhi kewajiban setor modalnya.

Step #3. PINJAMAN PEMEGANG SAHAM
Bersamaan dengan waktu pendirian PT, dan ketika pertanyaan dari pak Roy soal mengapa mendirikan PT dengan modal kecil belum dijawab, sodorkanlah Surat Pernyataan (kita yang menyiapkan konsepnya) dari pak Roy untuk kesediaannya memberikan pinjaman senilai 2 milyar kepada PT yang baru saja didirikan, agar PT baru memiliki modal untuk mengerjakan proyek dengan potensi laba 70% x 6 milyar = 4,2 milyar.

Didalam Surat Pernyataan alias kesediaan memberikan pinjaman kepada PT baru tersebut, pak Roy diberikan bunga pinjaman senilai 0,5% perbulan, yang akan dibayarkan bersamaan dengan saat pengembalian modalnya. Bunga 0,5% bukanlah bunga majemuk atau bunga berbunga, tapi hanya diperhitungkan berdasarkan jumlah bulan pemakaian pinjaman. (Note; bunga 0,5% hanyalah contoh saja, tergantung nego. Usahakan jangan memberikan bunga terlalu besar)

Anda mungkin bertanya kenapa pinjaman pak Roy mesti diberikan bunga 0,5% perbulan? Padahal pak Roy tidak memintanya, karena itu sudah merupakan komitmen dia kepada PT, pada saat dia diundang masuk menjadi pemegang saham.

Begini penjelasannya ;

Didalam struktur permodalan PT, pak Roy punya HAK 49% dan punya KEWAJIBAN menyetor modal 49 juta. Tolong dicermati; ada hak, ada kewajiban.

Ketika pak Roy memberikan pinjaman senilai 2 milyar kepada PT, maka itu adalah KEWAJIBAN dia sesuai komitmen awal. Untuk itulah kewajiban yang ada harus diimbangi dengan pemberian HAK berupa bunga pinjaman sebesar 0,5% perbulan. Ada hak, ada kewajiban. Tanpa anda memberikan HAK kepada pak Roy, maka dia akan merasa memiliki kontribusi yang lebih besar kepada anda didalam PT. Bisa-bisa pak Roy mengaku bahwa dia setor modal ke PT senilai 2 milyar + 49 juta. Dan itu jauh lebih besar dibanding anda yang hanya menyetor 51 juta saja.

Tapi dengan strategi diatas, anda 'MEMISAHKAN DENGAN JELAS' antara Setoran Saham dan Pinjaman. Dimana masing-masing memiliki Hak dan Kewajibannya sendiri. Dengan kata lain, adanya Hak akan menetralisir Kewajiban. Pemberian bunga 0,5% perbulan membuat pak Roy tidak akan bertanya-tanya lagi status uang 2 milyar yang dia pinjamkan kepada PT. Pak Roy tahu bahwa itu bukanlah setoran modal.

Sobat properti, dengan uraian serta penjelasan diatas, maka apabila nantinya semua berjalan lancar dan PT milik pak Gesang serta pak Roy berhasil mendapatkan laba 4,2 milyar setelah menyelesaikan proyek selama 2 tahun, maka perhitungannya adalah sebagai berikut ;

LABA PROYEK = 6 Milyar

Bagian MPT
= 30% x 6 Milyar = 1,8 Milyar
Bagian MPK + MPM
= 70% x 6 Milyar = 4,2 Milyar

Pembagian laba di internal PT milik pak Gesang dan pak Roy ;

LABA PROYEK = 4,2 Milyar

Bayar Bunga Pinjaman
= 0,5% x 24 bln x 2 Milyar
= 240 Juta
LABA - BUNGA PINJAMAN
= 3,96 Milyar

Bagian pak Gesang
= 51% x 3,96 Milyar
= Rp 2.019.600.000

Bagian pak Roy
= 49% x 3,96 Milyar
= Rp 1.940.400.000

Ingat, meski bagian laba pak Roy tak sampai 2 Milyar, akan tetapi dia masih mendapat bunga pinjaman senilai 240 juta. Jadi total yang menjadi hasil pak Roy adalah Rp 2.180.400.000,-

Mantap bukan? Pak Gesang hanya dengan setoran modal 51 juta berhak mendapatkan HAK senilai 2 milyar lebih. Semuanya legal, jelas secara hitam putihnya. Pembuatan skenario yang jelas dan benar secara legal, membuat anda bisa mengklaim hak anda secara absolut dan tak terjadi beda tafsir apapun juga dengan mitra anda.

Sobat properti, artikel saya di blog ini selalu berpihak kepada MPK (mitra pemilik keahlian), karena memang DNA saya adalah sebagai MPK, bukan MPT apalagi MPM. Meskipun demikian saya tidak sungkan jika artikel saya ini dibaca oleh mereka yang bukan MPK. Kenapa? Karena apa yang diterima dan dinikmati oleh MPT ataupun MPM tetaplah menarik. Kita tak pernah akal-akalan dan merugikan mereka. Everybody happy.

Jika anda ingin mendapatkan draft Master Agreement ataupun Surat Pernyataan Bersedia Memberikan Pinjaman dari MPM, bisa anda peroleh jika mengikuti workshop 2 hari KETEMU JIN PROPERTI. Disana anda akan diajarkan skill untuk mendapatkan mitra pemilik tanah dan menggandeng mitra pemilik modal, seperti yang sudah dipraktekkan oleh pak Gesang. 

Diskusi berakhir ketika di meja seberang saya dan pak Gesang mendadak datang serta langsung duduk 2 wanita dewasa (bukan ABG lho) dengan baju renang ketat yang masih basah, yang kemudian teriak-teriak memanggil pelayan untuk memesan menu.

Ini tontonan sedap. Maaf, saya sudah tak berselera lagi bicara soal properti kalau pemandangannya begini, hahahahaha ...


Jadwal Workshop KETEMU JIN PROPERTI
DENPASAR : 9 - 10 Nopember 2013
Hotel Fave, jln Teuku Umar Denpasar
Preview : 2 Nopember 2013
Hotel Fave, jln Teuku Umar Denpasar

Contact Person :Fendy Jong [ 0878 - 8479 0668 / PIN 27EAB802 ]
Agung Subroto [ 0813 - 9088 8546 / PIN 29D22D6F ]