BISNIS PROPERT TANPA MODAL? AHH, ITU KHAYAL !!!

JADI PENGEMBANG

DENGAN MODAL RECEHAN

BIsnis properti adalah bisnis padat modal, jadi kalau ada yang mengajarkan bisnis properti tanpa modal, anda harus melakukan praduga bersalah. Jangan mudah percaya sebelum dapat klarifikasi yang memadai.

Hehehe ....
Yang bener bukan tanpa modal, tapi MODAL RECEHAN. Makanya buku saya berjudul CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN, bukan tanpa uang atau tanpa modal.

Semua bisnis pasti pakai modal, apalagi bisnis properti yang row materialnya adalah tanah. Bayar tanah pakai uang, bayar pajak pakai uang, sewa kantor pakai uang, bayar iklan pakai uang, menggaji karyawan pakai uang, dll. Semua pakai uang.

Jika anda bayar itu semua pakai uang dari kocek anda pribadi, berarti anda keluar banyak modal. Tapi jika anda punya strategi dengan cara menggandeng pemodal (investor) sehingga yang dipakai membayar semua pengeluaran itu berasal dari uangnya pemodal, anda boleh mengatakan tidak keluar modal, karena yang keluar modal adalah orang lain.

Nah, itu clue nya. Namanya berbisnis pasti butuh modal, tapi ada orang lain yang memodali anda. Apakah pemodal anda seorang dermawan atau yayasan sosial? Bukan!! Pemodal anda seorang pebisnis juga, yang berhitung tentang besaran modal, potensi laba yang akan diterima, kapan modal kembali, dan estimasi selesainya proyek.

Pemodal itu bisa anda gandeng saat anda menyodorkan opportunity kepada dirinya, dalam sebuah proposal bernama BUSINESS PLAN. Itulah alat pikat dan senjata anda mendapatkan tanda tangan pemodal di proposal anda.

Menurut pengalaman pribadi saya yang berhasil mengeksekusi 23 proyek properti dalam 38 bulan terakhir, MODAL RECEHAN yang saya keluarkan biasanya adalah untuk beberapa item pengeluaran sebagai berikut :

1. Saat survei lahan bersama makelar tanah, biasanya saya mentraktir mereka sekedar minum es kelapa muda atau terkadang juga makan siang. Padahal dari 10x survei, mungkin cuma 1-2 lahan yang membuat saya tertarik.

2. Saat saya merasa cocok dengan lahannya, dan minta dipertemukan dengan pemilik tanahnya untuk bernegosiasi, terkadang jika pertemuan dilakukan diluar (cafe atau resto), dipastikan saya yang bayar notanya. Kalau bertemu di rumah pemilik tanah, justru saya dapat suguhan kopi gratis. Padahal dari 10x melakukan negosiasi seperti ini, mungkin cuma 1 saja yang bisa tercapai kesepakatan. 

Item 1 dan 2 adalah uang hilang alias plunglap (sekali nyemplung langsung nggelap).

3. Jika hasil negosiasi tercapai HOT DEAL, saya akan membayar uang tanda jadi senilai Rp 5 s/d 25 juta, tergantung hasil kesepakatan.

4. Kemudian saya melakukan pengukuran dengan meminta bantuan surveyor alias tukang ukur. Hasilnya berupa peta bidang tanah lengkap dengan titik koordinatnya serta data konturnya.

5. Kemudian saya memakai jasa arsitek untuk membuat gambar perencanaan, yaitu site plan, denah tampak dll. Gambar arsitektural ini diperlukan untuk menghitung RAB sekaligus dilampirkan di proposal business plan.
Item 3,4,5 adalah modal talangan. Artinya jika pemodal sudah menyetujui proposal business plan kita, itu semua akan diganti sebagai biaya pra proyek.

Nah, cuma itu saja modal yang harus anda siapkan. Tak sampai ratusan juta apalagi milyaran. Tergantung kepintaran anda saja mengolah opportunity tersebut.

Kuncinya terletak di BUSINESS PLAN yang anda buat dan anda kemas sedemikian rupa agar terlihat sexy dimata investor. Labanya menarik, skenario legalnya aman, dan lampiran gambar-gambarnya sangat representatif. Jika investor sudah oke, pembiayaan proyek selanjutnya dengan memakai uang investor.

Cukup ya .. Penjelasan saya diatas membuktikan bahwa konsep jadi pengembang dengan MODAL RECEHAN adalah valid. Bukan mengada-ada, bukan sekedar khayalan.

Tapi tentang teknik negoisasi supaya terjadi HOTDEAL, serta cara membuat BUSINESS PLAN (yang diawali dengan membuat Action Plan dan Hitungan Kebutuhan Modal Kerja) tak bisa saya jelaskan disini. Itu semua bisa dipelajari dan diajarkan di Workshop Properti 2 Hari berlabel CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG yang akan digelar di berbagai kota.

JADI PENGEMBANG ITU GAMPANG

NTAR MALAM NGEMPRUT YA DIK??

MUMPUNG MALAM JUMAT

Pernah dengar kata NGEMPRUT? Arti aslinya adalah make love alias bercinta. Orang Semarang bilang; "Mengko bengi ngemprut ya dik. Mumpung dina Kamis." Artinya; ntar malam bercinta ya dik? Mumpung hari Kamis.

Tapi kepada murid-murid Perguruan Kungfu Properti, saya mendefinisikan kata NGEMPRUT itu sebagai minum kopi yang dibarengi negosiasi dengan pemilik tanah. Bahkan ada doktrin yang saya namakan RITUAL NGEMPRUT 50x. Artinya seorang pendekar properti mungkin harus ngemprut 50x baru bisa terjadi 1x hot deal. Itu adalah doktrin tentang mentalitas, supaya jangan berpikir mencari hot deal lahan itu mudah sehingga jika sampai terjadi penolakan tak boleh mudah kecewa apalagi putus asa.

Kenapa saya memakai kata yang seekstrem itu untuk didefinisikan sebagai "minum kopi sambil negoisasi dengan pemilik lahan" ??? Karena saya memahami bahwa yang sedang saya perangi adalah soal mental block alias paradigma. Ini tentang mindset alias sebuah cara berpikir dari seseorang.

Kebanyakan orang percaya dengan mitos bahwa jadi pengembang itu barrier to entry-nya berat banget, alias susah. Yang dipikirkan adalah harus punya duit milyaran ataupun tanah hektaran. Mitos itu yang membuat mereka ragu memasuki bisnis ini. Padahal sebenarnya itu bisa disiasati jika anda tahu caranya.

Saya dulu mencoba mematahkan mitos ini dengan dasar pemikiran sederhana, yaitu bahwa bisnis properti itu bahan dasarnya (row material) adalah tanah. Dan membeli tanah secara tunai sangat mahal harganya. Jadi saya harus mereduksi item pembelian tanah ini. Caranya adalah dengan menerapkan konsep 1/2 kerjasama 1/2 jual beli.

Jika anda beruntung, anda bisa dapatkan murni 100% kerjasama. Tapi hot deal seperti itu di jaman ini memang sulitnya bukan main, jadi skim realistis yang sekarang saya mainkan adalah bayar DP 10 s/d 15% dan sisanya diangsur panjang dengan skenario legal yang mengamankan kepentingan pemilik tanah.

Dan konsep saya ini terbukti sudah berhasil mengeksekusi belasan bahkan puluhan proyek properti dalam 3 tahun terakhir. Jadi sudah ada pengalaman empirisnya, bukan sekedar teoritis. Semua itu berkat hot deal yang diawali dengan ngemprut alias ritual minum kopi dengan pemilik lahan.

Satu fakta penting yang perlu saya buka adalah bahwa jika anda beli tanah secara cash, pasti dibutuhkan modal kerja yang besar. Dan itu membuat peluang anda mendapatkan profit sharing yang bagus menjadi kecil. Paling-paling anda mendapatkan 5 s/d 10% saja. Karena dalam konsep yang saya ajarkan, konsepnya adalah kemitraan dimana anda harus menggandeng pemodal.

Jika kita mengeksekusi lahan dengan skim lunak alias hot deal, maka modal kerja yang dibutuhkan juga relatif kecil. Dan efeknya yaitu ada sisa profit margin lumayan besar yang bisa menjadi milik anda, kisaran 25 s/d 50%. Jadi hanya dengan memerankan sebagai arranger merangkap eksekutor profesional yang akan mengerjakan proyek, anda bisa jadi pengusaha properti. Didalam lingkup Perguruan Kungfu Properti, peran anda ini saya sebut sebagai MPK (mitra pemilik keahlian).

Yuk ngemprut lagi. Maksud saya, yuk kembali ke istilah ngemprut. Itu adalah sebuah pemutar balikan paradigma bahwa definisi bercinta dibelokkan menjadi 'ngopi sambil bernegoisasi'. Ini sebuah analogi bahwa anda sedang melakukan aktivitas yang diluar pakem. Ini adalah sebuah aktivitas untuk mematahkan mitos bahwa jadi pengembang yang kita pahami harus punya uang milyaran atau tanah hektaran, ternyata bisa kita lakukan dengan modal recehan. Caranya harus ngemprut 50x, dan jika sudah tercapai hot deal maka kemaslah itu menjadi sebuah opportunity yang bisa ditawarkan kepada calon pemodal.

Jadi pengembang itu sejatinya susah. Tapi saya ingin mengubah paradigma anda bahwa jadi pengembang itu gampang. Semuanya diawali dari  mengubah paradigma, kemudian menyelaraskan perilaku, supaya kita meraih hasil. 

Ngemprut adalah awal terjadinya hot deal. Mengubah paradigma adalah awal tercapainya hasil. Tetap semangat bro !!!

MELEPASKAN OPORTUNITY YANG SUDAH DITANGAN

CUMA TERKILIR SAJA

MASIH BISA DIURUT

Sebuah lahan seluas 2400 m2 bersertipikat SHM dengan status pekarangan berhasil dieksekusi secara hot deal oleh seorang murid Perguruan Kungfu Properti. Cukup bayar uang muka 100 juta dan sisanya dibayar panjang sesuai penjualan. Ditengah kota, dekat padang golf, dekat Rumah Sakit. Juga dikepung perumahan yang padat.

Lahan sudah ditata dan dikerjakan grading plannya. Sudah mulai dipasarkan juga, tapi selama 7 bulan tak ada penjualan sama sekali. Pendekar properti pemula ini merasa galau, dan minta diberi advise atau bahkan lahannya mau dipasrahkan ke saya.

Data dan foto sudah diemail, cuma saya gak perhatikan secara detail. Maksud saya, ntar saya survei aja langsung.

Hari ini saya survei ke lapangan. Benar lokasinya di kota, tapi aksesnya berbelok belok dan sempit jalannya, juga agak berkontur. Saya lihat siteplan dan harganya. Upss, harganya ternyata mahal juga, rumah T45/84 dijual Rp 400 juta, padahal depannya persis ada rumah murah T36/72 yang secondary marketnya cuma 150-175 jutaan.

Saya kaget saat diberitahu harga perolehan lahannya 1,25 juta/m2. Itu tinggi banget. Saya pikir cuma kisaran 400.000/m2. Perpetakan di siteplan nya juga berkomposisi 75:25, padahal seharusnya 60:40.

Saya langsung komentar pendek: "Wah, ini anda dalam posisi berbahaya. Harga perolehan segitu terlalu tinggi, dan harga jual tak mungkin bisa bersaing. Lokasinya tak memungkinkan untuk diangkat ke kelas menengah karena nempel komplek rumah murah aksesnya kurang bagus. Mau nego ulang mana mungkin? Paling cuma bisa turun 50 s/d 100 ribu/m2. Saran saya proyek ini dilepas saja, tinggal cari emergency exit yang paling memungkinkan."

Suhu AW, sudah ada bank yang siap kucurkan kredit 1,2 M dan bisa cair dimuka 600 juta, katanya.

"Jangan diambil, itu makin membuat anda terperosok. Nanti tak mampu bayar kredit dan agunan disita. Lebih baik anda jumpai pemilik tanah dan menyatakan mundur. Uang muka yang sudah dibayarkan minta ditukar dengan tanah dengan luasan setara pembayaran. Syukur-syukur biaya penataan lahan (kisaran 25 juta) juga bisa diperhitungkan."

Sejujurnya, saya tidak tega melihat raut wajahnya yang buram mendengar advise pahit seperti ini. Tapi saya merasa ini justru opsi terbaik daripada diteruskan dia bisa makin babak belur. Ini deal yang bagus dalam skim pembayaran, tapi harga satuannya terlalu tinggi. Mestinya sebelum ambil keputusan membuat komparasi harga terlebih dahulu.

Tapi no problem koq, ini ibarat jatuh belum dari tempat ketinggian. Paling cuma terkilir dan bisa dibawa ke tukang urut. Tak bakalan mati atau hancur berkeping-keping.

Cari lagi peluang lain, dan lebih teliti sebelum dieksekusi. Tetap semangat !!!

Contoh Ide Produk Toko Online Unik Dan Kreatif Yang Bisa Anda Tiru!

Contoh Produk Toko Online Yang Unik Dan Kreatif - Halo sahabatku sekalian, jumpa lagi bersama saya. Pada kesempatan yang lalu, saya sempat mengulas tentang Toko Online. Dan salah satunya ialah artikel 5 Produk & Barang Paling Laku Dijual Online. Di sana sudah disebutkan 5 macam barang yang dapat Anda jual secara online dan produk-produk tersebut merupakan 5 produk yang paling laris dijual secara online. Berarti sama artinya produk tersebut adalah produk pasaran. Dan apabila Anda ingin mencoba menjual produk tersebut, tentu Anda akan bersaing dengan banyak sekali penjual yang memiliki dagangan serupa.

Berbeda dengan artikel itu, saya juga pernah mengulas tentang Barang Apa Yang Laku Dijual Di Internet. Disana saya katakan bahwa semua barang pasti laku ketika dijual di internet. Banyak sekali contoh barang yang bisa dijual online dan ternyata laku! Namun masalahnya adalah jika Anda memilih barang yang salah berarti kemungkinan barang tersebut sedikit peminatnya dan jarang terajadi pembelian. Kalau sudah begitu, tentu semangat Anda dalam menjalankan bisnis online berupa toko online lambat laun tentu akan padam. Benar kan?

CONTOH IDE PRODUK TOKO ONLINE UNIK DAN KREATIF YANG BISA ANDA TIRU!

Nah karena beberapa alasan itulah, kali ini saya coba mengulas kembali mengenai produk tentang toko online. Namun bedanya pada ulasan kali ini, saya langsung memberikan contoh ide dari produk dan barang yang tentunya dapat Anda jual secara online. Dalam artikel ini pula saya akan memberikan contoh nyata yang mungkin bagi Anda ide ini dapat disebut sebagai ide kreatif dan unik. Selain kreatif dan unik, ide produk online shop ini juga memiliki pangsa pasar yang nyata. Jadi pasti akan selalu ada transaksi yang terjadi. Dan saya yakin sekali pasti Anda ingin segera mengetahui seperti apa contoh produk unik dan kreatif untuk toko online tersebut. Inilah dia!

Contoh ide unik dan kreatif toko online yang pertama adalah ide dari David Lowe. Apa produknya? Mungkin Anda sudah tidak sabar? Inilah produknya.

Apa itu? Anda tau? Ya! Dia menjual bed ping pong dengan aneka motif desain dan gambar! Wow. Berangkat dari hobinya bermain ping pong, dia berpikir bahwa bagi penggemar permainan ping pong, ada segmen pasar yang menganggap bahwa mereka bukanlah atlet. Ya, mereka hanya orang-orang yang menggemari bermain ping pong dan bagi segmen tersebut bet ping pong bukanlah alat sebagai pemukul bola. Hal inilah yang juga dirasakan David Lowe. Dia bukan atlet ping pong, dia mencintai ping pong dan menginginkan bet yang lebih dari sekedar bet. Dan apa yang dia inginkan belum ada dipasaran.

Jadilah akhirnya dia memproduksi sendiri produk tersebut, yakni bet ping pong dengan desain dan gambar yang unik. Dan dapat diduga hasilnya dipasaran sangat positif. Anda dapat mengecek toko online milik David Lowe di uberpong.com.

Contoh ide produk untuk toko online yang kedua adalah Julia Parsley dan Emma Mcllroy. Apa yang mereka jual? Lihat yang berikut ini!

Apa itu? Baju bertuliskan TOMBOY? Cuma sekedar baju? Kurang tepat! Yang benar ialah baju untuk cewek tomboy! Ya, Julia Parsley dan Emma Mcllroy, keduanya adalah gadis tomboy. Ide ini diawali dari pertemuan kedua gadis tomboy tersebut di toko pakaian pria. Sudah bisa diduga bahwa kedua cewek tomboy ini mencari pakaian yang sesuai dengan selera mereka sebagai cewek tomboy. Oleh karena itulah mereka mencarinya di toko pakaian pria. Pertemuan mereka di toko pakaian pria tersebut melahirkan sebuah diskusi tentang sulitnya mencari pakaian untuk cewek tomboi seperti mereka. Berawal dari obrolan tersebut, mereka akhirnya sepakat melakukan riset pasar untuk mengetahui apakah ada orang (cewek) lain yang merasakan kesulitan yang sama.

Dari hasil riset yang dilakukan ternyata mereka menemukan pula beberapa gadis dengan nasib serupa dengan mereka, yaitu mengeluhkan betapa sulitnya untuk menemukan toko pakaian pria yang pakaiannya cocok dengan mereka baik untuk ukurannya maupun desain dan seleranya. Berawal dari masalah tersebut maka lahirlah website toko online Wildfang. Dan hasilnya pasti sudah dapat diketahui, sudah jelas ada masalah yang dihadapi, belum terdapat penyelesaian secara tepat atas permasalahan tersebut, dan ada pasar yang menantikan solusi atas permasalahan ini, dan YEP benar sekali bahwa Wildfang meraih sukses!

Nah sekarang saya tanya, apa yang ada dipikiran Anda saat ini? Beberapa hal yang dapat diambil dari kedua contoh ide produk toko online diatas antara lain adalah keduanya sama-sama timbul dari sebuah masalah. Dan mereka dapat hadir sebagai solusi atas permasalahan yang ada. Yang perlu dilihat kembali, kita memang perlu peka terhadap diri kita maupun lingkungan kita. Kira-kira masalah apa yang kita seringkali alami dan belum ada jalan keluar dari masalah tersebut. Dengan berpikir seperti itu Anda mungkin dapat menjadi sesukses uberpong ataupun wilfang bahkan mungkin melebihi kedua contoh itu.

Yang perlu ditangkap juga ialah bahwa ketika kita sudah menjumpai suatu solusi, maka kita harus berani mengambil keputusan besar yang tentunya membutuhkan modal besar. Misalnya, dari contoh diatas, David Lowe tentu membutuhkan modal untuk memproduksi bet ping pong dengan motif dan desain yang kretif. Disana tentu David Lowe juga harus mempertimbangkan pemilihan bahan bet yang baik. Jadi sekalipun desainnya menarik, tapi kualitas bet tentu harus tetap dijaga. Dan untuk memproduksi produk tersebut tentu butuh modal. Sama halnya dengan Wildfang.

Masalahnya kita seringkali mundur mendengar kata modal. Sudah kadang malas mencari ide, ditambah masih harus mengeluarkan modal. Kadang kita terlalu nyaman dengan posisi kita saat ini. Biasanya kita sudah malas beranjak dari zona nyaman yang kita singgahi. Sehingga sering kita malah mundur sebelum bertindak. Namun kembali lagi, itu semua pilihan kita masing-masing. Dan yang jelas sesuai dengan perkataan saya diatas, saya sudah memberikan contoh ide produk toko online yang unik dan kreatif, sangat laku keras dipasaran, memiliki target market yang potensial dan semua itu bisa Anda tiru!

Sekarang pilihan ada ditangan Anda. Yuk segera buka toko onlinemu sekarang dan raih suksesmu!

CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH BERSEDIA LAHANNYA DIBALIK NAMA KEATAS NAMA PERUSAHAAN ANDA

MURID YANG CERDAS 

Seorang eks peserta workshop mengabari saya kalau dirinya sudah mendapatkan
prospek hot deal dengan pemilik tanah seluas 1,7 ha yang menghargai tanahnya Rp 600.000/m2, dengan DP 10% dan sisanya dibayar sesuai progres penjualan tanah kepada konsumen. Pelunasan tanah harus dilakukan maksimal 24 bulan sejak IMB terbit, dimana harga tanah di tahun ke 2 naik otomatis sebesar 10% untuk lahan yang belum dijual kepada konsumen, dan pembagian profit sharing 30% untuk pemilik tanah.

Wow!!! Ini murid yang cerdas. Karena semua resep nego dengan pemilik tanah yang saya ajarkan di kelas workshop telah dia terapkan semuanya dengan benar, yaitu ;

1. Mendapatkan lahan dengan harga yang wajar sesuai harga pasaran. (Dia mengaku menerapkan JURUS TAICHI MASTER yang saya ajarkan di workshop).

2. Mendapatkan deal profit sharing 70:30, dimana MPT (mitra pemilik tanah) mendapat porsi hanya 30% saja, lebih kecil dibanding porsi 70% milik MPK + MPM (mitra pemilik keahlian + mitra pemilik modal). Dia mengaku saat nego menerapkan JURUS BEDAH HARGA RUMAH yang saya ajarkan di workshop, sehingga bisa meyakinkan MPT untuk menerima profit sharing lebih kecil.

3. Mendapatkan deal bahwa umur proyek adalah 2 tahun, karena di workshop saya ajarkan bahwa mengenai waktu pelunasan tanah harus memakai asumsi konservatif 1 ha = 1 tahun, 2 ha = 2 tahun, dst. Sehingga kalau luasan 1,7 ha diselesaikan 2 tahun masih relevan.

4. Mendapatkan deal mengenai grass period, sehingga hitungan waktu 24 bulan pelunasan dihitung sejak ijin (baca; IMB) terbit, bukan sejak pembayaran DP. Setidaknya ini bisa mendelay kewajiban kisaran 2-4 bulan.

5. Mendapatkan deal bahwa DP pembayaran tanah hanya sebesar 10% saja, sementara sisanya dibayar sesuai progres pelepasan tanah kepada konsumen.

"Om Jin, dengan semua kondisi deal diatas, apakah semua sudah lengkap atau masih ada yang perlu dikondisikan ulang dengan MPT (mitra pemilik tanah)? Saya perlu advise soal teknik eksekusi lahannya. Bagaimana SKENARIO LEGAL nya?" tanya eks murid workshop tersebut.

Kemudian saya menjelaskan bahwa selain Skenario Legal, masih ada 1 hal lagi yang perlu dikondisikan, yaitu "Menyatakan kepada MPT mengenai berapa skala investasi yang akan ditanamkan di proyek tersebut."

Seperti yang sering saya ajarkan di workshop, proyeksi laba biasanya 1x harga tanah. Jadi kalau luas lahan 1,7 ha @ 600.000/m2, maka potensi laba totalnya adalah 10,2 milyar. Dibulatkan 10 milyar. Jika bagian MPT adalah 30% alias 3 milyar, maka bagian MPK + MPM adalah 70% alias 7 milyar.

Untuk sebuah proyek dengan target laba 7 milyar, maka skala investasi maksimal yang bisa dibudgetkan adalah 50% dari potensi laba alias 3,5 milyar saja. Meskipun demikian jangan sampaikan kepada pemilik tanah bahwa kita akan berinvestasi senilai 3,5 milyar. Katakan saja kita akan berinvestasi sebesar 2,5 milyar saja. Selama lahan tidak ada pengurugan atau memotong tanah, maka modal kerja 2,5 milyar untuk mengembangkan lahan 1,7 ha masih relevan. Bahkan kalau itu proyek saya pribadi, dengan ilmu jin yang saya kuasai saya berani mematok modal kerja hanya 2 milyar saja. (di workshop ada pelajaran REKAPITULASI MENGHITUNG MODAL KERJA PROYEK),

Mengenai SKENARIO LEGAL, tidak ada opsi lain mengembangkan proyek ini selain memakai badan hukum (baca; PT). Karena luasan 1,7 ha pasti tidak bisa dikelola memakai nama perorangan atau pribadi. Regulasi soal hal ini sekarang sangat ketat, bagi yang melanggar biasanya mendapat kendala saat mau melakukan pemecahan sertipikat (baca; tak bisa split lebih dari 5 kavling). Konsekwensi turun hak dari HM menjadi HGB sudah pasti terjadi.

Kemudian saya menyarankan urutan seperti ini yang harus dijelaskan kepada MPT, yaitu;

SKENARIO A

Step #1 : MENDIRIKAN PT
Meminta kepada MPT agar mendirikan PT baru (dokumen lengkap: akta pendirian, SIUP, TDP, NPWP, pengesahan Depkumham, keterangan domisili) dengan pemegang saham dan pengurus semuanya dari internal MPT. Estimasi biaya 10 s/d 12,5 juta.

Step #2 : MENGURUS PERIJINAN
Meminta kepada MPT agar mengurus perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi atau Ijin Prinsip. Tentunya terlebih dahulu dibuatkan desain siteplan dll sebagai dokumen pendukungnya. Estimasi biaya 100 s/d 125 juta.

Step #3 : BALIK NAMA
Jika Ijin Prinsip/Ijin Lokasi sudah terbit, maka SHM atas nama MPT dibalik nama menjadi atas nama PT, dan statusnya otomatis turun menjadi HGB. Ada 2 pajak yang dibayar, yaitu; PPH final 5% (asumsi SPPT PBB hanya 200.000/m2) sebesar 170 juta. Pajak ini dibayar oleh MPT sebagai Penjual/pelepas hak. Dan juga BPHTB senilai 167 juta. Pajak ini dibayar oleh PT (pemegang sahamnya juga MPT) sebagai Pembeli/penerima hak. Total biaya pajak senilai 337 juta.

Jika akumulasi biaya dari #step 1 s/d #step 3 dijumlahkan, maka hasilnya adalah 447 juta.

Semua biaya itu menjadi beban kewajiban MPT, supaya kemudian MPT bisa berhadapan dengan mitranya (baca; kita) dalam kapasitas PT bertemu PT guna melakukan kerjasama melalui MoU khusus, ataupun dikondisikan dalam status PPJB notariil beserta kuasa menjual.

Saya jamin MPT akan terbelalak matanya dan tak mau ditempuh skenario tersebut. MPT tak bakal mau keluar biaya sebanyak itu dari kantongnya sendiri.

Nah, ketika matanya terbelalak kaget, atau minimal dahinya berkerut menatap angka ratusan juta yang harus ditanggungnya, sebenarnya saat itulah peluang bagi kita sudah ada didepan mata, yaitu agar MPT bersedia mengikuti skenario yang sudah kita persiapkan.

Sobat properti, skenario step #1 s/d #3 diatas sebenarnya mengandung 1/2 jebakan. Dimana seolah-olah kita memberikan opsi kepada MPT untuk tetap mengangkangi tanahnya dengan dibalik nama ke PT dimana MPT menjadi pemegang sahamnya sendiri. Akan tetapi dalam prakteknya itu sulit direalisasi, karena MPT tak bakal mau keluar duit sendiri hanya demi menjalankan skenario legal.

Saatnya anda menjadi dewa penyelamat, dengan menolong MPT supaya tetap bisa ngangkang (baca; mengontrol tanahnya) akan tetapi tidak sampai keluar uang 1 sen pun, dengan mengajak MPT menjalani urutan proses dibawah ini;

SKENARIO B

Step #1 MENDIRIKAN PT BERSAMA
MPT, saham 30%
MPK + MPM, saham 70%

Kom-Ut = wakil MPK + MPM
Kom = wakil MPT
Dir-Ut = wakil MPT
Dir = wakil MPK + MPM

Modal Dasar = 2.500.000.000
Modal Disetor = 2.500.000.000

Note ;
MPT punya kewajiban setor 30% x 2.500.000.000 = 750.000.000, akan tetapi tidak perlu setor karena sifatnya ini adalah saham goodwill.

Step #2 MENGURUS PERIJINAN
Perijinan diurus, dimana beban biaya ditanggung oleh PT yang dibentuk bersama oleh MPK dan MPK + MPM. Jadi bukan ditanggung sendiri oleh PT milik MPT seperti rincian diatas sebelumnya.

Step #3 BALIK NAMA
Setelah ijin prinsip / ijin lokasi terbit, maka akan dilakukan proses balik nama. PPH Final 5% dibebankan ke MPT, dan MPT harus membayarnya sendiri dengan mengambil sebagian dari penerimaan Uang Muka pembayaran tanah. Sedangkan BPHTB dibayar oleh PT selaku penerima hak.

Sobat properti, jika ada Skenario A dan Skenario B, menurut pengalaman saya selama ini, MPT cenderung memilih skenario B karena lebih meringankan di pihak dia. Dia bebas dari biaya mendirikan PT, biaya perijinan, dan BPHTB. Bandingkan dengan skenario A dimana dia harus menanggung semuanya.

Soal kekuatiran MPT mengenai tanah yang dibalik nama ke PT, jelaskan saja bahwa MPT dijamin aman, karena ;

1. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka AJB PPAT hanya bisa ditanda-tangani oleh Dir-Ut yang merupakan representasi dari MPT sendiri.

2. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka Dir-Ut perlu persetujuan dari Dewan Komisaris (baca; bukan salah satu komisaris saja), dimana salah satu anggota Dewan Komisaris adalah MPT sendiri.

3. PT akan membuka joint account di bank, dimana 2 diantara 4 specimen tanda-tangan adalah wakil dari MPT sendiri. Dijamin aman karena semua arus uang keluar-masuk bisa dikontrol oleh MPT.

Sobat properti, lakukan skenario diatas dengan baik dan benar, maka outputnya adalah kondisi dimana MPT akan rela melepaskan tanahnya untuk dibalik nama ke PT yang anda dirikan bersama MPT, karena dia merasa aman dan punya akses kontrol yang kuat atas tanah dan atas keuangan. Apalagi dirinya sendiri atau wakil dari MPT berhak duduk sebagai Dir-Ut yang merupakan representasi dari PT.

Enak bukan? Hanya sediakan modal 2,5 milyar saja, maka PT anda punya penguasaan atas lahan yang nilainya setara 10,2 milyar. Dan potensi laba yang menjadi hak anda adalah sebesar 70% x 10 milyar. Wow!!!! Bikin air liur menetes.

Sobat properti, yang saya jelaskan diatas hanya yang enak-enak saja. Sementara potensi bahaya dan resikonya sengaja belum saya jelaskan disini. Ada 2 resiko besar yang bisa menjegal jalannya proyek jika dieksekusi dengan skenario diatas. Dan jika anda mau tahu resiko apakah gerangan? Dan bagaimana cara mengantisipasinya, ikuti saja WORKSHOP PROPERTI 2 HARI yang diselenggarakan oleh Jin Properti. Semua dikupas tuntas disana. Silahkan saja lihat jadwal workshop terdekat.

PENTINGNYA ADMINISTRASI PEMASARAN DIDALAM BISNIS PROPERTI

ASTAGA, RUBEN AKAN DINIKAHI ERICK

Kami punya konsumen keren bernama pak Ruben. Wajah ganteng, kulit putih, dandan kelimis, dengan bau parfum yang feminim. Bener koq baunya feminim, bukan salah ketik. Gaya bicaranya agak genit. Kalau lihat KTP nya, usia sudah 38 tahun, tapi statusnya masih single. Hmm, sales saya bisik-bisik: "Ini golongan melambai pak ...."

Pak Ruben, ehh Ruben aja (dia tak suka dipanggil pak) sudah membayar booking fee untuk pembelian 1 unit rumah 2 lantai type 102. Booking fee nya senilai Rp 5 juta. Dan sesuai aturan main, Ruben harus bayar Uang Muka pertama sebesar 5% yang jatuh tempo 2 minggu sejak booking fee.

Ketika staf keuangan kami menghubungi Ruben 2 hari sebelum tanggal jatuh tempo, dia memberi-tahu bahwa tak jadi melanjutkan pembelian rumah karena dia mau menikah dengan warga negara Belgia dan rencananya mau ikut pindah ke Belgia. Ruben mengatakan via telepon bahwa dia merelakan booking fee nya senilai Rp 5 juta hangus sebagai sanksi pembatalan.

Staf keuangan melaporkan hal ini kepada saya, dan dengan cepat saya kembali memasukkan unit yang sempat dibeli Ruben ke daftar stok yang bisa dijual kembali kepada konsumen lain. Saya percaya info dari staf keuangan sudah valid.

Eh dasar hoki, hanya berselang 1 hari sejak saya anggap batal, unit rumah type 102 ex Ruben langsung terjual kembali. Mungkin karena lokasinya yang hook dan dekat taman, jadi banyak peminatnya. Pembelinya seorang perwira polisi bernama pak Rudi (maaf tak berani saya sebutkan nama aslinya). Hari itu juga pak Rudi sudah membayar booking fee senilai Rp 5 juta.

Berselang 3 hari sejak pak Rudi membayar booking fee, eh Ruben datang ke kantor membawa uang tunai Rp 30 juta. Katanya mau bayar Uang Muka ke-1. Alamaaak, bukannya Ruben sudah batal karena mau menikah dengan orang Belgia? Saya panggil staf keuangan saya untuk klarifikasi. Ruben mengaku memang betul dia sempat menyebutkan mau batal, tapi masih sebatas lisan dan tak ada surat tertulis apapun. Jadi Ruben tak mau dianggap batal dan tetap ingin melanjutkan transaksinya.

Saya bingung. Kami melakukan penjualan ganda. Satu unit rumah kami jual kepada 2 konsumen yang berbeda, dan dari keduanya kami sudah sama-sama menerima booking fee. Tak mungkin berlanjut keduanya. Salah satu mesti ada yang batal, dan saya condong membujuk Ruben saja yang batal atau pindah kavling. Kalau untuk membatalkan transaksinya pak Rudi yang perwira polisi, terus terang saya takut.

Saya tak kekurangan akal. Saya panggil staf saya yang paling ganteng (namanya Dwi Priono) untuk bernegosiasi dengan Ruben. Pokoknya Ruben harus pindah kavling atau batal dan booking fee dikembalikan penuh.

Syukurlah, Dwi dengan pesona kumisnya berhasil membujuk Ruben untuk pindah kavling. Alhamdulilah, kami tak jadi kena kasus pidana untuk kasus penjualan ganda. Ketika memberi laporan, Dwi sambil tertawa bercerita bahwa Ruben sedang berduka karena dibohongi kekasihmya yang bernama Erick dari Belgia. Astaga, kekasihnya ternyata laki-laki, hahaha ..

Sobat properti, kisah diatas cuma fiktif. Tapi seandainya kasus demikian benar-benar terjadi, itu menandakan lemahnya sistem administrasi pemasaran anda. Sebuah pembatalan tak bisa diverifikasi jika hanya disampaikan secara lisan via telepon. Tetap harus dikirimi surat konfirmasi secara tertulis, dan diberikan waktu minimal 7 hari kepada konsumen yang sudah menyatakan batal via telepon untuk memgambil sikap. Jika tidak melakukan pembayaran apapun, maka surat konfirmasi tersebut sudah bisa dijadikan bukti telah terjadi pembatalan.

Pembatalan dari konsumen yang baru membayar booking fee biasanya relatif mudah karena seandainya hangus sekalipun, konsumennya rela karena nilainya kecil. Lain cerita jika sudah membayar sejumlah uang muka yang cukup besar, pasti akan ribut tentang berapa nilai yang dipotong dan kapan pengembalian uang muka akan dilakukan.

Berapa nilai yang dipotong dan berapa yang akan dikembalikan serta kapan waktu pengembaliannya, semua harus sudah diatur di klausul Perjanjian Perikatan Jual Beli. Pernyataan batal juga harus dibuatkan kesepakatannya berupa Akta Pembatalan.

Penjelasan lebih detail mengenai PPJB, surat konfirmasi, akta pembatalan serta pengenalan form nya (termasuk simulasi) akan disampaikan dalam WORKSHOP PEMASARAN DAN ADMINISTRASI PEMASARAN PROPERTI yang diselenggarakan tgl 10-11 Oktober 2015 di Kelapa Gading Jakarta. Berminat, hubungi 0813 1760 3511 Dwi Priono Kungfuproperti

STRATEGI PEMASARAN PRODUK BARU

ANT MAN

JAGOAN BARU KITA

Jika anda ditanya tentang tokoh komik atau superhero seperti Thor, Hulk, Captain America atau Iron Man, mungkin anda mengenali tokoh superhero tersebut. Komiknya sudah banyak dibaca, dan film layar lebarnya juga sudah beberapa kali dirilis.

Tapi coba anda ditanya tentang tokoh superhero bernama ANT MAN (manusia semut), pasti tak banyak yang tahu. Saya yang notabene pembaca komik sejak kecil, juga tidak tahu sama sekali tentang tokoh ini. Padahal konon karakter Ant Man sudah ada komiknya sejak tahun 1962, meski baru sekarang dibuat film layar lebarnya sebagai jagoan tunggal.

Film Ant Man baru saja saya tonton di gedung bioskop. Nontonnya juga tak sengaja, karena usai antar anak saya beli buku di Gramedia, mendadak diajak nonton film yang judulnyapun baru saya ketahui saat beli tiketnya. Cukup menghibur, jagoannya keren karena bisa mengubah ukuran massa tubuhnya dari besar menjadi kecil dan sebaliknya, juga bisa berkomunikasi dengan semut-semut yang menjadi pasukannya.

Mau tak mau, suka tak suka, sejak hari ini di benak memori saya sudah tercantum nama Ant Man sebagai superhero kelompok Marvel yang boleh jadi suatu ketika nanti akan bergabung menjadi salah satu anggota The Avenger.

Sobat properti, baru pertama kali saya lihat karakter Ant Man, tapi saya suka dan tertarik, dan sudah pasti langsung mengingatnya sebagai jagoan seperti Hulk, Iron Man dll. Saya malah berharap di film Avenger berikutnya manusia semut ini ikut bergabung. Pasti keren jika ada aliens dari luar galaxy yang mati akibat telinganya digerogoti semut api, hehe ..

Analogi apa yang bisa saya sampaikan dari manusia semut ini? Ternyata meski di benak konsumen sudah diisi memorinya dengan produk produk lama yang sudah hadir terlebih dahulu dan dikonsumsi oleh mereka, tetap ada ruang bagi munculnya produk baru yang bisa juga diterima oleh mereka. Dan bahkan jika produk anda memiliki benefit yang menarik, bisa langsung nangkring di benak konsumen dalam level setara dengan produk-produk lama. Buktinya Ant Man langsung masuk benak saya didalam daftar superhero yang saya kenal.

Jangan merasa minder jika anda akan mengembangkan sebuah proyek properti di sebuah kota yang baru pertama kali anda masuki, dan mengetahui fakta bahwa disitu ada beberapa pemain lama yang sudah ngetop dan dipercaya oleh konsumen. Sepanjang produk baru kita memiliki inovasi dan benefit yang juga menarik di mata konsumen, maka kita masih tetap berani berkompetisi.

Itulah gunanya anda perlu belajar ilmu marketing mengenai cara menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF. Supaya produk properti anda mampu bersaing di pasaran, bahkan jika harus berhadapan dengan pengembang-pengembang lama yang sudah terlebih dahulu eksis.

Itulah gunanya anda perlu belajar ilmu promosi, tentang bagaimana cara menciptakan AWARENES di benak konsumen, agar produk kita meski baru tapi sudah masuk ke benak konsumen dan diingat oleh mereka, dan jadi salah satu referensi untuk dipilih jika mereka ada niatan membeli produk properti. Strategi promosi juga harus diaplikasikan sesuai dengan phase life cycle product nya. Strategi promosi di phase perkenalan berbeda dengan strategi promosi di phase pertumbuhan atau kedewasaan.

Materi memgenai cara menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF, LIFA CYCLE PRODUCT,  dan juga STRATEGI PROMOSI demi menciptakan AWARENESS ada didalam bagian modul yang disampaikan di workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan.

Salam properti !!!