DALAM BISNIS PROPERTI
Ada yang pernah jadi pramuka semasa bersekolah dulu? Pasti anda tahu apa lambang pramuka, yaitu TUNAS KELAPA. Kata kakak pembina, tunas kelapa adalah filosofi buah kelapa yang semua bagiannya memiliki fungsi dan manfaat, tak ada yang dibuang. Istilah gaulnya: "SEMUA JADI DUIT".
Akarnya bisa dijadikan benda seni.
Batangnya (glugu) bisa dijadikan balok untuk konstruksi.
Daunnya bisa untuk membuat ketupat.
Sabutnya (kulit buah) bisa untuk mencuci piring.
Batoknya bisa buat souvenir dan benda seni.
Buahnya bisa dimakan.
Airnya bisa diminum untuk mengganti ion tubuh.
Mantap ya, dari bawah sampai atas tak ada yang sia-sia, semua bisa dijadikan duit karena memiliki manfaat dan nilai ekonomi.
Sobat properti, saya juga mengembangkan sebuah produk properti yang semua ruangnya bisa jadi duit alias menghasilkan income. Produk ini saya beri nama KOKOSTEL (toKO dan KOST ala hotEL).Definisi "semua jadi duit" adalah bahwa produk properti yang saya pasarkan ini benar-benar produktif, karena fungsi yang kita aplikasikan disitu semuanya bisa menghasilkan pemasukan. Jadi fungsi ruangnya bisa dijual karena memiliki value secara ekonomis.
Lihat dulu denahnya dibawah ini :
LANTAI I
Di bagian depan kita buat fungsi ruang semacam toko, yang bisa dimanfaatkan sebagai ruang usaha untuk membuka unit bisnis yang berkaitan dengan anak kost, misal; laundry, mini cafe, warung indomie dan bubur kacang ijo, toko celluler, dll. Jadi nanti pengelolanya tinggal menanamkan investasi sedikit lagi di toko ini, supaya bisa menjadi sumber income yang lumayan.
Di bagian belakangnya (masih di lantai 1), semuanya berisi kamar kost dengan KM/WC didalam yang nantinya bisa disewa-sewakan sebagai kost harian atau bulanan kepada mahasiswa atau kepada wisatawan. Mengingat fungsinya sebagai rumah kost, tentu saja jangan lupa membuat ruang-ruang pendukung seperti ruang tamu dan ruang tunggu, ruang pengelola, dapur/pantry, dan gudang.
LANTAI II
Semuanya berisi kamar kost yang nanti bisa disewa-sewakan. Akses keatas melalui tangga, bukan lift karena hanya bangunan 2 lantai. Selasar dibuat cukup lebar untuk kenyamanan sirkulasi. Tentu saja secara arsitektural mesti memperhitungkan soal penghawaaan (ventilasi udara) dan pencahayaan yang cukup, supaya yang menghuni merasa nyaman.
Sobat properti, di Yogyakarta saya sudah memasarkan 52 unit produk properti produktif seperti ini dengan jumlah kamar 256 yang tersebar di 4 titik lokasi strategis. Konsepnya adalah kita memerankan 2 peran, yaitu A sebagai PENGEMBANG, dan B sebagai PENGELOLA.
Peran pengembang kita jalankan dengan kewajiban menyerahkan bangunan sesuai luasan dan spesifikasi material yang telah ditentukan, lengkap dengan perabot (full furnished) kepada konsumen. Dalam konteks ini, kita tentu saja menikmati laba sebagai pengembang yang telah menjual tanah dan bangunan.
Peran B kita lakukan sebagai pengelola, dimana toko serta kamar kost yang sudah menjadi milik konsumen, kemudian kita minta hak pengelolaannya dengan sistem jaminan sewa bulanan ataupun bagi hasil 80:20, tergantung konsumen memilih skim yang mana. Keuntungan kita adalah seolah memiliki sekian banyak kamar kost meskipun bukan kita pemiliknya. Jika dikelola dengan baik, itu adalah revenue yang menggiurkan.
Berdasarkan pengalaman saya menjual sekian banyak produk properti produktif, maka kata kuncinya adalah; "Kewajiban mengangsur bulanan ke bank harus mampu dibayar dari potensi income bulanan." Jika rumus tersebut mampu dipenuhi, niscaya anda lebih mudah mendapatkan konsumen. Dan untuk menjual produk seperti ini, konsumen anda bukan hanya yang secara geografis tinggal di kota dimana produk itu anda pasarkan. Tapi konsumen luar kota sekalipun berpeluang menjadi pembeli anda, karena mereka adalah investor, bukan end user.
Meski produk saya di Yogya, tapi saya saat promosi berani melakukan gathering dari kota ke kota, yaitu; Jakarta, Bandung, Surabaya, Purwokerto dll. Jangan heran jika konsumen saya ada yang berasal dari Bengkulu, Makasar, Surabaya, Purwokerto, Semarang, Jakarta, dll. Mereka tak perlu menghuni propertinya di Yogya, yang penting investasi yang mereka tanam menghasilkan duit setiap bulan. Pokoke duit, pokoke duit, sambil goyang ala Soimah dan Cesar. Saya sebagai pengelola yang bekerja tiap bulan, mereka sebagai konsumen tinggal menunggu setoran saja tiap bulannya.
Ini ilustrasi ketika saya menjual produk rumah kost 5 kamar type 114 m2 di Yogyakarta, dengan kondisi sudah full furnished :
HARGA JUAL : Rp. 860.000.000
UANG MUKA : Rp. 360.000.000
--------------------------------------------- -
PLAFOND KPR : Rp. 500.000.000
ANGSURAN KPR (asumsi 15 tahun, bunga 10,5%)
= Rp. 5.568.600,-/Bulan
Jika konsumen memiliki kewajiban mengangsur ke bank senilai Rp. 5,6 jutaan perbulan, maka anda harus berani memberikan jaminan sewa senilai minimal Rp. 6 juta/bulan kepada konsumen, supaya dia mampu membayar angsuran bulanan ke bank.
Apakah saya berani memberi jaminan sewa senilai Rp. 6 juta/bulan?
Sewa 5 kamar x Rp. 1.750.000/bln = Rp. 8.750.000/bln
Biaya operasional (20%) = Rp. 1.750.000/bln
-----------------------------------------------------------
Sisa pendapatan (80%) = Rp. 7.000.000/bln
Sedikit tips, jika anda ingin menyewakan kamar kost dengan tarif tinggi, maka labelnya adalah KOST EKSEKUTIF, dan kriteria kost eksekutif ditandai dengan tersedianya parking area dalam kapasitas memadai. Tanpa ketersediaan parkir mobil, maka sebagus apapun kamar anda, tak bisa disewakan tinggi karena yang masuk adalah kelas sepeda motor. Tentu saja selain parkir memadai, fasilitas standar seperti KM/WC didalam, TV, AC, air panas juga harus tersedia.
Jika anda punya potensi pendapatan Rp. 7 juta/bln, dan hanya memiliki kewajiban Rp. 6 juta/bulan, berarti sisanya ada Rp. 1 juta/bulan. Lumayan bukan? Punya income 1 juta/bulan hanya dari pengelolaan 1 unit rumah kost 5 kamar. Jika anda mengelola 50 rumah kost, maka hasilnya sebulan bisa mencapai Rp. 50 juta. Ruarrrr biasaaaaa ...
Dapat duit Rp. 50 juta perbulan dari bisnis sampingan (karena bisnis utama tetap sebagai pengembang properti) bisa membikin kita menyanyi "Pokoke Joget, Pokokee Jogett ...." sepanjang hari.
Berani mencoba???
Oh ya, kalau penasaran dengan peran saya sebagai PENGELOLA, anda bisa melihat website www.NginapHemat.com
0 Komentar
Penulisan markup di komentar