www.JinProperti.Info - Seseorang yang belum saya kenal di dunia nyata, tetapi menjadi rekanan saya di dunia maya (dia mengenal saya di blog properti), mengirim email ke saya meminta diberikan contoh sebuah BUSINESS PLAN sederhana yang akan dipakainya untuk meyakinkan calon investor alias MPM (Mitra Pemilik Modal). Dia juga meminta advise, item apa saja yang harus diketahui oleh investor.
Oke deh, saya jawab nanti di blog, biar bisa jadi masukan juga buat rekan-rekan komunitas properti lain yang ingin tahu masalah ini. Dan business plan yang saya share disini bukan sekedar teori diatas kertas belaka. Saya bukan dosen yang mengajarkan ilmu dari buku-buku dan diktat yang tebal dengan bahasa baku ala akademisi. Saya ini suhu di Perguruan Kungfu Properti, dan saya berteman dengan Avatar serta suhu Perguruan Shaolin, hehe ...Eh maaf, saya ini praktisi properti sejak 1994, dan business plan yang saya bagikan ini sudah punya success story meruntuhkan hati sekian banyak investor yang mendukung saya mengembangkan proyek properti.
Sederhana koq. Investor berasal dari kata INVEST, jadi hakekatnya mereka itu berinvestasi. Dan defisini INVESTASI menurut saya adalah "Rasio MODAL terhadap LABA dan terhadap WAKTU". Makin besar labanya (return on investment), makin menarik investasinya. Makin pendek waktunya, makin happy investornya. Jadi 3 (tiga) hal diatas, yaitu MODAL, LABA, dan WAKTU adalah data wajib yang mesti disebutkan di business plan dan diketahui oleh calon Investor.
Business Plan yang saya buat di halaman pertama paling atas menyebutkan 3 hal tersebut, yaitu berapa kebutuhan MODAL untuk mengembangkan proyek, berapa potensi LABA yang menjadi hak investor, dan berapa lama WAKTU (Umur Proyek). Jika ketiga hal tersebut sudah disajikan dan menarik bagi investor, maka dia akan melangkah ke sajian data berikutnya.
Data selanjutnya yang kita sajikan adalah soal data lahan, harga perolehan lahan dan luasannya. Termasuk juga berapa efektivitas lahan yang bisa dijual kepada konsumen (saleable area).
Bagian penting yang harus disajikan adalah mencari HPT (harga pokok tanah). Bagi yang belajar ilmu ekonomi manajemen, pasti anda mengenal istilah HPP (harga pokok produksi). HPT sebenarnya idem dengan HPP, ini hanya istilah di bisnis developer. Hitunglah HPT dengan menambahkan biaya desain dan perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya overhead cost. Tapi maaf ilmu menghitung HPT tak bisa saya share disini karena itu sifatnya teknikal, harus melalui simulasi angka-angka. Menghitung HPT adalah bagian dari teknik membuat ACTION PLAN yang biasanya saya ajarkan di Workshop Properti 2 hari berjudul CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG. Pelajaran 2 hari tak mungkin diringkas dalam 1-2 paragraf.
Ilmu membuat ACTION PLAN ala Perguruan Kungfu Properti memakai teori base on square meter. Jadi semua biaya dikonversi ke satuan/variabel yang sama, yaitu per meter persegi, supaya bisa dijumlahkan. Jika anda ditanya soal berikut; 5x + 3y+ 2z = ........ pasti anda tidak bisa menjawabnya. Akan tetapi jika soalnya sebagai berikut; 5x + 3x + 2x anda bisa tahu hasilnya yaitu 10x. Jika semua biaya dikonversi dalam satuan per meter persegi, maka anda akan bisa menjumlahkannya dan mengetahui berapa HPT nya. Dengan anda menghitung HPT, maka sekaligus anda sudah membuat Rencana Budget yang detail untuk setiap item biaya.(perolehan lahan, desain/perijinan, pematangan lahan, dan overhead cost).
Bagian terpenting dan paling mendebarkan didalam membuat Business Plan adalah menetapkan berapa target laba. Lazimnya pengembang mencari laba sebesar 1x harga tanah. Laba proyek yang disebutkan disini adalah laba total. Jadi ini laba keseluruhan yang akan dibagikan kepada MPT (mitra pemilik tanah) jika kita mesti bagi laba ke pemilik tanah, laba yang dibagikan kepada MPM (mitra pemilik modal), dan laba yang menjadi bagian kita selaku MPK (mitra pemilik keahlian).
Data selanjutnya yang perlu disajikan didalam Business Plan ini adalah simulasi harga jual berdasarkan type yang kita rencanakan. Kenapa perlu disajikan? Supaya kita tahu dan bisa menganalisa apakah harga jualnya kompetitif atau tidak dibandingkan harga pesaingnya. Jika harga masih kompetitif, maka makin menambah keyakinan kita bahwa proyek ini bakal laku. Jika harganya relatif mahal, maka berarti kita perlu melakukan koreksi di HPT dengan melakukan reduksi biaya, dan pilihan terakhir adalah menurunkan target laba.
Menghitung kebutuhan modal mutlak dilakukan, dan untuk hal ini anda mesti plotting sesuai kondisi riil. Jika tanah mesti bayar cash, mau tak mau semua harga perolehan lahan masuk didalam kebutuhan modal. Akan tetapi jika anda hanya perlu membayar uang muka saja (misal sekian persen), maka anda cukup cantumkan kebutuhan yang jatuh tempo didalam 6 bulan saja, tak perlu menyebutkan keseluruhan biaya perolehan lahan. Budget perijinan tentu saja mesti dialokasikan 100%, tak mungkin diangsur atau dibayar sebagian. Untuk biaya pematangan lahan, cukup anda anggarkan apa yang akan anda kerjakan didalam 6 bulan pertama saja. begitu pula untuk biaya overhead cost, anggarkan saja biaya OHC 6 bulan pertama. Kenapa semua hanya 6 bulan? Karena kita berharap ada uang masuk dan piutang yang bisa dipakai untuk perputaran kebutuhan cashflow kita. Untuk detail lebih lanjut mengenai menghitung modal ini juga diajarkan di Workshop Properti 2 hari.
Bagian terakhir dari Business Plan adalah menjelaskan berapa hak dan berapa kewajiban dari masing-masing pihak. Didalam contoh Business Plan ini kebetulan tak ada profit sharing yang menjadi bagian MPT (mitra pemilik tanah), jadi hanya muncul kewajiban dan hak MPM alias investor yang tentunya punya kewajiban beneran untuk menyetorkan modal sesuai kebutuhan yang diperlukan untuk mengembangkan proyek ini. Sedangkan kita (anda ataupun saya) yang berprosisi sebagai MPK (mitra pemilik keahlian) punya hak atas profit sharing akan tetapi tidak punya kewajiban menyetorkan modal. Modal kita adalah tenaga dan waktu dan keahlian.
Sudah saya jelaskan semuanya meski hanya secara ringkas. Bukan karena saya pelit berbagi, tapi memang tak mungkin saya menguraikannya panjang lebar yang membuat anda malah bosan membacanya. Dilihat saja gambar lampiran yang merupakan contoh sebuah Business Plan.
Sekian aja ya? Semoga cukup membantu ...
Salam properti !!!
0 Komentar
Penulisan markup di komentar